6月7日，朝阳北沙滩8号院业主的维权斗争终于有了结果：开发商撤销了对小区绿地的重建申请。当晚，业主在小区内聚会以示庆祝。

　　从商品房入市至今，关于公共绿地的纠纷几乎就没有断过。早年有回龙观，最近有欧陆经典、北沙滩8号院、建欣苑小区等，这些小区的公共绿地无一例外地被开发商重新申请规划，要盖楼房、闭合站等，而开发商申请变更和规委批准的理由，均是开发商拥有该块绿地的土地使用权证；但是根据最新的《物权法》，小区内道路、绿地归全体业主共有。

　　那么，小区绿地究竟该归谁？多名业内人士分析指出，公共绿地纠纷频发的背后，难以掩盖个人房屋土地使用权证目前难以办理的窘况。

　　【现状盘点】

　　共有绿地纠纷源源不断

　　朝阳北沙滩8号院绿地纠纷之所以广受关注，源于今年5月24日下午5时许，该小区数十名业主阻止开发商华都新兴实业公司在绿地修建“配套楼”，遭到100多名持械男子围殴，8人受伤送医院治疗。事后，警方将涉案的3名人员控制，一人刑拘，另一召集人在逃，警方正对其进行通缉。

　　就在这之后不久，6月11日，丰台建欣苑小区业主又遭遇了类似的绿地纠纷：开发商要在小区绿地上建电力开闭站，被业主阻拦后，开发商强行施工引发冲突，致使三名业主受伤。据悉，建欣苑小区业主已将规委和建委告上法庭。

　　与此同时，朝阳欧陆经典小区业主和开发商关于绿地的纠纷也还在纠葛之中。而这，只不过是近年来数起绿地纠纷中的几起典型案例。

　　相似的案例折射出来的是，业主土地使用权的缺失。

　　“我在自己的地上盖房子，为什么要向业主付钱？”欧陆经典小区业主维权案的代理律师陈岳琴说，当业主要求开发商对其更改规划，侵占小区绿地的行为向业主支付赔偿金时，开发商如此回答。陈岳琴认为，开发商的强势反映了案件的症结所在：开发商拥有小区建筑区划内的土地使用权证，变更规划可轻易获批。

　　【案例分析】

　　绿地规划可被轻易变更

　　纠纷中，业主们的理由看起来很充分：绿地是小区公共部位，属全体业主共有，开发商无权对它进行重新规划建设，而开发商同样振振有词：我有土地使用权证，并且得到了规委的批准。

　　那么，绿地为什么会被重新建设？在什么样的情况下可以申请变更？业内人士介绍，根据北京市绿化条例，新建商品房小区必须配备该小区所占建筑面积30%的绿化，也就是说，一个小区规划立项时必然已经设定好绿地面积比例，因此要在绿地上重新建设，必须要申请更改规划。这应该是一个相当复杂的过程，要经过论证和征求业主意见等。一般情况下，尤其是小区已经建成入住后，作为小区共享配套，规划的绿地不应该被挪作他用。

　　但是，“我们当然拿到了规委和建委的规划、建筑施工许可证，”欧陆经典、北沙滩8号院、建欣苑小区的开发商均向业主出示了所述许可证，以证明其行为是合法的。业主们则纷纷质疑这些许可证发放的合理性和规范性，以及规划部门未能依法履行听证程序。

　　在北沙滩8号院绿地纠纷中，朝阳区规划局的行政复议答复称，华都公司拥有该小区宗地（包括争议绿地）的使用权证，在自有土地上自行建设，无需征得业主同意。

　　北沙滩8号院开发商华都公司副总童利军也称，公司在2002年拿到了北沙滩8号院的土地使用权证，包括绿地和停车场位置，那么在自有土地上、在符合规划要求的前提下，进行建设是合法的。欧陆经典的开发商也认为，争议绿地的使用权是自己的，当然可以自行处置。

　　于是，在一纸土地使用权证护航下，开发商变更规划侵占绿地愈演愈烈。

　　【原因探究】

　　开发商紧攥土地使用权

　　被开发商视为“尚方宝剑”般的土地使用权证，在商品房开发、销售乃至入住后，始终被其掌握在手中。

　　而出于相关法规的空白，有关部门也默许了这种拖延注销的行为。

　　我国宪法规定，城市土地属国家所有，土地使用者只依法拥有国有土地的使用权，开发商在取得了国有土地的使用权后才能从事房地产开发。因此一个住宅小区项目，建设初始状态的国有土地使用权由开发商取得，即开发商拥有“大土地证”。开发商在房管局办理土地的初始登记，并随后办理规划和建筑许可证，也即一个项目立项之初，就包含有绿地、车位、道路、物业用房、会所（公共活动场所）等公建设施，它们和商品房楼座共同使用一张土地使用权证。

　　中国人民大学土地管理系教授谭峻认为，根据相关房地产法，所购商品房应该具备“土地使用权”和“房屋所有权”两证。除了所出售房屋建筑基地外，公共走道，公共绿化等应该是共有使用权。所以，业主完整的土地使用权应该是两部分：对基地的份额和对共有面积的使用权。

