我进入香港仲量联行工作后不久，跟上司曾有过这样一次对话：
　　“公司有这么优秀的房地产估价、策划、市场调研及可行性分析团队，有这么广泛的国际客户资源，还有这么专业的销售代理和物业管理团队及丰富的资产管理经验，为什么我们不拥有自己的物业进行运作，这样不就可以赚更多的钱吗？”我充满疑惑地问到。
　　上司回答：“干我们这一行是不能拥有物业的。你想想，如果我们拥有自己的物业，其它物业的拥有人，特别是在我们自己物业周边的物业拥有人，还会找我们对他们的物业提供服务吗？会认为我们对他们物业所做的评估高于我们自己的物业吗？会认为我们对他们物业所进行的管理优于我们自己的物业吗？即使我们的主观愿望不是这样,即使我们的专业操守不允许我们这样做,但没有人会相信你的。”上司强调说：“我们一旦拥有自己的物业，就会引起客户对我们专业公正性的质疑,也会失去很多市场。”

建管不分有失公平

　　上司的话，我当时并没有在意，只是认为专业人士太执着，不懂赚大钱。入行渐深，当我经历的事情总是主观愿望和客观效果背道而驰的时候，我觉悟了——上司说的话不是个人的思想境界，而是行规，是物业管理行业的行规，是物业管理行业的前辈用失败、亏损的代价换来的教训，是保障物业管理企业能得到社会公正性认可的前提。经营物业管理企业是不能拥有自己的物业的，这是物业管理行业的规矩。也许，每家公司都有自己的规矩，我们不反对个性化的创新规矩，但不能只顾自身的规矩而违背了行业的规则。
　　开发商自家建、自家管，实质上等同物业管理公司拥有自己的物业，这种开发商属下的物业管理公司，管理自己开发的物业，业主一定会认为不公平；管理非自己开发的物业，行业肯定会认为不公正。正如某些房地产开发企业，组建自己的物业管理公司进行管理，无论如何公正地为业主服务，都只是一厢情愿的美梦,不会有公正的结果，更不会有公平的回报。看看这种比比皆是社区管理现象：这一方，房地产开发企业的物业管理公司尽职尽责，兢兢业业将服务做好，并可以公正地处理开发商和业主的关系；业主那一方，则心里琢磨，嘴里嘀咕：小区的规划设计有问题？开发商工程质量有隐患？物业管理公司和开发商一家人，无事献殷勤，想掩饰什么？一定有阴谋！这种“同床异梦”的现象，说明只要你是开发企业属下的物业管理公司，再好的管理也很难得到公正的评价和完全的信任。“瓜田李下”、“人言可畏”，你不能抱怨业主的质疑，只能选择用别的物业管理公司进行管理。在这一点上，我们行业的前辈已经有太多、太惨痛的教训。

家族式企业失败的启示

　　有人说，中国式的家族企业并不都是失败的，香港也有开发商自己组建物业管理公司，管理自己的物业，管得不错，业主也很认可。是的，我们不否认个别案例，但是，社会舆论对家族企业的评价却普遍是负面的，因为这种企业给人的感觉就是不公正。
　　从企业内部看，员工认为：我跟着企业的创始人拼死拼活干了几十年，太子喝了几口洋汤，就到企业当总经理，抢了我的位置，不公平；
　　从企业外部听，怀才不遇的MBA抱怨：难怪我们找不到发挥才干的舞台，这些舞台都被老板的皇亲国戚霸占了，不公平；
　　从传媒角度报道，会对不太称职的、在学习中成长的太子行为更为尖酸苛刻。
　　香港的大型开发企业和内地的开发企业一样，也拥有自己的物业管理公司“孩子”，但是，与内地自家建、自家管模式不同的是，这些香港“孩子”比内地的“孩子”早出生，早就断奶了，在健全法律法规的约束下长大了，懂事，守规矩，已经不再依靠父母，早就学会了独立生活了。而内地开发企业的“孩子”却在父母（业主）的眼里长不大；其次，更重要的不同之处在于，香港市场很成熟，购房人只相信法律法规的威严而不相信开发企业和物业管理公司敢“父子勾结”，以身试法，因此，他们购房时只考虑地点和价格，很少关注是哪一家物业公司管理，更不会关心物业管理公司是否开发商的附属公司。况且，香港开发企业全资拥有的物业管理公司也不一定能自家建，自家管。几年前，北京有一家香港著名的房地产开发企业带着附属的物业管理公司和当地企业合作开发项目，后来由于种种原因，这家香港物业管理公司并没有获得该项目的管理权，而是和其他物业管理公司一样，在到处寻找市场。

开发企业要重“买”

　　和中国式的家族企业一样，内地开发企业自家建，自家管的模式也不都是失败的，但这种模式既遭到了社会舆论的诟病，也违反了行业管理部门的规定，更违背了行业的游戏规则，大家都认为不公平，注定是一种没有生命力的管理模式。建管无法分离的原因很多，最重要的原因在于房地产开发企业经营观念上的一字之差：“卖”还是“买”？
　　房地产开发企业是把物业管理视为房屋销售的一个卖点，帮助自己赶快把房子“卖”出去，还是把物业管理作为一支专业的售后服务团队，为业主提供长久满意的服务，把企业的品牌从业主心里“买”回来，不同的企业有不同的选择。遗憾的是，在当下商圈急功近利、浮躁短视的大环境里，很多房地产开发企业选择了“卖”,而忽视了“买”。我们看看他们是怎样自家建、自家管的：
　　一个项目开发了——开发商高叫卖房子；国际品牌顾问公司高呼好房子；自己的物业管理公司学习修房子。
　　房子卖完了——开发商转移了；国际品牌公司隐身了；自己的物业管理公司开始修房子了；与业主的纠纷也开始了；政府部门干预了；行业同人指责了；舆论声讨展开了；房子和企业的品牌打包卖掉了……
　　重视“卖”房子而忽视“买”品牌，是自家建、自家管开发企业的一个悲哀。我们不便太多指责这些开发企业，也不好预测这样的自家建、自家管现象能维持多久，我们更不期盼行业主管部门用行政手段“拨乱反正”，因为市场行为只能由市场调整。我们只是有点建议，今时今日，这些企业的经营者们是否应该重视消费者的感受，听听购房人的心声，扪心自问一下，购房人在买房子之前的高大形象是否在房子卖完后继续留在我们的记忆里，如果我们还有一丝感恩，还有一点记忆的话，可否读读鲁迅先生的书，想想“千夫所指”后面那句话之余，看看鲁迅先生如何被黄包车夫的高大，压出了自己内心的小我。什么时候，房地产开发企业也能被购房人的高大，压出自己内心的小我时，物业管理企业就有福了。

　　作者系北京盛世物业管理有限公司执行董事
　　编辑/张慧茹