第10期：行业立法的加强和创新

——读新修订的《深圳经济特区物业管理条例》有感

来源:《中国物业管理》2007年第10期   发布日期:2007-12-29   访问次数:1   作者:谢家瑾

　　新修订的《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《新条例》）已于近日颁布。认真研读后感到《新条例》较好地贯彻了《物权法》和国家《物业管理条例》的精神，同时作为特区条例，在对物业管理活动的监管、业主大会和业委会的规范运作、行业自律等方面有很多创新，将对深圳物业管理活动的健康发展产生重要的推动作用。

　　首先，《新条例》突出了对物业管理活动的监管。通过建立市、区政府和街道办事处的三级监管体制和物业管理联席会议制度，并对各方在物业管理监管上应履行的职责提出了明确要求，且分工和定位清晰，有利于各行其责，加强和落实监管工作；有利于规范特区物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境。

　　其次，将业主大会和业委会的活动纳入了地方政府的管辖之下。《新条例》对街道办事处在组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，以及社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作等方面都作了明确规定。由此把业主大会及业主委员会的活动纳入了基层政府的监管之下，有利于克服以往因无政府状态而引发的各类问题，有利于将矛盾和纠纷化解在社区，化解在萌芽状态。

　　其三，突出了对业主组织的规范。《新条例》第三章对业主、业主大会、业主委员会、管理规约均有很细的条款，体现在对业主大会职权的扩大和对业主委员会职权、行为的限制上，具有很强的可操作性，有利于规范业主大会和业委会的运作；此外，对以往出现矛盾和问题较多的环节，例如首次业主大会会议筹备组成员人数和组成结构、业主委员会就有关事项作出决定的程序、业主委员会委员不得具有的行为、临时管理规约和管理规约应包括的内容等，以及在运行中应当遵循的法规都作出了详尽规定，有利于减少这些环节中问题的发生，更好地发挥业主大会和业委会在管理共同事务中的作用。

　　其四，突出了协会在行业自律中的作用。一是《新条例》在总则中明确深圳市物业管理协会是物业服务行业自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展；主要负责制定并监督实施物业服务行业规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等；二是在全国首次实行物业管理行业“业必归会”。即要求“物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会”；三是强化了市物业管理协会加强对企业及从业人员的自律性监管的责任。要求协会建立诚信档案和诚信风险预警公告制度、赋予协会对违规企业和人员要求其改正，情节严重的给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁的权利；四是赋予了协会自律性监管的权威性。《新条例》规定：“受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。受到市物业管理协会公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作”；五是对协会自律性监管活动的开展加以规范，并接受主管部门和社会监督。《新条例》要求市物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员警告、业内通报批评和公开谴责的，应当报区主管部门备案；给予物业服务企业和物业服务从业人员公开谴责的，应当向社会公告。

　　我想特别指出的是：《新条例》对“业必归会”制度的确立，是地方性法规对我国物业管理行业自律管理的突破和创新，将在全国产生重要的示范效应。相信随着“业必归会”的有益实践和物业管理师制度的建立，我国物业管理行业“人必归业，业必归会”的管理机制和管理体系将逐步形成，并在以下方面将产生积极影响：

　　一是有利于实现政府行政监管与行业自律管理的互为补充和有机结合，加大协会行业自律的责任，充分发挥协会行业自律的潜能，切实提高行业管理的效率；二是最大限度将物业服务企业与从业人员集聚和团结在协会的旗帜下，从而增强了协会的凝聚力、公信力和影响力，为实施协会的行业维权职能提供了组织保障；三是便于广泛、充分地调动企业的主动性和积极性，在全面开展行业生存状况、发展状况和有关问题的调查研究基础上，对影响行业发展的主要问题进行专题研究，及时向政府部门反映行业诉求，提出政策建议或参与政策制定，以施加行业影响，打造有利于行业发展的政策和外部环境；四是有利于营造健康有序的物业管理市场秩序。《新条例》对协会责任的强化和惩处权利的赋予，极大地提升了协会在规范行业运作中的权威性，也对协会的工作能力和工作水平提出了更高的要求。协会将通过制定并监督实施物业服务行业规范，查处违规行为，组织从业人员业务培训，调解行业内部纠纷等，促进物业服务企业和从业人员依法、诚信经营，提升从业人员的整体素质和服务水平，建立公平、公正的市场竞争秩序，充分发挥协会在经济建设和社会发展中的重要作用。

　　相信随着《新条例》的贯彻实施，深圳的物业管理将进一步走上规范发展的轨道，继续在全国发挥领跑作用。

责任编辑：yanwz

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