商业地产的操作模式关系到每个参与者的角色分配及收益目标，这也是商业项目能否成功的重中之重。在高投入、高产出、高风险、高贡献的商业模式中，不能仅仅考虑自身特点，应该全面考量开发商、投资者、经营者、终端消费者、商业管理公司等各方面因素来实现商业地产的收益最大化。

和谐商业之道

    那么如何实现商业地产的收益最大化，“和谐”更为重要。在明天地产业务发展中心副总监贾玉鹏看来，和谐社会、和谐社区与和谐商业在本质上是一致的，即大到人与环境的和谐，小到邻里之间的和谐。回顾明天地产的历史，从奥北《立水桥商业白皮书》发布到明天商业中心和谐商业与DOWNTOWN的生活研讨及最近提出的“投资现铺返3年租金”的创新投资模式；从奥北商圈到其项目本身，种种事实无不体现明天地产所提倡的和谐之举。“国美电器旨在低价促销，让利于老百姓，我们做房地产的思路也与其一样。高质量、低价格的项目能把未来的升值空间让利给普通老百姓，也能快速回笼资金投入新项目开发。所以我觉得我们在回馈社会、增进和谐地产尽了自己的一份努力。”贾玉鹏说。

    去年国美第一商街除了18号楼的国美超市综合体以外，其他商业都已经正式开盘，至今销售率已接近80％，这对于整个北京商业地产市场来说都是一个奇迹。当记者问询销售火爆的秘籍时，贾玉鹏说道：商业地产单纯地销售并不是最终目的，其最终的目的是让每一个投资、经营的商户能够赚钱。京城十大品牌代理行聚焦代理国美第一商街，是为了给投资客推荐各种品牌和有实力的商户，保证后期的出租并确保投资者的收益。我们在销售的同时还实行定制化招商，即规划时就进行对位设计，适时调整产品形态。

和谐商业的坚实后盾

    目前，为了提供更加人性化的商业布局和专业化的卖场，酝酿已久的国美超市综合体模式全新亮相。它的业态定位区别于传统的超市和百货业，是集超市、百货、专业卖场于一体的综合商业运营模式。这种经营模式的优势主要体现在它能够细分消费需求，有效地分流人流。“国美第一商街拥有一套合理的消费导路系统，国美超市综合体可以为整个商街带来充足的客源，精品折扣街可以带来高端、定向的消费客源；餐饮街和文体影城运动中心能够带来大量的消费人群，完善消费需求，保证整个商街的持续繁荣。”贾玉鹏说。

    对于商业物业的投资者来说，安全投资是指最大化规避风险的投资方式。国美第一商街在销售时提出的四大保障即‘安全投资模式’概念，为促进和谐社区、和谐商业提供了坚实的后盾。第一，国美第一商街拥有强大的高端消费群体，它所处的朝青板块正在飞跃发展，商业投资价值也在飙升。预计一两年内区域将形成300万至400万平方米的住宅体量，50万常住客群。第二，综合的商业规划，从休闲、餐饮、娱乐、购物，提供了一应俱全的业态。第三，优秀的业态布局，错位经营。力求打造一个体验式的综合消费场所。第四，国美第一商街实行统一规划、统一招商、统一管理、统一经营的“四统一”的经营理念。

    据了解，“买铺即返3年租金”是为了确保整个国美第一商街开街经营后的良好运营，在短时间内迅速打响自身品牌，保证商铺投资者的利益，而推出的“统一管理、分散经营”的新商业模式。其主要是指投资者购买商业面积，所购商铺的前3年租金在客户签约的同时，开发商一次性返还给投资人。也就是说，投资人实际购买商铺的总价款，等于该商铺合同签约总价减去三年该商铺应得租金的差额。由此种种的商业地产的实践，贾玉鹏不愧是和谐商业地产的倡导者。