重庆市物业管理条例（修订）（送审稿）

来源:中城房网   发布日期:2008-02-18   访问次数:1   作者:匿名

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的人居生活、工作环境，构建和谐社区，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》及其他有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内，受业主或者建设单位委托，由物业服务企业实施的物业管理及相关活动适用本条例。　

第三条 物业管理活动应当遵循业主自治、自律和维护物业管理区域内公共秩序原则。

提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。

区、县（自治县）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

街道办事处、乡镇人民政府受物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门委托，对业主大会成立和召开，业主委员会的选举等物业管理活动进行指导监督，并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。

其他相关行政主管部门在各自职责范围内，实施本条例。

第五条 社区居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对本社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷。

 

第二章 业主和业主大会

 

第六条 新建物业，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的，其设置的配套设施设备是共有的，应当划分为一个物业管理区域。但该物业区域内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

在取得建设工程规划许可证后，建设单位应当向物业所在地区（县）房地产主管部门一并申请前期物业服务合同备案和物业管理区域的划分。

本条例实施以前尚未划分物业管理区域的物业，可以参照本条第一款的规定划分物业管理区域。

第七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）对物业及其附属设施的共有部分享有共同管理、使用和按其应有比例收益的权利；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项向业主委员会或者物业服务企业提出建议或质询；

（三）参加业主大会会议，行使表决权；

（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（五）选举和被选举为业主委员会委员、副主任、主任的权利；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）对物业共有部位、共有设施设备的使用以及物业专项维修资金的管理和使用等情况享有知情权和监督权；

（八）请求停止违反共同利益的行为；

（九）法律、法规规定的其他权利。

第八条 业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（三）遵守物业公共秩序、环境卫生、智能化系统、消防系统等公众管理规章制度，维护物业管理区域的公共秩序；

（四）按照有关规定交纳物业专项维修资金；

（五）法律、法规规定的其他义务。

第九条 业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生一个业主委员会，但一个物业管理区域内只能设立一个业主大会。

业主大会应当代表和维护管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换、罢免业主委员会委员；

（三）商定业主委员会的必要经费；

（四）改变、撤销业主委员会不适当的决定；

（五）选聘、解聘物业服务企业；

（六）决定物业服务企业在物业管理区域内进行物业管理以外的经营活动；

（七）决定物业专项维修资金的归集、使用、续筹方案；

（八）决定物业共有部分收益的管理、使用和分配；

（九）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（十）监督对业主委员会的工作、物业服务企业的服务工作、物业专项维修资金的使用管理工作；

（十一）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十一条 一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上或者首套房屋交付使用满两年的，可以召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

占总人数五分之一以上业主可以向物业所在地的区、县（自治县）街道办事处（乡镇人民政府）申请召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

物业所在地的区、县（自治县）街道办事处（乡镇人民政府）受物业所在地的区、县（自治县）房地产行政主管部门委托，应当自受理申请之日起三十日内到场指导召开首次业主大会。

建设单位应当向物业所在地的区、县（自治县）街道办事处（乡镇人民政府）提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的物业专项维修资金清册等文件资料。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第十三条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

业主小组履行下列职责：

（一）讨论业主大会拟讨论的事项；

（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。

业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

第十四条 业主大会会议需有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加，方可召开。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

业主大会对本条例第九条第八项和第十项规定的事项作出决定的，应当经专有面积占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会对其他事项作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第十五条 业主大会可分为临时会议和定期会议。

业主大会由业主委员会组织召开。召开业主大会会议，应当于会议召开十五日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当邀请相关社区居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）参加。

占总人数五分之一以上业主要求召开时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，由该物业管理区域业主推选业主代表组织召开，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当到会指导。

第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应为单数。业主委员会主任、副主任、委员由业主担任，每届任期不超过三年，可以连选连任。

业主委员会主任是业主委员会的代表人。

第十七条 业主委员会主任、副主任、委员应当由身体健康、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，并且应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会议事规则的规定，维护业主利益，不得利用职权为自己谋取私利、侵犯业主合法权益。

第十八条 业主委员会应当自产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案，并在物业管理区域内公示。

业主委员会备案事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示。

第十九条 业主委员会履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）对管理规约、业主大会议事规则，提出修改意见，并监督实施；

