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香港地产大鳄的内地兵法
来源:中城房网 发布日期:2007-09-07 访问次数:1 作者:匿名
文/邹毅 上海五合智库（WISENOVA）总经理 5+1五合国际（Werkhart）总顾问 图/5+1五合国际（Werkhart） 香港地产业内地淘金史：有痛亦有得 港资第一轮进军内地要追溯到90年代初，92年起港资开始在内地掀起圈地潮。当时国内以外销型公寓为代表的高档住宅红极一时，有些甚至创出2000多美金一平米的天价，巨额利润使得以审慎投资著称的各路港资也失去了控制，在对内地市场近乎无知的情况下，这一进军只可用“盲目”加以概扩。然而事实证明这场源于疯狂投资的楼市兴起并不是真正的地产盛宴，随着94年的宏观调控，整个市场迅速降温，到95年市场进入低点。外籍客源大量减少，而积压的项目与内地客户的需求不符，使得港资最终陷入了困境。香港一次97年的非正式调研表明，80％以上在内地的投资者是失败的。 99年以后内地的市场开始回暖，在总结了上次的经验教训后，港资又开始了第二次出击。与上一次不同的是，这次港资是在本土市场不景气而大陆上场回报率上升的情况下进入内地，并且上次进入的港资多数并未退出内地市场，因此对内地市场有了一定把握。与之相应的是，港资将产品策略调整为以内地客户为主，正确的定位和高端产品的开发经验使得港资此次终于打了翻身仗。
港资在广州和上海这两个很具代表意义的城市的投资历程，可以被看作港资内地行的一个缩影。其中以广州为代表的珠三角地区房地产市场是我国受港资影响最大的地区，90年代初香港地产商大多在本港积累了大量资本，于是北上广州开拓市场，加之众多投资者参与，在一年之内竟将房价由原来的2000不到炒到了93年初的7000多元，在其后的约10年中，由于内地政策的调控和随后香港的经济疲软，广州房价始终处于下行通道，港资亦纷纷撤离，如此长时间的“严寒”给了港资一次史无前例的打击，03年以后，市场回暖，潜心修炼的港资谨慎而归。在上海，受港资炒作的影响小的多，但作为中国经济的龙头，它注定成为港资所青睐的市场，在一些商业项目获得成功后，港资加大了步伐，并均表示将持续投资。 而目前各路港资对内地市场已经摆出了与内地开发商的争夺态势。公开资料显示，2004年内，香港大型发展商，不计中信泰富、华润及中国海外等主要业务在内地的香港上市公司，在内地购入的地块超过30幅，占地面积超过800万平方米。另据有关统计，截至2005年底，香港知名地产商在内地土地储备总量已经超过4100万平方米。 虽然港资在内地也不是“战无不胜”，但其雄厚的实力、专业的运作和国际化的视野以及独到的判断的确使其在各路开发商中脱颖而出，尤其是一些港资大鳄，在内地房地产战场上履出奇兵，以下我们就以新世界中国、恒基和和记黄埔为例，以了解其内地投资的一些特点。 港资地产大鳄的策略：家家有本好念的“经” 在港资投资内地的过程中，以新世界中国、恒基地产、和记黄埔等为代表的地产大鳄表现出不同的策略。这些外来的“和尚”在内地市场的开拓和发展方面，纷纷拿出了看家本领，念出了一本本不错的“经书”。 （1）新世界中国 策略1：各处购地、长线投资 新世界是最早进入内地的港资开发企业，在2001年以前，他便已经持有了我国各个城市广泛的土地储备，最早以低成本完成了在中国大陆的基本布局。目前，其大陆土地储备为2290万平方米左右，遥遥领先于其他各路港资大鳄。而对于中国大陆经济的极大信心便是其投资大陆的支撑，这种投资力度在当时是较为少见的。近年来，新世界不断增加其在北京、天津、上海、广州、武汉、沈阳及珠江三角洲等城市和地区的投资，
其长线投资策略主要体现在持续的优质住宅供给和投资性物业的持有。近两年新世界住宅的新盘销售状况良好，为集团注入了大量的现金流入。在北京、上海等一线城市，其住宅占比稳定在所有物业的40％左右，而在一些二线城市，则会有更大的住宅比例，以降低短期内的资金压力。再者，近几年来租金收入的显著上升也体现出其投资开始进入较高回报期。他通常以地标式的商业物业在市场初期进入，为夺得先机和树立企业形象服务。
