自1996年起步以来，天津市物业管理保持了快速、健康的良好发展势头，截至2007年12月25日，全市实施物业管理面积达到了16108.07万建筑平方米，物业管理覆盖率达到87.77%。物业服务企业886家，在物业管理项目中提供服务的从业人员近12万人，全市物业服务企业年营业收入16.7亿元，形成了住宅小区物业管理持续增长，商贸办公、医院学校、工业仓储等非住宅物业管理全面发展的新格局。

行业发展的基本情况

（一）物业管理管业规模情况

截至2007年12月底，天津市物业管理管业规模达到16108.07万建筑平方米。其中住宅项目14167.39万建筑平方米，办公、写字楼项目756.77万建筑平方米，商业项目382.74万建筑平方米，工业仓储项目503.59万建筑平方米，医院、学校等其他类型项目297.58万建筑平方米。

（二）物业服务企业情况

截至目前，全市物业服务企业共有886家。按照资质等级分，一级企业10家，二级企业51家，三级企业580家，三级暂定企业182家，暂缓核定企业63家。

（三）从业人员基本情况

2007年年终统计数据显示，天津市物业服务企业自有从业人员58841人（不含专业外包公司从事物业管理服务的57090人），其中经营管理人员8518人（含项目经理2354人）。在已经入住的1932个物业管理项目中，从业人员总数为56042人，其中管理层7971人，操作层48071人。

（四）物业服务企业财务经营情况

根据2007年年终统计数据，天津市物业服务企业注册资本合计576638.1万元，资产总计495293.24万元，本年折旧31039.6万元，负债合计375371.66万元，所有者权益合计127306.4万元，营业收入合计167765.48万元，营业成本合计153120.5万元，营业税金及附加合计14218.54万元，营业利润合计-5545.84万元。

行业发展的特点与分析

根据目前掌握的数据进行分析，天津市物业管理行业发展呈现出以下几个特点:

（一）管业规模呈逐年稳步增长态势

全市实施物业管理面积在2002年底为5976.81万建筑平方米，2003年底达到7854.61万建筑平方米，2004年底为9628万建筑平方米，2005年底为11505.96万建筑平方米，2006年底达到14071.46万建筑平方米，而截至2007年底，全市实施物业管理面积已达到16108.07万建筑平方米。

2003年以后，天津市物业管理管业规模平均每年以增加2026.25万建筑平方米管业面积的速度增长，并且，近两年有加快增长的势头。2010年16000万建筑平方米的发展目标，在2007年也已经实现。按照目前物业管理管业规模的增长速度，到2010年“十一五”期末，天津市物业管理管业面积能够突破20000万建筑平方米。

（二）住宅物业类型管业规模增长速度迅猛

自2002年12月《天津市物业管理条例》贯彻落实以来，截至目前，经过前期物业管理备案的新建项目904个，增加的管业面积达到6883.3万建筑平方米。同时，由天津市政府牵头，经过专项整修并实施管理的准物业管业面积达到3411.28万建筑平方米。

新建住宅项目管业规模每年都以较高的增长速度进行增长，而非住宅项目管业规模每年都以基本相同的增量和相对较慢的增长速度稳步增长。

（三）管业规模增量由市内六区向外围区县发展

将天津市21个行政辖区细分为市内六区，新四区（含产业园区），滨海新区（塘沽、汉沽、大港、开发、保税），其他区县四类。截至2007年底，市内六区管业规模为8317.17万建筑平方米，新四区管业规模为2640.18万建筑平方米，滨海新区管业规模为3612.22万建筑平方米，其他区县管业规模为1538.5万建筑平方米。结合2006年底全市统计数据，经过对比可以看出：2007年管业规模增量集中在以新四区为代表的外围区县。

（四）品牌企业“龙头”效应逐步显现

目前，天津市一、二级资质物业服务企业有61家，占企业总数886家的6.88%，在管物业建筑面积5553.3万建筑平方米，占管业总建筑面积16108.07万建筑平方米的34.48%。物业管理逐步实现规模经营，物业服务企业正在优化调整行业结构，通过重组、联合、兼并形成了一些本市具有品牌优势的“龙头”物业服务企业，“龙头”企业在行业内的示范带头作用正在逐步显现。