（三）经过业主大会或者管理规约授权，代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更、解除物业服务合同；

（四）组织物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

（五）监督物业服务企业关于物业服务合同履行情况和物业专项维修资金使用情况；

（六）按照管理规约或者业主大会议事规则的规定，定期向业主公布物业管理事务处理情况和物业维修资金的使用情况，并定期向业主大会报告；

（七）听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与物业服务企业的关系；

（八）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；

（九）管理规约、业主大会赋予的其他职责。

第二十条 业主委员会作出决定，应当有三分之二以上委员参加，并由全体委员三分之二以上同意通过。

业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示。

第二十一条 业主委员会每年应至少召开一次会议，有特殊需要时可召开临时会议。

业主委员会由业主委员会主任召集并主持。五分之一以上委员要求召集时，业主委员会主任应当召集。

业主委员会主任可委托业主委员会副主任召集并主持会议。

第二十二条 管理规约应当包括以下内容：

（一）物业的名称、地点、面积及户数；

（二）物业区域内共有部分的权属构成；

（三）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共有设施的权益；

（四）业主参与物业管理的权利；

（五）业主对业主委员会及物业服务企业的监督权；

（六）物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；

（七）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则；

（八）违反管理规约的责任。

第二十三条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第二十四条 管理规约、业主大会议事规则经业主大会通过后，业主委员会应当在三十日内，向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）备案，并在物业管理区域内公示。

管理规约、业主大会议事规则修订的，应依照前款规定重新备案和公示。

第二十五条 管理规约对全体业主、使用人、业主委员会有约束力，但与法律、法规规定相抵触的除外。

业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会有约束力，但与法律、法规、管理规约规定相抵触的除外。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

 

第三章 前期物业管理

 

第二十六条 新建物业的建设单位或售出单位应当在物业销售前，依照市房地产行政主管部门制订的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，报物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）备案。

新加入的业主和使用人应在办理有关入住手续的同时，签署临时管理规约。首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。

第二十七条 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

对于商品住房预售项目，住宅建设单位应当在申请预售许可之前通过招投标的方式选聘物业服务企业；对于现住房销售项目，住宅建设单位应当在住房销售前通过招投标的方式选聘物业服务企业。

投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地的区、县（自治县）房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位应当参照市有关行政主管部门制订的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

建设单位应当将前期物业服务合同在签订之日起十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。

第二十八条 新建物业销售时，建设单位应将临时管理规约、前期物业服务合同作为物业销售合同要约的部分。

第二十九条 新建物业交付使用时，除物业销售合同、前期物业服务合同另有约定的外，物业服务企业不得向物业买受人收取任何费用。

第三十条 建设单位应当按照房屋总建筑面积3-5‰比例在物业管理区域内无偿配置物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）。

物业管理用房属于全体业主所有，只能用作从事物业管理活动。

建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房设置的位置、面积等相关资料，房地产管理部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业管理用房位置。

土地房屋权属登记部门应将物业管理用房记载于土地房屋权属登记簿中。

第三十一条 建设单位应当与其选聘的前期物业服务企业进行物业管理交接验收，向物业服务企业无偿移交物业管理用房和以下物业资料：

（一）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

（三）物业质量保证文件和物业使用说明文件；

（四）物业服务所必需的其他资料。

 

第四章 物业服务

 

