随着物质生活水平的提高，国内农民群众追求舒适、文明、健康生活方式的需要日益强烈，在我国部分农村地区推行规范化物业管理正逐步成为一些农民的呼声。宁波市在这方面进行了一些有益的探索，但也存在一些问题。本文就宁波市新农村建设中物业管理的引入模式、主要内容及推广过程中需解决的相关问题进行分析，为这项工作的开展提供参考。

宁波市新农村建设中物业管理制度的引入模式

鉴于宁波市各地农村的实际状况不尽一致，在新农村建设中引入物业管理模式也不宜“一刀切”，而应根据各地农村的实际情况，遵循民主、自愿的原则，探索不同类型的具有农村本土特色的引入模式，具体可以考虑采取以下模式：

1．以村委会为主成立物业管理公司，开展物业管理工作。

这种模式的特点在于它突出农村基层组织的行政管理作用，因其物业管理机构与基层组织一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。包括村物业管理公司在内的村内各专业管理机构，在村委会领导下，各自履行自己职责，能做到统一安排，分工明确，专业协作，各负其责，使农村社区成为一个完整的管理体制，而且基层组织的稳定性有利于农村社区管理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权（农村的公共资源设施设备）管理中，尤其能体现其行政管理效用。在产权多元情况下，这种以行政为主体的管理模式，应避免村委会大包大揽，要充分发挥包括村物业管理公司在内的村内各专业管理机构的职责和功能，要防止行政管理代替一切的情况。

2．建立民营物业管理企业的模式。

在物业管理市场中，民营经济具有广阔发展前景，潜力巨大。农村的公共资源管理，如供排水设施管理、农村道路建设和维护、农用机械的管理、农村房屋的维修和管理等，这些资源分布分散，规模不大，比较适合组建民营物业管理公司管理。民营物业管理公司以市场经济为导向，真正实行企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制。机制新、体制灵活，能适应农村市场多方面的需求。

3．委托管理型物业管理模式。

这种模式是将农村物业由所有权人（业主）采用招投标或协议方式将白己使用的物业（如：供排水设施，农村道路、农用机械等）委托给专业管理公司进行管理，通过签订合同，支付费用，而享受物业管理服务。这种管理模式的特点是物业所有权和经营人是两个各自独立的法人，物业所有权与经营管理权两权分离。从长远看，委托管理型是农村物业管理发展的方向，因为这种模式符合物业管理的企业化、社会化和专业化的要求，同时可以引进市场竞争机制，促进农村物业管理的进一步发展。

4．完全按现代化企业制度组建物业管理公司。

在一些经济比较发达的农村，由于这里的城市化程度较高，各项物业设施丰富，房屋相对集中，经济实力相对雄厚，人们市场意识较强，条件比较充分，可以先从这些地方开始，组建农村的现代物业管理企业，完全按现代企业制度运行。在运作过程中，先从管理农村公共资源设备、设施等物业开始，然后结合当地特点，规模可由小到大，由点到面，服务项目可由少到多，由粗到细，突破一点，取得经验，逐步推广，全面开展。

宁波市新农村建设中引入现代物业管理的主要内容

由于宁波市各地农村经济发展水平不相同，农村物业的现代化程度不一致，受周边城市现代物业管理模式的影响程度也不一样，因此，各地农村在新农村建设中引入现代物业管理制度时，引入模式无须一致，对其具体的物业管理内容也要区别对待。

1．对于“城中村”，由于历史遗留问题较多，实施完全的城市化“改造”面临一系列政策与法律难题，难以一蹴而就，但现代物业管理主要是物业财产的管理问题，可以首先考虑引入，从而为下一步的改造打下基础。在“城中村”实施物业管理，关键是要解决公共设施、配套设备不够完善的问题，地方政府及“城中村”村委会应多渠道筹措资金予以完善。

2．对于村民住宅已集中规划、成片建设且容易封闭的农村，可以参考徐州市鼓楼区万寨村的“封闭式农村物业管理”模式，不仅要对农村住宅物业及相应公共配套设施进行物业保洁管理，还应进行物业保安管理等其他管理事项。

3．对于村民住宅虽已集中规划、成片建设但不容易封闭的农村，目前主要要做的物业管理工作仍然是物业保洁管理及生活秩序的一般管理（如绿化管理、停车管理、主要公用设施设备的管理等），安保物业管理可能一时还难以纳入。       

4．对于村民住宅尚未集中规划、成片建设的农村，目前主要要做的物业管理工作仍然是物业保洁管理，宁波市江北农村全面实现生活垃圾集中处理模式值得借鉴和推广。

5．新农村建设中的物业管理也不应局限于农村住宅物业管理，对于农村大量存在而且是发展现代农业物质基础的农业基础设施、设备等农村公共资源，更应该引入现代化物业管理，以提高农村公共资源的使用寿命和利用效率，降低维修成本。在这方面，福建省龙海市东园镇的“田间物业管理模式”值得我们借鉴。

宁波新农村建设推行现代物业管理需要解决的相关问题

1．要在各乡镇落实确定物业管理行业的行政管理部门。

尽管已实施物业管理的乡村比未实施的乡村在治安、环卫、乡村社区文化等方面都明显好得多，但因多数乡镇缺乏物管行业归口行政管理部门，使得缺乏专职人员去具体考虑发挥物业管理活动在新农村建设中的优越性，将现代物业管理制度在农村推广。若各乡镇能将乡村物业管理划归镇政府某一部门领导（如乡镇建设管理办公室），从而由专职人员出面与各村联系筹划物业管理项目，使新农村建设中现代物业管理制度的使用与推广获得体制保障。

2.要提高农村乡镇物业管理企业的管理服务水平。

目前散布在一些乡镇的物业管理公司多数资质较低，从业人员业务素质与服务管理水平普遍不高。而在开辟农村物业管理市场的工作中，将会遇到大量的麻烦事，这需要物业管理公司从大局考虑，进行有理有利有节地妥善处理。这对从业人员的业务素质和管理服务意识都有较高要求。此外，要使企业在农村市场的开拓中站稳脚跟，不断发展进取，必须加强企业管理，树立良好的企业形象，以期逐步获得村民和村委会的认可和信赖。

3.要充分估计各种困难，预先拟制相关对策。

在农村物业管理市场的先期开拓中，村委会有可能会先把村里住宅区的管理委托出来，因为对村委会来说，这是一块“鸡肋”，其中最头疼的问题是物业费收费困难。如何解决这些问题，物业管理企业应该早做准备。另外，由于现代物业管理制度多以城市生活为背景，将其向广大农村地区推广，必然面临很多由农村具体情况引发的新问题，有必要通过实证调查，尽可能多地发现这些可能出现的问题，并提出相应解决方案。长期以来，村居生活多呈现松散、封闭状态，新农村建设中现代物业管理制度的引入，若完全依赖村民自觉行为，将面临难以引入或进展缓慢的局面，因此，各级政府应出台相关引导性政策与措施，在新农村建设中积极引导各地农村引入物业管理制度。同时，各级物业管理的行政主管部门，应在遵循各地物业管理地方制度的基础上，针对各地新农村建设中农村新型社区物业管理的特殊情形，制订与其相适应的农村物业管理规范性文件，出台能扶助农村物业管理发展的有关政策，积极支持，推进农村物业管理工作。

作者单位：浙江万里学院