“建管一体”渐成行业发展“绊脚石”

来源:中城房网   发布日期:2007-11-09   访问次数:1   作者:李毅成

　　长期以来，我国房地产行业一直奉行“谁开发、谁管理”的“建管一体”开发模式，在房地产发展初期，这种模式对于行业发展起到了一定促进作用。但随着情况不断变化，这种模式逐渐暴露出了其固有的缺陷。
　　1.开发建设单位“建管一体”，“建”、“管”之间界限模糊，缺乏明确的承接验收过程和手续，在小区入住前期，一旦房屋出现质量问题等，业主必然就相关问题要求物业管理公司解决。而物业管理公司要解决前期开发的问题是比较困难，因此往往引发业主与物业管理公司的矛盾。
　　2.“建管一体”易导致开发商售楼时乱许诺，给日后管理带来不利影响。开发商为了促进房屋销售，在售房时通常承诺收取较低的物业管理费和电梯费、赠送花园、楼顶平台等优惠条件。可是，物业管理费是维护小区管理正常运行的基本费用，开发商为了促销而承诺高标准服务、低标准收费，或者按低于成本的收费，使物业管理公司只有靠开发商的补贴才能维持下去。前期物业一旦撤出，新接管的公司往往感到入不敷出，想要提高物业费，却遭到大部分业主的强烈反对，使小区管理陷入恶性循环。
　　3.“建管一体”导致物业管理公司承担了过多开发建设遗留问题。比较严重的是屋面漏雨、墙体返霜长毛、门窗变形、建筑材料不过关等，这些本来是应当由开发商解决的问题，而在”自建自管”的情况下则由开发商的“儿子”——下属物业管理公司来承担。业主反映的房屋质量问题，有的由物业管理公司直接解决，物业管理公司解决不了的既不敢理直气壮地向开发商反映，也不能引导业主拿起法律武器维权。这样一来，业主对房屋质量的不满就可能发泄在物业管理企业身上。
　　4.“建管一体”导致责任不清，容易使开发商逃避责任。“自建自管”型的物业管理，由于开发商与物管公司存在“血缘”关系，在物业交接时，物业管理公司很难对开发商实施有效的制约和监督，物业项目的许多隐患会被遗留下来，这给后期物业管理公司的管理带来很大麻烦，并留下物业管理企业与业主间纠纷的隐患。
　　5.“建管一体”不符合物业管理市场竞争机制，影响了物业管理市场化的进程。《物业管理条例》规定物业管理企业只有通过业主的选聘并签订物业服务合同后，才能取得小区的物业管理权。也就是说，住宅小区的物业管理是一种市场行为，而“建管一体”显然是违反合市场规律的。

责任编辑：严文珍

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