　　按规定，在商品房销售完毕后，开发商应注销土地使用证，但目前北京居民买房只有房屋所有权证，记者咨询北京市国土资源局得知，本市目前不能办理个人房屋土地使用权证（俗称“小土地证”），土地使用权证仍滞留在开发商手中。据多位业内人士透露，出于种种利益诉求，开发商往往拖延注销土地使用权证，一些开发商利用该证随意变更规划、或为会所、车库等办理小产权，还有的将土地使用证重复抵押，获得贷款。

　　著名社区研究人士舒可心说，由于缺乏土地使用权证，当开发商变更规划时，业主只能被动接受补偿，而“无权”要求开发商停止修改。这是不符合土地的真实权属状况和法律规定的。

　　“土地使用权证始终在开发商手里，”多名业内人士的说法，揭示了绿地纠纷的根源：普通商品房土地使用权的转移登记从未能在北京成行，开发商卖完房子后,只给业主办理了产权证，土地使用权证并没有随之转移，尤其是公共部位土地使用权归属不明，导致小区内不仅仅是绿地，包括物业管理用房、车库等共有设施的使用权和所有权纠纷不断。

　　“在《物权法》正式实施前的空白期内，业主除了要求补偿外，很难维护自己的权益。”有业内人士称。

　　■业界观察

　　“小土地证”难办何止绿地遇纠纷

　　不仅是绿地，车库、物业用房、会所等公建配套的所有权、使用权变更及归属，也是目前社区纷争的焦点。而“小土地证”的缺失使业主在争取自己权益时处于被动。

　　按照《物权法》规定，小区车库、会所等公建配套设施的权属，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，除非建设单位等能证明自己享有所有权，否则将归业主共有。这使得开发商在《物权法》正式实施前，利用手中的土地使用权证，加紧对公建设施的产权进行约定，或为其办理小产权。

　　太月园小区业委会主任王嘉吾同时担任某房地产公司财务总监，熟悉房地产公司的财务制度。据她透露，在开发企业的财务制度中，成本费用的归集有六大类，有一类就是公用配套设施，地下车库等就是属于公用配套设施，开发商理所应当地把成本公摊到整个小区的开发成本，这是不可能分开的。但是，业主却无法证实这一点。

　　北京律师协会房地产专业协会委员陈旭也认为，建筑规划范围内所有的建筑物权属、产权应该归业主，因为获取土地使用权的土地出让金已经分摊、转让到售房的价格里了，包括所有的建安成本。“但假如说公建已经到开发商名下了，法律也并没有说他不能处置。”陈旭说。

　　北京市业委会申办委员会召集人之一陈兵对此不无忧虑，他认为，在《物权法》正式实施前的空白期内，业主们惟有团结起来，发出呼声，促进保护业主权益的《物权法》相关配套法规的出台。

　　■各方声音

　　北京市国土局：“小土地证”年底前或可办理

　　为什么没有像产权证一样，土地使用权证也随商品房出售一并转让给业主？对此，有业内人士介绍，原北京市有关部门曾在2004年5月10日公布了《北京市房地产登记条例(送审稿)》征求意见稿，其中明确规定，房地产登记以一宗地为基本单元进行登记，单独拥有一宗土地后，以该宗地和地上房屋进行登记。当房地产发生转让、分割、赠与等情况，有关当事人双方应共同申请登记。

　　这是北京市首次对房地产登记做出全面明确的规定，许多业内专家当时预测，这表明今后北京市对房地产的权属可能采用“两证合一”的发证方式。

　　但随着2004年7月1日原国土房管局的分拆，房屋行政管理和住房制度改革职责划入市建委，土地、地质矿产行政管理职责划入新成立的国土局后，该条例也不了了之。有知情人士向记者透露，除既得利益者影响决策外，该条例没有实行的原因是，条例某些方面与当时正在讨论中的《物权法》有冲突。

　　几天前，北京市国土局地籍处相关人士称，商品房土地使用权证目前暂停办理，以前曾经办理过外销房的土地使用证，但从未办过普通商品房的小业主土地使用证。他承认，“小土地证”应和产权证一同发放，这是个趋势。至于公共部位、公建设施的土地使用权是否可以按份归业主，还在研究之中。待10月1日《物权法》正式实施后，今年年底之前，将会有相关政策出台。

　　专家建议：住宅小区共有部位权属需明确

　　“《物权法》起草小组”专家、原全国人大常委会法工委经济法室主任魏耀荣认为，《物权法》建筑物区分所有权的定义值得商榷，因为所谓区分所有权是对一个共有物的区分所有权，这种共有物可以是一栋建筑物，也可以是一个住宅区，目前中国的现实是已经形成了很多住宅区，动辄数十栋楼，而非仅仅是独栋建筑物。

　　魏耀荣称，目前《物权法》中“建筑物区分所有权”这一章完全回避、只字不提住宅区，如果住宅区的共有权也按建筑物区分所有权对待，就会有一个很大的共有部分处于权属不明状态，必然带来住宅财产关系的混乱。

　　中国人民大学公共管理学院教授陈幽泓也认为，界定小区物业中的共有部分是关键。如果能把共有部分的问题理清了，其他的部分自然就能找到解决的途径。