★   本案经过 ★

案情经过：某小区业主7岁的孩子在小区内通道路面上玩耍，燃放烟花爆竹，突然旁边道路的污水井内气体膨爆，井盖砸到小孩头部，小孩经抢救无效死亡。事故发生后，该业主认为某物业服务公司作为地下管线和井盖的管理者，负有日常检查和防患于未然的责任，故将某物业服务公司诉至法院，要求该物业服务公司赔偿因此而产生的医疗费三万余元、教育费一万五千元、死亡赔偿金十二万一千元、精神抚慰金四万元、手术补偿费用四万元。法院判决：该案诉至法院后，一审法院经审理认为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”。受害人在自家门前玩耍时，被楼前路面的污水井盖砸伤致死，作为该井的管理人——某物业服务公司，在管理中存在过错，应承担赔偿责任。被告某物业服务公司称井盖炸起是因为受害人燃放烟花爆竹，监护人未履行监护职责所致，无据佐证，不予采信。据此，一审法院判决某物业服务公司赔偿受害业主医疗费三万余元、死亡赔偿金十二万一千元、精神抚慰金四万元，驳回该业主的其他诉讼请求。某物业服务公司不服一审判决，上诉至中级人民法院。中级人民法院驳回上诉，维持原判。

★   从案情引发的分析 ★

本案的焦点在于由小区内设施引发的业主人身损害事故，物业服务公司究竟有无责任，而判断的关键就在于物业服务公司对哪些设施、设备负有管理职责。

 通常，居住小区内的设施、设备可分为专用设施、设备和共用设施、设备两种。专用设施、设备是指属于业主个人所有的设施、设备，其所有权和管理权均应归属于业主本人行使。共用设施、设备是指专用设施、设备以外的、为全体业主服务的设施、设备。

共有设施、设备的权属，可以依据《物权法》来判断。《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。该法第七十条同时规定：业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。但现有《物权法》对于哪些设施、设备属于共有设施、设备并未进一步定义。根据建设部印发的《物业服务合同范本》中对共用设施的约定内容看，居住小区内的绿地、道路、消防设施、污水井、雨水井、监控设备、公共照明设备、电梯等设备，类属于共用设施范围。另外，依据北京市建设委员会、北京市工商行政管理局2007年10月25日发布的《北京市前期物业服务合同(征求意见稿)》以及《北京市物业服务合同(征求意见稿)》第三条第3项规定:“共用设施、设备包括：共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线、煤气管线等（由专业服务机构负责的除外）。”再结合《物业管理条例》第五十二条的规定：“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业服务区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”由此可以看出，在居住小区内，共用设施所有权及管理责任的划分应根据实际情况来判断，有的属于物业服务公司管理，有的则属于专业的服务机构负责管理，不能一律将共有设施、设备的管理权认定为物业服务公司。

在实践中，小区内的共用设施、设备也并非全部归物业服务公司管理和维护。比如：某些小区内供热系统是由热力集团负责，那么，供热管道等设施的维护工作即应是热力集团来承担，而不是由物业服务公司承担。

★   案件的启示 ★

我们认为，当发生物业服务公司与业主因为共有设施、设备发生损失赔偿纠纷时，应首先查看物业服务公司对共有设施、设备是否具有管理职责，主要依据是业主与物业服务公司之间签订的物业服务合同。应查看物业服务合同中是否有约定物业服务公司对相应的设施、设备拥有管理的义务，如果负有义务，才是物业服务公司承担赔偿责任的前提。

本案中，发生爆炸的污水井的产权人或管理者究竟是谁，法院未予以进一步考虑，物业服务公司作为被告也未能清晰、明确地提出这一有力的抗辩理由。但我们经过分析该案的资料，认为该案对污水井盖负有管理责任的主体可能不只是物业服务公司一家，环卫部门或者其他的市政设施管理部门在本案中也可能存在一定的责任。所以，我们认为，在发生意外事故后，不能简单的直接认定为物业服务公司就对此负有责任，而应对此进行进一步调查和了解，来确定真正的管理人，并依据管理人应承担的职责范围，来追究其责任，而不能将全部管理责任均归咎于物业服务公司。

另外，如果确定了物业服务公司对某共有设施、设备具有管理职责，则应比照北京市建设委员会于2008年1月1日起施行的《住宅物业服务等级规范（一级）（试行） 》（京建物〔2007〕1209号）中的关于共用设施设备运行及维修养护的相关规定，查看物业服务公司履行义务的情况，以确定物业服务公司应在多大程度上承担责任。该规范明确要求物业服务公司做到：对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用；建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录；制定并执行设施设备操作规程及保养规范；对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施；属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测；设备房保持整洁，无鼠害现象；庭院灯、楼道灯损坏及时修复；公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）；有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。物业服务公司、业主可依据此规范作为判断物业服务公司管理责任履行情况的依据之一。

总之，物业服务公司提供的物业服务是建立在其与业主签订的物业服务合同基础之上的服务，应依据物业服务合同判断物业服务的内容以及双方的权利、义务。无论是业主还是物业服务公司，均应在合同约定的范围内行使权利、履行义务，而不能无限制的扩大合同一方的责任范围。对于类似本案中小区内共有设施、设备导致的事故，应首先明确所有权主体和管理权的责任主体，此后，才能追究相应责任人的赔偿责任，而不能简单地认定为物业服务公司的责任，这样的认识即不合理、也有失公允。

★   对物业服务公司的建议 ★

对于类似因小区内共用设施发生事故的纠纷，我们认为物业服务公司在物业服务过程中应注意以下问题：

首先，应对小区内共用设施、设备的产权及管理职责加以明确。如果设施不归物业服务公司管理，则应与相应的所有权或管理人签订协议，明确各自的权利、义务及职责，以免发生纠纷后无法确定责任主体。

其次，物业服务公司在与业主签订物业服务合同时，也应将相关的权利、义务、职责范围约定明确、具体，以在发生纠纷后确认各自的责任范围。

第三，物业服务公司对小区内共用设施负有管理职责的，应做好日常的管理工作，要定期对设备进行检查、维护，并做好相应的检查、记录工作，尽到其管理的职责，避免发生安全事故。◇