第8期：我看好完全改制后的民营物业管理企业

——参加深圳福田物业发展有限公司成立十五周年庆典有感

来源:《中国物业管理》2007年第8期   发布日期:2007-12-29   访问次数:1   作者:谢家瑾

　　前往深圳参加物权法讲座前，收到深圳福田物业发展有限公司（以下简称福田物业）周樟生发来的短信，诚邀我在深圳多留一天，能参加他们企业十五周年庆典。在我印象中，福田物业还是一个开发商属下的大型国有物业管理企业，这些年来，他们在管理上的不断创新，服务上的精益求精，以及在周樟生总经理带领下重视理论与实践问题研究，不断开拓前进的精神都给我留下较深的印象。因此我想只要时间可能，我愿意参加他们的庆典。

　　只是没有想到，参加庆典给了我很多意外的惊喜，让我看到了一个与开发商完全脱钩、彻底改制为民营物业管理企业的崭新面貌和发展后劲。

　　福田物业于1992年6月成立，1997年6月改制成为国有控股、内部员工以工会社团法人形式持股的有限责任公司。2003年初，依据市政府进一步深化国有企业改革的精神，福田物业配合福田地产总公司的改制工作，开始积极稳妥地进行第二次持股改制。在全体员工的共同努力下，历经一年多艰苦而有效的工作，公司成功完成了二次改制，国有股完全退出，企业股本按4:3:3的比例，由员工全部买断（高层40%，其中总经理占总股本15%；中层30%，普通员工30%，总共股东82人），并于2004年4月22日注册成立了改制后的新公司，实现国有体制向民营经济体制的彻底转变。由此，福田物业与上级开发企业脱钩，成为名副其实的完全按市场运作的独立经营主体，进入了崭新的发展时期。

　　改制完成后，福田物业严格按照“经营效益最大化”的原则，对公司的经营管理、劳动人事、收入分配、服务水准等方面进行了彻底革新，收到了显著效果。

　　在用人体制改革上，公司清退安置了富余人员，相对降低了运作成本；实施了高效的定岗定编和竞争上岗等用人和分配制度，“能者上，庸者让”、 “薪酬与业绩紧密挂钩”，按岗位定工资，凭绩效发工资，使工资与所担负的责任和工作实绩完全挂钩，最大限度地激发了企业全员的创业热情，优秀人才脱颖而出。与此同时，适时引进公司需要的各类人才，使职工队伍更快适应激烈的市场竞争。2005年，福田物业在行业内首家导入“人力资源管理体系”，进一步推进了绩效管理和薪资管理的提升与发展。

　　在公司管理制度上，改制后的福田物业严格推行三合一（ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系）管理体系认证，严格绩效考核并实行各种奖罚规定，使公司制定的物业管理工作规程不折不扣得到贯彻，管理和服务更加规范。

　　在经营与决策体制上，改制后的最大优势体现在对市场反应的敏锐和决策效率的提高上。过去每做一个决定，都要受到方方面面制约，而改制后的企业拥有了完全自主经营权，可以随时根据市场动向，及时调整经营策略，通过大量与市场接轨的管理创新和经营创新，大大提升了企业竞争力，赢得市场竞争主动权。遇到重大事项决策时，只需经过公司重大事项决策委员会和经理办公会研究，不必象以往那样经过太多程序和反复讨论过程。因此，经调研确认无误后，可在短时间做出果断决策，便于抓住机遇，容易找到新项目。

　　在市场拓展和闲置资金使用上，改制后的企业完全靠市场打拼，因此，公司上下忧患意识自觉增强，以优质服务让业主满意，以优秀品牌做大市场的观念牢固树立在每个职工心中。在竞争日益激烈、价格大战让许多大型物业管理公司望而却步的深圳市场，福田物业本着规避风险前提下“效益优先”原则继续稳步拓展，采取对政府项目优先考虑的策略，仅去年就先后通过竞争获得了福田区卫生监督疾病控制大楼、东湖街道办、南山软件园大厦、鸣泉居四个项目的物业管理权，实现了年初拟定的拓展目标。与此同时，公司按照“一业为主、多种经营”的思路，在物业管理的专业化服务领域大胆进军，成立了楼宇智能化、电梯、清洁、置业等专业公司，还花巨资收购了一家国家一级资质的消防工程公司，为福田物业做大做强创造条件。此外，公司有效利用闲置资金，参与新股抽签，认购开放式基金，购买封闭式基金和股票，仅此，全年获利数百万元。

　　在深圳期间，感受到一些国有企业老总对福田物业新体制下自主经营、展翅翱翔的羡慕。回到北京后，我又通过各种途径对福田物业做了深入的了解和剖析，我看到的是一个发展后劲很大，可以寄予厚望的改制企业。但是我知道，福田物业走到这一步真的不容易。首先是深圳市和福田区政府的大力支持，他们坚决贯彻中央深化国有企业改革的精神，给福田物业的改制工作营造了良好宽松的政策环境；其次是福田房地产有限公司的开明，他们放弃了全部股权，让福田物业全身走上了市场化发展道路；其三是公司细致周全的改制工作方案，对公司改组方向、持股分配方案、公益金分配原则和正式工解除劳动合同关系的补偿安置金计算等具体问题进行了详实的研究和探讨，并与有关部门进行沟通协调，不断调整和修改，确定了一个较为可行的改制方案。同时，公司还向全体员工进行耐心细致的宣传发动，召开员工大会和职代会，做好思想疏导工作，将改制所涉及到的方方面面都考虑周到，并照顾各方利益，在整个改制过程中无一人上访上告，确保改制工作顺利进行；其四是公司始终坚持的开拓创新精神。“理论研究为先导，经营效益为基础，管理服务求精品”是福田物业多年坚持的传统。在董事长兼总经理周樟生的带领下，公司进行了大量积极有益的物业管理理论探索与研究，超前的思路、忧患的意识，使得他们在不断的工作创新中成长为业内有影响的企业，这也是这次改制工作作为持续创新的一步棋，走的这么畅快的重要原因之一；其五是企业“服务业主、关心员工、回报社会”矢志不渝的宗旨。改制后的企业更加注重对业主的尊重和依靠，更加注意保持同业主的良好沟通，由此进一步得到了业主的尊敬和信赖，成为一家没有业主投诉的物业管理企业，这在当今的大气候下殊为可贵。在回报社会方面，福田物业成立了爱心基金会、有自己的义工队、长期资助希望小学等各种善举，更是难能可贵。

　　推陈出新是社会前进的动力，也是物业管理行业持续发展的希望。看到福田物业茁壮成长和欣欣向荣的局面，很受鼓舞，深感欣慰。衷心祝愿福田物业未来的发展道路越走越宽，也希望更多的企业抓住当前改革发展的机遇，在深化企业制度改革、进一步打造企业品牌上一路走好！　

责任编辑：yanwz

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