韩国政府于1989年建立了住宅管理师制度，并于1997年1月1日开始对住宅管理实施资格准入。至今，韩国推行住宅管理师制度已有10多年，因此，对比分析中韩两国物业（住宅）管理师制度的相关做法，将给我们带来重要启示。

考试组织与管理

根据韩国《住宅法》，住宅管理师的考试主管部门为建设交通部，发证单位为各市、道政府的建筑科，考试主办单位在2007年前为大韩住宅公司。2008年1月1日，根据《住宅法实行令》第118条，韩国政府将住宅管理师资格考试的有关业务委托给韩国产业人力公团。

我国的考试根据《物业管理师制度暂行规定》，由建设部组织命题，人事部审定并组织实施，两部门会同研究确定合格标准，共同负责全国物业管理师执业准入制度的实施工作，并按职责分工对该制度的实施进行指导、监督和检查。

韩国住宅管理师考试从命题、组织到发放证书都由归口的行业部门进行，不同我国由行业和人事两部门共同负责的情况。虽然我们的做法提高了考试的监控力度，但韩国的做法提高了业务和工作效率，节约了社会成本。

资格取得

我国的物业管理师考试共有《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》四个科目，考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，只要在连续两个考试年度内通过全部科目即可取得物业管理师资格。

韩国考试合格的规定则不同，是分两个层次进行的，两层次的考试可在同一年进行，也可在两年内完成，但必须按先后层次进行。考试每门课满分100分，两次考试合格的要求是每科目40分以上，同时满足当次平均60分以上。第一次考试不合格的人，第二年不允许参考，同一年考试的人员，就算第二次考试合格，而第一次成绩不合格，总成绩也是无效的。只有第一次合格的人员，第二次考试再通过，才能拿到准住宅管理师的资格证书，准住宅管理师再有3年住宅管理所长的经历，或者5年的住宅管理经验，才可以取得住宅管理师资格证。

准住宅管理师只可在500户以下的共同住宅中担任管理所长，住宅管理师才可以在500户以上的共同住宅中担任管理所长。另外，取得资格证的准住宅管理师，除可以任职公寓或大厦的管理所长外，还可以在建设公司任科长等职位。

第一次的考试科目有《民法》、《会计原理》、《共同住宅设施概论》，第二次考试包括《住宅管理相关法规》以及《共同住宅实务》（包括设施管理、环境管理、共同住宅会计管理、居民管理、对外事务、人事管理、安全管理以及维修等）。

对比可以看出，我国物业管理师的考试内容比韩国的住宅管理师具有更多的经济、运营及管理知识，因此，我国的物业管理师具有更高的理论水平。但对住宅的管理所长或经理而言，更应该注重的还是实务操作，因此，如果真的让物业管理师直接管理具体的住宅项目，似乎就浪费了其价值；另外，我国的物业管理师资格，只有一个层次，参加考试的条件要求比较高，限制了可以从事初级管理工作的人员参加考试，不利于物业管理人才梯队的培养。

执业情况

在韩国，住宅管理师的配备是由住宅情况决定的，以下两类必须配有准住宅管理师以上的人员：①300户以上的共同住宅、②150户以上设有电梯，采用中央集中供暖方式（地区供暖方式）的共同住宅，而其中：500户以下的共同住宅可以配有住宅管理师或准住宅管理师；500户以上的共同住宅必须配有住宅管理师。

我国的物业管理师是随着企业的情况而定的，目前由于注册管理师还很缺乏，一些规模较大或效益比较好的物业服务企业会拥有更多物业管理师，而这类物业服务企业一般以写字楼、商业物业或高档公寓为主，那些中低档住宅小区，由于介入的物业服务企业资质较低或效益较差没有吸引和留住有资质人员的能力。因此，可以预计，在相当长的一段时间里，不会有具有执业资格的人员直接参与我国为数众多的中低档小区或住宅的管理。所以，与韩国相比，我们还需进一步完善政策，使物业管理师愿意到更需专业人员管理的住宅中从事相关工作。◇

作者分别系北京建工学院教师、韩国访问教师