（五）物业服务企业发展空间向外围区县挤压

2007年，新增物业服务企业77家，其中市内六区新增企业39家，占全市新增企业总数的50.65%；全年注销资质企业共33家，其中，市内六区注销企业24家，占全市注销企业总数的72.73%，截至年底物业服务企业共886家。以下是历年市内六区和其他区县物业服务企业数量所占比例情况对比：

通过上述数据对比，可以看出，市内六区物业服务企业数量年均增长量占全市年均增长量的53.95%，但是，注销资质的企业数量却占到全市年均注销量的77.30%。致使市内六区企业数量与其他区县比例对比逐年降低，物业服务企业正在向市内六区以外的外围区县发展。

（六）物业服务企业中民营企业占较大比例

截至目前，全市从事物业管理服务活动的999家企业和单位中，民营企业有817家，占企业总数的81.78%。在管物业总建筑面积12014.09万建筑平方米，其中住宅10785.42万建筑平方米，分别占在管物业建筑面积的74.58% 和76.13%，民营企业管业比重在住宅方面明显强于非住宅。物业管理行业中，民营企业已占主导地位，市场主体正在向民营化方向发展。

（七）物业管理专业化程度进一步提高

目前，天津市已入住的1554个新建物业管理项目中（不含旧楼区物业管理项目），有851个项目存在外聘专业化公司的情况，占项目总数的54.76%。共有700余家专业化公司为物业管理项目提供专业化服务。其中包括绿化、保洁、保安、维修等多种类型的服务。

（八）行业给社会提供了广阔的就业空间

目前，全市物业服务企业中共安置就业人员58841人，其中，安排下岗再就业人员16509人，占从业人员总数的28.06%，在下岗再就业人员中，安排“4050”人员就业12576人，占安排下岗再就业人员总数的76.18%。另外，根据对直接为物业管理项目提供设备维修养护、绿化、保安、保洁等服务的专业化公司中从业人员的统计，目前物业管理行业从业人员已接近12万人。

制约行业发展的主要问题

（一）低资质等级企业管业规模小，缺乏市场竞争力

数据显示，天津市三级及以下资质物业服务企业有825家，在管物业项目建筑面积10554.77万建筑平方米，平均每家单位管理12.79万建筑平方米。另外，在这825家企业中，管业规模在5万建筑平方米以下的有462家；在这462家企业中，除了264家企业暂时没有接到项目外，仅有一个项目的“项目公司”157家，其中，管业规模最小的仅有0.14万建筑平方米。

从以上数据看出，占绝对数量的低资质等级物业服务企业仅仅管理了全市65.52%的物业面积，由于这些公司管业面积规模小，管理成本高，盈利能力较差，有的甚至亏损经营，缺乏市场竞争能力。

（二）项目经理队伍整体素质偏低，一定程度上影响到服务质量的提高

随着管业规模的不断增长，物业服务企业做大做强，管理水平尽快提升的需求越来越迫切。但是，在对已入住的物业管理项目进行调查的数据中，在2204名项目经理中，大专以下文化的人员925名，占从事物业管理项目经理总数的41.97%，中级以下各种技术职称的人员1819名（含无技术职称1606人），占从事物业管理项目经理总数的82.53%。由于部分项目经理素质低，不具备应有的知识结构，造成管理能力不强，影响了物业管理服务水平的提高。

（三）物业管理服务费收缴率低，一定程度上影响了行业良性运转

全市上年度住宅物业管理项目物业管理服务费年平均收缴率为69.01%，其中，新建住宅项目年平均收缴率为70.03%，旧区项目年平均收缴率为40.51%。非住宅物业管理项目物业管理服务费年平均收缴率为92.82%。全市收缴率在50%以下的项目共有367个，30%以下的项目有191个，分别占项目总数的19.00%、9.89%。低收缴率极大地影响了企业的发展。

