第7期：读 《 物权法 》 （草案）有感

来源:《中国物业管理》杂志2005年第7期   发布日期:2008-01-02   访问次数:1   作者:谢家瑾

　　《 物权法 》 （草案）正式向社会公开征求意见，引起了业内人士的广泛关注。最近，中国物业管理协会专门组织召开了座谈会，邀请房地产主管部门、业主、物业管理企业以及法律界的代表参加，对 《 物权法 》 （草案）的修改完善提出了不少有益的建议。我也认真研读了 《 物权法 》 （草案），提出以下看法参与讨论。一、 《 物权法 》 对完善物业管理法律体系、推进物业管理法制化进程至关重要。从物业管理行业的角度看， 《 物权法 》 的颁布，无疑是物业管理立法的又一重大进步。首先， 《 物权法 》 作为调整财产关系的民事基本法律，将物业管理活动的一些基本概念，以法律形式予以确认，使得物业管理立法层次得以上升到法律高度；同时，还将 《 物业管理条例 》 （以下简称 《 条例 》 ）确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度，由行政法规上升为法律，提高了适用范围及效力等级。其次，在解决物业管理中单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性问题上， 《 物权法 》 （草案）明确规定应该遵守少数服从多数的原则。因此， 《 物权法 》 的公布与实施，将有利于保障 《 条例 》 的贯彻落实，使物业管理活动更加有法可依，能够更好地维护业主和物业管理企业的合法权益。二、 《 物权法 》 对物权归属的明晰，为物业管理痼疾正本清源。多年来，物业管理实践中产生的不少矛盾纠纷在一定程度上源于相关权利的界定不清，而明确物的归属、定分止争正是 《 物权法 》 的精髓所在。 《 物权法 》 （草案）建筑物区分所有权中关于专有部分所有权、共有部分共有权以及共同管理权利的规定，为业主在物业管理活动中的权利界定奠定了法律基础；建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库等的产权明晰，将从根本上避免与减少业主、开发企业、物业管理企业三方之间因产权不清带来的矛盾纠纷；此外， 《 物权法 》（草案）还对相邻关系、地役权、居住权等作出较细的规定，对这些在物业管理活动中经常遇到、又较难处理问题的解决提供了法律依据。三、 《 物权法 》 严格约束了业主行为，有利于维护业主的共同利益。 《 物权法 》 （草案）规定了业主对建筑物专有部分实施的行为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；业主转让专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让；将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意；对业主的任意弃置垃圾、违章搭建、拒付物业管理费等行为，业主大会及业主委员会有权依照法律和业主公约排除妨害。这些规定强化了业主在物业管理活动中的义务，有利于物业管理中此类纠纷的处理，有利于维护业主的共同利益，有助于建立物业管理和谐社区。四、正确认识 《 物权法 》 颁布对物业管理工作提出的新挑战。 《 物权法 》 （草案）公布后，物业管理业内众说纷纭，特别是对于 《 物权法 》 （草案）关于业主可以自行管理建筑物及其附属设施、业主大会具有诉讼资格等内容莫衷一是。从狭隘的角度看，这些内容确实对物业管理这一新兴行业带来了新的挑战，甚至会造成一些实力较弱的物业管理企业直面被淘汰出局的生存危机。但是，从全社会的角度出发，这是法律维护市场经济秩序、权衡各方利益关系作出的必然选择。对物业进行管理是业主行使财产权的行为，选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，允许业主自管并不一定就会降低物业管理市场的潜在需求。最近，北京某小区因开发商遗留问题久拖得不到解决引发部分业主拒交物业管理费，当物业管理公司决定退出该小区时，得到大部分业主的再三挽留，并对采访的记者表示，他们已离不开专业化的物业管理。毋庸置疑，从有效改善业主的生活和工作环境质量来看，社会化、专业化、市场化的物业管理应当是多产权物业管理的主要选择。因此，面对 《 物权法 》 的出台，物业管理企业应变压力为动力，以精心管理、优质服务、诚信经营赢得广大业主的信赖。五、积极提出立法建议，为提高 《 物权法 》 的立法质量献计献策。 《 物权法 》 （草案）正在广泛征求意见，仍处于研究修改阶段。希望物业管理业内人士根据物业管理的实践经验，通过正常渠道积极提出立法建议，使 《 物权法 》 相关内容的制定与 《 条例 》 更好地相衔接、相协调，以保持被实践证明是行之有效的物业管理基本制度的稳定性。同时，也希望大家深刻领会 《 物权法 》 （草案）的精神实质，为今后更好地开展物业管理工作打下坚实的基础。

责任编辑：yanwz

我要评论