一、是未来住房供应的结构调整思路

新出台的两限房和保障房政策是国家近些年一直推行的经济适用房政策的延续。过往北京市一直推行的300万平米左右经济适用房供应量水平，只占到总体住房供应的10%左右，不能有效解决住房供应结构失衡的问题。

因此，未来两限房和保障房的供应量将占计划总供应量的24%，这一供应比例的提高，体现了未来住房供应的结构调整思路。

二、能否成为未来房价的冷凝器？

1、影响时间将有所滞后

相比一般商品，房地产的生产周期相对较长，从拿地、规划建设到产品销售，至少需要1年左右时间。因此当前推出的保障用地，最快也得到2008年得以面市。在此期间，供求结构性失衡的情况仍将延续。

2、摊低总价的同时，易导致住房价格的分化

而保障性住房上市后，可以摊低总体均价的同时，也可能导致住房价格出现分化。当前北京的政策出台，类似于2005年上海政府调控上海房地产的政策举措。即在加大保障性住房供应比例的同时，也将这些住房的分布定位于周边区域沿线。这样导致保障性住房将在郊区集中供应，对城市轨道交通带来了压力的同时，也与城市中心区商品房拉开档次。这样，在地段和住房品质上带来的差异将导致住房供应的进一步分化。类似当前上海的住房价格结构，保障性住房带动郊区价格下跌的同时，城市中心区的高品质商品住宅仍然在稳步上涨。

3、有利于缓解供求结构的矛盾

两限房和保障性住房的户型主要为90平米以下户型，满足基本的居住功能，在总建筑面积一定的前提下可以容纳尽可能多的家庭单元，有利于缓解供求结构的矛盾，起到一定的抑制房价上涨作用。

4、二次交易环节的控制力度影响未来房价

两限房和保障性住房在二次交易环节的政策控制对未来房价也有很大的影响，建议参考前期经济适用房的流通政策，为保持价格的稳定，在二手房交易环节考虑政府回购或其他符合购买要求的居民申购等措施。

三、应继续大幅提高两限房和保障房供应

两限房和保障房的比例还应该继续大幅提高。在利润空间较小的情况下，大多数开发商没有参与两限房和保障房建设的动力，而将主要精力投入到其它商品房的激烈竞争中，随着资本市场的逐渐成熟，这种竞争演变成了资金实力的竞争，地价不断创出新高，根据成本加成定价法，房价也继续飙升。

就目前全国房地产市场资金相对于土地供应来看，还是非常充沛的，足以推动房价继续上涨。因此必须通过调整供应结构、改变交易结构来影响价格，大幅增加两限房和保障房的供应，拉开住房的价格差距，即使未来高端商品房价格达到世界同类水平，但是更大比例的两限房和保障房价格仍然维持在低位。这样，平均来看，总体房价还是可以控制在合理的区间内。