（四）低收入水平影响高素质人才的引入，制约企业发展

目前，天津市物业管理服务单位在聘用保安、保洁等操作层工作人员时，劳动报酬基本参照全市最低工资标准。天津市2007年每月最低工资标准由2006年的670元增长到740元，最低保险基数由980元增长到1100元。例如：一个普通员工五险一金（医疗、工伤、养老、失业、生育、住房公积金）个人平均缴纳比例为11%，在2006年，保险个人缴纳部分为107.8元，员工实际拿到的工资只有562.2元/月；到2007年，保险个人交纳部分为121元，员工实际拿到的工资是619元/月，工资每月实际仅增长了56.8元。实得工资的减少大大降低了企业操作层的稳定性和工作积极性，也造成了企业操作层人力资源的严重匮乏。

（五）行业财务经营现状堪忧

从统计数据可以看出，2007年底，企业营业利润合计为-5545.84万元。企业经营亏损的主要原因是物业管理服务费与收缴率的“双低”现象造成的。《天津市的普通商品住宅小区物业管理收费标准》自2003年9月1日执行以来至今4年多未曾调整过，而近年来，社会劳动力成本的普遍增加，水、电及各种劳动用品价格随物价不断上涨，造成生产资料成本的增加。物业服务企业面临着收入固定，支出却不断增加的局面。

下一步工作重点

（一）改革体制，创新机制，增强物业服务企业活力

继续深化企业产业结构调整，重点围绕企业产权结构、组织结构、资源结构进行整合与调整，积极推进各层次的体制创新、制度创新、管理创新、企业文化创新，不断增强企业的综合实力和市场竞争力，使企业在做大、做强、做专上谋求新发展。鼓励企业进行整合，扩大经营规模，提升市场竞争力。首先，要打破壁垒，倡导建管分离；其次，要积极发挥“龙头”企业示范作用，推动企业强强联合，鼓励企业走“规模—品牌—更大规模—更高品牌”的发展道路；第三，要促进“项目公司”整合，推动其向专业化、服务型企业发展。

（二）积极推行项目经理责任制，全面提高行业整体素质和管理水平

在总结经验和调查研究的基础上，科学界定物业管理项目经理责任制的内涵和工作标准。从组织框架、经理职责、管理权限、运行方式、考核方法、奖惩措施等方面进行规范和量化，使制度更具操作性。搞好系统培训，建立项目经理人才库，扩大库容，对现有项目经理人员充实完善有关资料并实行动态管理。同时，调动企业、高校、政府各方面的积极性，采取学习与培训相结合的方式，建立健全全员岗前培训制度，最大限度满足物业管理市场的需要。

（三）多种手段提高物业费收缴率，促进企业良性运行

要通过多种手段并举，在全市形成良好的行业发展氛围。一是要充分利用媒体，加大对物业管理政策法规的宣传。通过天津市电视台“聚焦房地产”栏目、电台“百姓家居”栏目、相关报刊的专栏，以及物业管理走进社区的各类培训、咨询活动等形式，广泛宣传普及物业管理知识，增强业主的认知度，尽快提升业主花钱买服务的消费意识和依法理性维权意识。二是以开展诚信企业评选活动为载体，引导企业依据合同为业主提供质价相符的物业服务。三是积极倡导物业服务企业依法维权，加大追缴欠费力度，对恶意欠费业主要依法起诉，以保障全体业主的利益不受侵害。

（四）进一步加大对物业管理行业扶植政策的研究与协调

一是继续加大对行业整体“参保”工作的协调和跟进。在企业员工保险缴纳方面，对本市城镇人员和外来务工人员，退休返聘人员和“4050”人员进行区别，并结合岗位的不同分别上不同的险种，以缓解物业服务企业所面临的压力。

二是通过立法进一步给予管理住宅项目的物业服务企业相应政策。对管理住宅小区的物业服务企业在用水、用电等方面享受民用价格标准，减少企业服务成本的支出，增加服务上的投入，提升服务质量。

三是继续与物价部门进行研究，在充分调研论证的基础上根据物业管理成本提高的实际情况，及时调整、提高物业管理服务费政府指导价格标准，确保项目维持正常管理，维护物业服务企业的合法权益和社区的稳定和谐，使这一行业更好地在构建和谐天津中发挥积极的作用。