第三十二条 房地产行政主管部门负责对物业服务企业资质等级进行管理。物业服务企业根据核准的资质等级从事相应的物业服务。

物业服务企业应当自领取营业执照之日起三十日内根据拟申报的资质等级，持市房地产行政主管部门规定的申报文件到房地产行政主管部门申领物业服务企业资质证书。

房地产行政主管部门应当自收到申报文件之日起二十个工作日内，作出是否核发资质证书的决定。

房地产行政主管部门根据物业服务企业的注册资本、专业技术人员等综合因素，核发资质等级证书。

第三十三条 物业服务企业在物业管理活动中，享有以下权利：

（一）有权起草物业管理区域共有部分的使用要求、注意事项和物业服务制度，向业主公示；

（二）有权监督并制止业主、使用人在使用物业的过程中，违反法律、法规，或者国家和本市有关物业管理技术标准和行业规范的行为；

（三）依照物业服务合同和有关规定收取服务费用；

（四）有权拒绝履行政府有关行政管理部门为物业服务企业设置的法律、法规规定之外的义务；

（五）依据法律、法规规定、物业服务合同约定享有的其他权利。

第三十四条 物业服务企业在物业管理活动中，应当履行下列义务：

（一）依法履行合同、按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平；

（二）定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业专项维修资金使用情况，并进行公示；

（三）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；

（四）接受业主、业主大会、业主委员会的监督和有关行政主管部门以及行业协会的监督管理；

（五）协助、配合有权机关对物业管理区域违法违规行为的处理，维护物业管理区域公共秩序；

（六）不得擅自改变物业管理区域内共有部分的用途；

（七）不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；

（八）法律、法规规定的其它义务。

第三十五条 一个物业管理区域内只能由一个物业服务企业实施物业管理。提倡业主通过招标的形式选聘物业服务企业。

第三十六条 业主委员会应当与业主选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当包括下列内容：

（一）双方的名称、住所；

（二）双方的权利义务；

（三）物业管理区域的范围和管理项目；

（四）物业管理用房；

（五）物业服务的事项；

（六）物业服务的要求和标准；

（五）物业服务的费用；

（七）物业专项维修资金的使用；

（八）物业服务的期限；

（九）违约责任；

（十）合同终止和解除的约定；

（十一）双方约定的其他事项。

当事人可以参照政府有关行政主管部门制订的物业服务合同示范文本。

第三十七条 物业服务合同中约定的物业服务事项应当包括以下内容：

（一）共有部分的维修、养护和管理；

（二）共有设施、设备的维修、养护、运行和管理；

（三）共有绿地、花木等的养护与管理；

（四）附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；

（五）公共环境卫生的维护；

（六）交通秩序与车辆停放的管理；

（七）公共秩序、小区安全的维护；

（八）与物业相关的工程图纸、住用户档案资料的管理。

第三十八条 物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。

物业服务企业应当在物业服务合同订立或变更之日起十五日内，向区、县（自治县）物业所在地房地产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。

第三十九条 业主大会应当在物业服务合同届满前三个月内选聘物业服务企业，业主委员会根据业主大会的决定与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业在物业服务合同届满后要撤出管理的，应当在合同届满前三个月告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同届满前三个月在物业管理区域内公示。

第四十条 物业服务企业可以接受业主委托，提供特约服务，特约服务的内容和费用由当事人自行约定。

第四十一条 物业管理区域内的水、电、气、通信、有线电视等费用，由相应管理服务单位向实际使用人收取。

第四十二条 物业服务企业应全面履行物业服务合同，保持物业管理区域内共有部分、共有设施、设备的完好，使区域内环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。

第四十三条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十四条 物业服务费包括管理、房屋设备运行、清洁、保安、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋销售合同中的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未载明前期物业服务收费标准的，由建设单位承担。

第四十五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价或市场调节价，收费标准及收取方式由当事人在物业服务合同中约定。

物业服务收费管理具体办法由市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门另行制定。

第四十六条 物业服务企业可以委托有相应资质的企业或个人完成物业管理区域内的专项服务，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三人，因转委托造成的损失由物业服务企业承担。

第四十七条 物业管理区域产生新一届业主委员会或更换物业服务企业的，业主委员会或物业服务企业应当在二十日内，依照本条例第三十一条的规定办理交接。

 

 

 

第五章 物业使用和维护

 

第四十八条 业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律法规、管理规约的规定和业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法利益。

业主委员会或物业服务企业应当对业主、使用人使用物业的行为进行指导和监督，发现违反法律、法规及本条例规定的行为，应当及时制止。

第四十九条 物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构、房屋基础；

（二）开挖地下室、打井等；

（三）违章搭建、擅自改建、重建建筑物及其附属设施，破坏房屋外貌；

（四）损坏物业共有设施、设备及场地，擅自移动共有设施、设备；

（五）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

（六）超标排放各种污染物及噪声；

（七）擅自改变物业使用性质；

（八）擅自在住宅区内设置营业摊点；

（九）违反有关规定饲养动物；

（十）法律、法规、管理规约以及物业服务合同禁止的其他行为。