近年来，随着物业管理的迅速发展，物业管理过程中产生的矛盾纠纷呈上升趋势。据建设部住宅与房地产业司的一项不完全调查显示，仅天津、武汉、南京、呼和浩特四个城市两年内发生物业管理纠纷近2000起。

　　据对22个城市的调查情况看，物业管理的纠纷主要集中在以下几个方面：首先是开发建设遗留问题（包括擅自更改规划、不按标准建设配套设施、质量不合格、销售面积缩水等），造成的矛盾平均占纠纷总数的50%以上。北京市宣武区法院近年审理的上千件物业管理纠纷案中，有7成是因开发企业遗留问题引发，这些问题待业主入住后仍长期得不到解决，致使业主和使用人迁怒于物业管理。其次是因共用部位、共用设施设备产权不明晰，造成物业管理费和维修费用的承担与分摊，以及物业经营收益分配等多方面的矛盾。其三是物业管理服务不规范引发的纠纷。有的物业管理企业服务思想不端正，往往以管理者自居，把自己的意愿强加给业主，不尊重业主的权利；有的不按合同约定提供质价相符的服务，多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度地存在；少数物业管理企业擅自改变共用部位、共用设施的用途或利用其经营为自身谋取利益，引发业主的不满。其四是业主大会和业主委员会运作不规范，以及业主消费意识有待提高所引发的纠纷。相当多的物业管理区域没有建立业主大会，民主决策的作用得不到充分发挥；少数业主委员会成员为达到个人目的而乱作为，热衷于挑起物业管理企业和业主的矛盾，甚至引发业主间纠纷；部分业主借故拖欠物业管理费，侵害了交费业主的利益，不少城市住宅小区物业管理的欠费率超过了15％。其五是其他社会问题引起的矛盾。不少城市的供水、供电、供气、供热等单位至今仍然违反《物业管理条例》（以下简称《条例》）的规定，没有做到在物业管理区域内向最终用户收取相关费用，以及没有承担相关管线和设施设备维修养护的责任，由此引起的矛盾在物业管理纠纷中也占有相当比例。

　　造成以上矛盾和纠纷，有法制不够健全、建管不分体制影响等客观原因，也有物业管理企业自身服务意识淡薄、执法存在偏差等主观问题。打造和谐物业管理，说到底就是要化解和减少各类矛盾和纠纷。

　　 一是完善立法，加快物业管理的法制化进程。

　　当前，首先要进一步加大对《条例》的执行力度，切实落实《条例》确定的各项制度。在此基础上，抓紧制定规范化管理的有关规章，例如应通过制定《物业管理承接验收指导意见》，一方面规范物业管理企业承接验收物业共用部位、共用设施设备的内容、程序，以及开发建设单位对解决查验所发现问题的相应责任；同时，宜进一步明确业主自用部位发生的质量等问题，不属于物业管理企业承接验收范围，应由业主和开发商协商解决。以此来切实减少和避免因建设、销售遗留问题导致的物业管理纠纷。此外，物业管理企业要高度重视《物权法》出台将对管理区域内共用部位、共用设施设备产权归属以及管理与收益分配带来的影响。要抓紧对在管项目共用部位、共用设施设备产权情况的清理，并注意对新接管项目共用部位、共用设施设备产权归属的明晰，在此基础上依法进行管理和经营，以尽量避免由此引发的矛盾和纠纷。

　　二是建立综合协调机制，发挥城市政府的监管作用。

　　天津市通过成立由主管市长牵头，规划、建设、工商、公安、园林、消防等部门参加的物业管理工作领导小组，对物业管理涉及的各类综合性问题，共同研究，统一步调，妥善解决。这一做法值得各地借鉴。

　　三是加快物业管理的市场化进程，大力推进建管分离。

　　物业管理企业切忌作为开发商的附庸，去替代开发商承接矛盾,而把纠纷揽到自己身上，站到业主的对立面，形成被动挨打的局面。要理解业主因为开发建设遗留问题得不到妥善解决的焦虑心情，急业主之所急，督促开发商直接面对业主，加快问题的妥善解决，平息矛盾和纠纷，为进驻后的管理开好头，打下好的基础。

　　四是强化服务意识，规范物业管理服务。

　　物业管理企业和从业人员要以创造和谐物业管理为重点，切实把自己放在服务业主的位置上，尊重业主的权利和意愿，多从业主的角度看待和解决问题。通过专业的服务和规范化的管理，让业主得到价有所值的服务；通过以诚恳态度对待业主的批评意见并及时改进工作，让客户感到受尊重。由此建立良好的双边关系，尽可能把矛盾化解在萌芽状态。此外，加强物业管理职工队伍建设，全面提高从业人员整体素质和诚信意识，规范从业人员行为，也是减少矛盾和纠纷的重要方面。

　　五是重视合同签订和执行，依据合同妥善解决和处理矛盾。

　　物业管理合同是企业与业主之间就物业管理服务及相关物业管理活动达成的权利义务关系的协议，也是一旦发生纠纷后评判是非、解决矛盾的依据。因此，签订合同要注意就物业管理服务的项目、内容、标准与费用，物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业的承接验收以及违约责任和免责条款等做详尽约定，并以严格的内部管理制度来保障合同的执行。

　　六是完善业主大会制度，加强基层政府对业主委员会的指导和监督。

　　深圳通过强化街道办事处对业主委员会的属地化管理，初步建立对业委会的制约和监督机制；上海市最近下发了“上海市加强社区物业管理党建联建工作的若干意见”，发挥居民区党组织的领导核心作用，通过建立党员联络站、派遣党建指导员等途径，加强业主委员会的党建工作，推进党的工作向物业管理延伸；天津市以街道为主建立物业管理联席会议制度，将物业管理纠纷化解在基层；重庆充分发挥街道和社区居委会的作用，加强对物业管理企业和业委会的双向监督和协调工作，做好辖区内业主意见的征集，指导业主大会召开和业委会选举（改选），参与各类投诉的处理，以形成物业管理与社区建设良性互动局面。这些符合当前中国特色的探索，值得进一步研究、完善与推广。