策略二：为政府欲为的城市建设者 早在90年代初期，新世界中国就积极参与内地的基础设施建设和国有企业的重组改革，并大规模投资参与多个省市的基础建设工程项目和旧城改造，以及国企改革、高新技术的研制开发等。参与北京旧城改造、天津的道路建设、武汉的天河国际机场、机场高速等，如此巨大的付出终于在各地政府心中树立起城市建设者的形象。此外，集团高层还在政界担任一定的职务。新世界所能获得的，是各地政府的有效支持和对于政策的第一手信息和当地的影响力，在内地深谙政策之道的新世界无疑为其房地产业务带来了各种优势。 （2）恒基地产：调整业务、迅速发力 过去一年中，恒基地产无疑是在内地最为“进取”的港资大鳄。这一点，从其1年内欲赠土地储备1.4倍，达到1300万平方米，和未来几年内300亿投资内地的豪言壮语可见一般，其强大的融资能力更是无人能及。
与迅速发力相应的，是其内地战略的调整。原恒基中国260万土地储备75％位于广州、其余则在北京、上海基本有相等分配。而目前，恒基已经表述了其进军二线城市的决心，未来其投资多数将用于二线城市的土地储备，目标为20个城市。并且在二线城市以“大盘开发”为原则，以实现长线开发和规模效应。目前其在沈阳、长沙、西安、重庆、山东、深圳福田等地均已有土地收购或项目运作。第二是其投资物业的调整。一线城市线城市将重点投资优质地块，而在二线城市以住宅小区为主，随着二线城市土地开发加快，目前发展中的住宅项目以占到了85％，对于中小户型的未来市场前景也甚为乐观。 （3）和记黄埔 策略一：豪宅叫座 和黄向来以住宅开发见长，而他的高档公寓、别墅等豪宅项目在业内的影响不可不提。03年时上海的“汇贤居”是当时上海罕见的优质豪宅项目，市场的需求强烈。之后又有浦东御翠园别墅和古北的高档公寓。而在珠三角有广州怡苑、“珊瑚湾畔”、深圳“黄埔雅苑”、宝安“御龙居”、东莞“海逸豪庭”及“海逸高尔夫球会”、珠海“海怡湾畔”等。其中御翠园和四季雅苑，先租后售，既赚取了租金，又获得了物业迅速升值的高额利润。和黄对高档住宅的开发经验和对市场的判断使其在内地的豪宅市场成为领先者之一。 表：和记黄埔代表楼盘项目
策略二：进军商业、旅游业 近年来与恒基等港资大鳄不同的是，和黄开始加大了其在内地商业地产和旅游地产的投资力度。除了开发已有土地储备外，和黄也不惜重金拿下一些优质商业地块，甚至在许多大鳄认为风险太高的二线城市也大幅拿下商业用地。但和黄绝非“冒险主义”，其拿下的地块皆是核心商业地段或是大块综合用地，以地块稳定的增值保证其收益，以综合项目的运作经验和地标建筑效应迅速提升地块价值，同时，也以较低成本取得优势。 在旅游地产方面，和黄去年3月旗下公司收购北京首旅股份69.14％股权，今年3月28日，认购永安旅游2亿港元债券以持有其13.4％的权益，而永安目前在港运营有四家酒店。目前和黄有多个大型的旅游项目即将启动。去年和黄的酒店收益有大幅提高，虽然内地不是主要来源，但从和黄的举动和其“奥运旅游酒店良好前景”的预期，和黄进军旅游地产以成为不争的事实。 表：近年和记黄埔的商业、旅游地产主要投资项目
香港房地产大鳄的内地“兵法” 在港资一路高歌猛进的背后，除了人们普遍认同的人民币升值预期和中国经济的高增长外，还有其他一些主导的因素。首先，内地房地产市场需求旺盛，而香港土地市场近年来受到严格控制，开发商利润减弱。第二，香港地产商有丰富的商业地产项目开发经营经验。这有效规避了内地住宅市场的宏观调控压力，也为日后打包成ABS或REITs等金融产品提供了稳定现金流，拓宽融资渠道。第三，内地的政策调控使高端的产品有进一步升值的可能。第四，许多地方政府都乐于接受与港资的合作。 以下我们借助香港几大地产大鳄在内地投资的全景概况来解读港资在这二十年左右的内地投资行中的一些共同特点，以求为我国的开发商提供一些参考和启示。
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