在社会上引起广泛关注的深圳“好来居高空抛物案”，日前法院一审判决物业服务企业赔偿受害者家属近23万。此判决一经曝光，立即在社会上产生极大的反响，特别是在物业管理行业引起了普遍的质疑和恐慌。那么，一审法院判决物业服务企业承担30%责任，赔偿近23万是否合理合法？本文将从物业管理的责任、性质及权利、义务等层面予以评析。

物业服务的责任范围分析

物业服务企业对小区安全的责任，其准确定义应为维护公共秩序。据了解，公安部门已认定导致孩童被砸的玻璃物品为业主屋内的抛弃物，而不是物业外墙公共部位的脱落物，因此说这是典型的业主或住户的个人行为引发的案件，超出了物业服务的责任范围。物业服务企业没有监护业主个人行为的责任与义务。

必须指出的是，物业管理服务针对的是物业，并且是物业的公共部位，绝对不会也不能涉及到物业的套内，特别是不可能涉及到物业套内业主的任何违法犯罪行为。按照建筑物区分所有权的概念，业主物业的套内属私有区域，神圣不可侵犯。物业服务企业无权、无法也无义务将维护公共秩序的安全责任延伸至业主物业套内的法定私有区域。国务院《物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。可见，物业服务企业仅对物业公共区域履行有限责任义务。

据了解，该大厦管理处一直都很注重禁止高空抛物的宣传。大厦管理处印发了“温馨提示”的宣传资料，内容包括提醒业主或用户不要在外阳台、厨房、卫生间窗台上摆放易坠落物品，以及不要有高空抛物的不良习惯，管理处大概每隔一个月就会换一张宣传资料，而且每层楼都有宣传不要高空抛物的公益广告。此外，该管理处有专门负责小区安全监督的工作人员，每天都会巡查楼层内部及观察楼层外部是否有容易坠落的物品，之后加以提示及宣传。必须指出的是，物业服务企业没有法定义务对业主的道德素质负责，严格地说也没有教育业主的义务，因为物业服务企业不是业主的法定监护人。

物业服务的合同履约分析

国务院《物业管理条例》规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。由此可以看出，物业服务企业是否需要承担责任的核心问题在于物业服务企业是否履行了物业服务合同的约定。

需要明确的是，物业服务企业不是好来居大厦的所有人，并且仅对好来居大厦的公共设施、设备、场所及部位负有限的安全防范协助职责，对高空抛物无法预见、难以制止，也无权进入业主室内巡视，且孩童受害地点在物业管理服务范围之外。物业服务企业不是保镖，对业主私人个体的违法犯罪行为以及其它侵权行为没有任何责任，在物业服务合同的约定上也没有制止业主实施侵权行为的类似条款。

必须指出的是，因物业服务企业的失职，造成业主人身、财产损失的，物业服务企业承担的是违约责任而不是侵权责任。物业服务企业与业主之间是一种合同关系，如果物业服务企业出现了值班秩序维护员擅离职守、工作人员对已发现的不安全情况置若罔闻、接到报警信号没有及时采取应对措施等过错行为，就可以认定物业服务企业未能履行物业服务合同的约定。如果因此而导致业主人身、财产安全受到损害，其应当依法承担的是相应的违约责任，而不能要求其承担全部的赔偿责任。因此，如果物业服务企业已履行了服务合同所约定的相关秩序维护义务，且业主不能证明其在管理上存在过错的，就不能要求物业服务企业承担损害赔偿责任。

据了解，在好来居高空抛物案发生后，深圳市物业管理协会也向全行业发出了倡议书，倡议全市物业服务公司动员业主向“高空抛物”宣战。

作者单位：深圳市万厦局业有限公司