2008年2月1日起，建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称新《办法》）将正式实施，同时，1998年发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称旧《办法》）废止。本文通过新、旧《办法》的对比，对新《办法》作一些解读。

基本概念由“维修基金”变为“维修资金”

新《办法》第2条规定，本办法所称住宅维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；旧《办法》第四条规定，凡商品房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。

解读：国务院《物业管理条例》确定了“维修资金”的提法，这样在概念表述上更加准确。一般而言，基金不能使用本金只能使用增值部分；而资金不但可以动用本金也可以动用所产生的增值收益，而且可以再次收取，以满足房屋维修之用。

收缴依据由“购房款”改为“建安费”

新《办法》第7条规定，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有的建筑面积缴存维修资金，每平方米建筑面积缴存的首期专项维修资金是当地每平方米建筑安装工程造价的5%至8%；旧《办法》规定，房屋维修资金是根据多层房屋按购房款的2%、高层按购房款的3%来缴存。

解读：购房款中包含地价，不同地段房价差异很大，主要是地价差异很大造成的。而房屋维修费用与房屋建安成本有关，与地价无关，所以新《办法》的修改更加科学、合理。

公有住房维修资金的缴存期限得到明确

新《办法》第12条规定，已售公有住房单位应当在办理房屋入住手续前将首期维修资金存入公有住房专项维修资金专户或交由售房单位存入专户；公有住房售房单位应当在收到房款之日起30日内，将维修资金存入公有住房专项维修资金专户；旧《办法》没有对此做出规定。

解读：新《办法》更有利于开展对房改房、公有住房维修资金的归集，使公有住房的维修有了明确可靠的保障，减轻了对公有住房的财政依赖。

业主大会成立后的维修资金划转主体变更

新《办法》第十五条规定，业主大会成立后，应当按照规定划转业主交存的住宅专项维修资金；第十六条还规定，住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。《旧法》第十条规定，业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

解读：国务院《物业管理条例》规定专项维修资金属于业主所有，因此《新法》对于业主大会成立后住宅专项维修资金划转主体也依法做了变更。

四项费用不得从住宅专项维修资金中列支

《新法》第二十五条规定了四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；二是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；三是应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；四是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

解读：对于哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支，《旧法》并未明确；而《新法》的明确，对于保证专项维修资金的依法使用起到了关键作用。

住宅维修资金可购买国债增值

新《办法》第27条明确规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共用部分、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。”旧《办法》第8条规定：“维修基金存入维修基金专户起按规定记息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理”。

解读：住宅专项维修资金有了明确的增值途径，一方面避免了大笔资金的闲置浪费，另一方面也增强了维修资金自身增值能力，减轻了业主的负担。

不得将房屋交付给未缴维修资金的购买人

新《办法》第13条规定：“未按本办法规定缴付首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人”；旧《办法》中缺少相应的条款。

解读：通过对开发建设单位交付住房的条件作出约束，来保证购房人在入住前都能将维修资金交缴到位。这使一些不缴维修资金的业主无空可钻，维护了维修资金缴存的公平性。

余额不足首期缴存额30%时要续缴

新《办法》的第12条和第15条分别规定：一是业主大会成立前维修资金的使用程序，二是业主大会成立后的使用程序。第17条还明确规定了“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的，应当及时续缴。”旧《办法》只规定“维修基金不敷使用时，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹”。

解读：新《办法》细化了维修资金使用管理程序，明确了不同阶段的管理责任和使用权限，同时明确了续缴的额度，保证了维修资金使用的连续性，更好地保护了广大业主的权益。

挪用维修资金：情节严重追究刑事责任

新《办法》第35条至40条规定，一是买受人未缴房屋维修资金，但开发建设单位或公房售房单位将房屋交付买受人的，由县级以上房地产主管部门责令限期改正，逾期不改的，处以罚款。二是挪用维修资金的，没收非法所得，并处以挪用金额2倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；物业服务企业挪用维修资金，情节严重的吊销其资质证书。三是对房屋维修资金各级管理部门挪用维修资金的具体惩处办法也做了详细规定。旧《办法》第18条规定，维修基金代管部门构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

解读：新《办法》细化了对挪用维修资金的处罚程度，强化了处罚力度，对使用、管理过程中挪用维修资金的行为起到了更大的威慑作用。