第11期：对物业管理定位的再认识

来源:《中国物业管理》2007年第11期   发布日期:2007-12-29   访问次数:1   作者:谢家瑾

　　《物业管理条例》（以下简称《条例》）对物业管理定位是十分清晰的。今年三月，十届全国人大五次会议通过的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）进一步厘清了物业管理职能定位与责任边界。

　　《物权法》明确了“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；规定了业主对建筑物进行管理的组织机构“可以设立业主大会，选举业主委员会”；确定了建筑物共有部分费用分摊与收益分配和业主管理建筑物的方式“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其它管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其它管理人，业主有权依法更换”;对业主与物业管理企业的关系表述为“物业服务企业或者其它管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”;对业主、业主大会、业主委员会的相应权利义务表述为“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。全国人大法工委编写的“物权法精解”指出：这一规定表明对建筑区划内侵害他人合法权益的处置办法有三：一是，业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；二是，受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼；三是，共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。由此可见，处置侵害他人合法权益的行为主体不是物业服务企业。

　　《物权法》从物权的角度，清晰地表述了业主、业主大会、物业服务企业三者在物业管理中的地位、权利、义务和责任：业主是财产的主人，是财产管理的基本主体；其共同事务的管理由业主大会决定，执行机构是业委会；而物业服务企业受业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。因此，物业服务企业与业主是基于平等协商签订合同形成的服务与被服务关系，做的是管理物业工作。

　　但目前的情况是：一方面大多数业主并没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理，公共权利淡漠，缺少主动参与和自觉守约的意识；另一方面，本应由业主大会和业委会担负的管理共同事务和制止侵害行为的责任大多推给了物业服务企业；其三，部分物业服务企业对自身定位把握不准确。有的对不属份内的事大包大揽，诸如介入业主专用部位与开发企业的质量纠纷中，以及将安全事务管理责任扩大化等。有的超越合同内容过多介入对业主共同事务的管理以及相邻业主的纠纷处理中，承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任，由此引发矛盾。

　　准确把握物业管理的定位，首先，要吃透《条例》和《物权法》的精神，并对我们以往的做法进行反思。我们的企业就是一个按照合同接受委托、管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的服务型企业，不要包揽一切、包打天下。正确的态度应该是还物权给业主，摆正服务业主的位置，在接受业主委托、经过平等协商后，把该做和能做的事情签订在合同上，并用内部制度保证其切实执行好。不该做和做不了的事情，不要都揽在自己身上。只有这样，才能正本清源，改变目前行业代人受过的被动局面。

　　 其次，要对物业管理责任边界作出调整。今年9月国家发展改革委、建设部印发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》对物业管理成本的组成以及各项业务及其收费构成都表达得非常明晰。尤其是以秩序维护费替代了以往保安费的提法，并增加了物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用，这对解决将物业管理安全事务责任扩大化和行业无形中承担着保险责任的巨大风险都是很大的解脱。我们要结合《物权法》学习，准确理解文件精神，尽快作出适宜的调整。一些地方已经将物业管理保安改名为公共秩序维护员，这更加符合《条例》和文件的精神；此外，应该将物业共用部位共用设施设备及公众责任保险增加在物业管理费用测算中。

　　其三，正确处理管理与服务的关系。近段时间，对于“物业管理”还是“物业服务”的讨论很热闹，有的文章说“物业管理”从此被“物业服务”替代了，似乎“物业管理”这个词不能用了，我觉得这些认识都是极其片面的。我一向反对我们的企业以管理者自居，任意决定业主事务，把服务价格强加给业主。但是，我不认为《物权法》关于物业服务企业的提法就否定了行业承担的管理内涵。修改后的《条例》所称“物业管理”没有变，其对物业管理定义中的管理内容和提法也没有变；《物权法》关于“业主也可以委托物业服务企业或者其它管理人管理建筑物及其附属设施”、“物业服务企业或者其它管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”的条款都没有去掉管理的用词，我们行业的管理职能怎么就成为禁区了呢？恰恰相反，我们拥有专业化的管理队伍，擅长于建筑物及其附属设施的专业化管理，能通过精细的管理为业主提供优质的服务，以此推进物业的保值增值与物业管理区域内的和谐氛围，这也是物业管理不可替代的核心价值。所以，服务是我们的宗旨，管理是我们的生命线。建立高水平的管理者团队，提升经理人的整体素质，通过精细管理提供优质服务，相信物业管理的路会走得更好。◇

　　

责任编辑：yanwz

我要评论