第5期：认清建管不分体制对物业管理的制约，加快推进建管分离的步伐

来源:《城市开发》2007年第5期   发布日期:2007-12-29   访问次数:1   作者:谢家瑾

　　我在3月28日召开的中国物业管理协会常务理事会上“对构建和谐物业管理的思考”中谈到开发建设遗留问题对产生物业管理矛盾纠纷的影响，包括开发商擅自更改规划、不按标准建设配套设施、质量不合格、销售面积缩水等，待业主入住后逐步暴露出来并长期得不到解决，致使业主和使用人迁怒于物业管理，由此引起的纠纷平均占物业管理纠纷总数的50%以上。

　　 《中国物业管理》杂志从上期开始组稿就建管分离的问题开展了讨论，看后很受启发，使我的思路有了进一步开拓。结合我的思考和大家的观点以及近期的进一步调研，我想就建管不分体制对物业管理的制约重新作一个归纳。

　　 一是影响物业管理企业服务业主的公正立场。隶属于或受制于开发商的物业管理公司，在前期物业管理和对共用部位、共用设施设备承接验收以及业主进住后，对于开发项目在规划设计、施工阶段暴露出来的质量与配套设施等问题，有的不能也不敢站在为业主排忧解难的公正立场上，严格把关并督促开发商加快解决。有的冲在一线替代开发商直接处理本应由开发商解决的问题和纠纷，个别甚至按照开发商的授意，采取恶劣手段压制业主，引发冲突；二是加大项目接管后的企业风险。不管是与开发商存在父子关系，还是同属一个企业集团的兄弟关系，物业管理公司都要为开发商售房时所作出的诸如免交物业管理费或超低价收费，赠送停车位，甚至不发生偷盗事件等不切实际的承诺埋单。很多开发商不按规定交纳尚未售出的空置房屋的物业服务费，也影响到物业管理企业的正常收入。此外,一旦开发建设单位撤出，要么使其属下的物业管理企业难以生存，要么给新接管的公司带来许多麻烦；三是妨害物业管理市场的优胜劣汰。一些服务质量差的物业管理企业依靠与开发商的隶属关系取得了小区的物业管理权，而一些服务质量高的物业管理企业因没有开发商背景而难以扩大市场份额。尽管《物业管理条例》下发后，基于对住宅类物业管理项目强制推行招投标选聘物业管理企业的规定，情况有较大好转，但由于一些开发商在项目招标中做手脚，使得“优不胜、劣不汰”的问题依然存在。此外，还有一些著名品牌的物业管理企业因上级开发商担心其接管非自管项目替他人作嫁衣裳而影响到自己开发楼盘的销售，作出在自己开发楼盘方圆多少公里内不得接手其它楼盘的规定，有的甚至强行责令其下属物业管理企业限期全面撤出非自管项目，从而造成了品牌资源的浪费，也伤害了再三挽留这些企业的业主；四是扭曲物业管理市场的正常价格。物业管理价格的形成是基于质价相符的原则，但一些开发企业为了促销，把物业管理价格定得很低，这一问题在一些北方城市和经济欠发达地区尤为突出。造成由开发商贴补的住宅小区由于得到开发商的输血，表现出的价低质高误导了消费者对物业管理正常收费价格的质疑，也使得没有开发商背景的物业管理企业难以扩大市场份额。这些地区市场化的物业管理发展缓慢,与建管不分的影响有直接关系；五是影响经理人队伍的稳定和企业的长远发展。这些年我们看到，一些建管不分的大型物业管理企业的内部管理体制不断受到调整。一段时间内有的开发企业忙于组建物业管理集团公司，将分散在各地的物业管理企业组合后进行直线领导；此后，出于当地的物业管理企业不能跟着当地开发企业指挥棒转等问题，大多又强制实行物业管理企业归当地开发企业属地领导或调遣，基本成了当地开发商的附庸，在人事任用、经营方向、内在管理等各方面都没有真正的独立自主权；再加上频繁更换经理人，使得企业长期处于动荡状态，长远发展规划和战略调整都难以得到实现，一些经理人无所适从、无所作为、怨声载道。和一些民营企业基于自主经营的快速发展相比，其体制和机制的问题显露无疑。

　　分析以上问题，并不否定在物业管理起步和发展的过程中，开发企业自管物业曾经起到的积极作用，也不否定目前建管尚未分离的物业管理企业中仍有不少管理业绩还相当不错。但是从大的发展格局和发展方向看，加快物业管理的市场化进程，大力推进物业管理与房地产开发的建管分离是行业持续健康发展的正确选择。只有使物业管理企业成为独立于开发企业之外的经济实体，只有脱离了开发企业的管辖和约束，其工作重心才会由服务开发商转为服务业主，其自主经营的权利才会回归，优胜劣汰的市场机制才会发挥作用，质价相符的收费机制才会真正建立。

　　首先，要加快推进企业制度的改革。近几年，建管分离以及物业管理企业的国退民进在很多城市加快步伐。这一方面要靠开发商的开明，据了解，北京最大的国有房地产开发企业已逐步在推行建管分离，其下属的物业管理企业正逐步走向民营化。实际上，开发商和下属物业管理企业的分离，应该是双赢的结果。开发商可以一心一意做开发项目的策划和管理，项目建成后的物业管理则通过公开、公正的招标，选聘优秀的物业管理企业来做，这既能逼迫开发商在前期开发建设阶段和交付阶段严格把好质量关,重视并做好保修工作，最终提升企业品牌和社会形象，同时也能减轻其后续的压力而轻装上阵。另一方面要让目前日子过得不错的开发商属下的物业管理企业从长计议，痛下决心，创造条件甩掉开发商的保护伞和枷锁，在市场上凭真本事生存和发展，打出一片崭新的天地，以求得企业的长远发展；二是切实规范物业管理项目的招投标工作，让公平竞争的市场机制真正发挥作用，以此促进建管分离的进程和行业的优胜劣汰。开发商责令其下属物业管理企业全面退出的非自管项目，是其它优秀品牌企业扩大市场份额的难得机遇，应鼓励他们抓紧进入这一领域。

　　今后一段时间，物业管理市场的震荡和企业的重新洗牌仍将继续，建管分离和物业管理企业的民营化将是行业的发展方向。

　　

责任编辑：yanwz

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