关键词：专有

法规：第７１条——业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

案例：邻居甲把杂物放在楼道，让邻居乙感到极为不雅，且出行不便。乙要求邻居甲挪走。但甲认为，杂物的位置属自家门前，并没有占乙场地，因此不予理会。乙向物业反馈，可多次协调并无进展。

解析：《物权法关键词》对业主的物业建筑规定包括专有权（指业主个人私有的空间）、共有权（指楼道的公共空间）、成员权（指业主属于小区的一分子有投票的权力）。因此，楼道属于记入公摊面积的建筑，发生纠纷时，另一方受到损害的业主，可以运用法律的武器维护自己的权利。

关键词：小区道路、绿化

法规：第７３条——建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

关键词：小区车库

法规：第７４条——建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

案例：一住宅小区业主原来一直以租用的形式使用地下车位停车。最近一段时间，开发商突然开始公开售卖车位，导致业主无法正常停车。开发商因为变卖小区的车库，遭到业主的强烈抗议，近百名业主自发聚集阻止开发商这一行为。现在开发商突然还毁掉部分公共绿地，新开一条小区道路，业主却对车库、小区绿地等公共部位没有任何话语权。

解析：车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的，这是两者不同的地方。

根据物权法关键词的规定，今后小区规划内用于停放汽车的车位，车库开发商不能随意卖给业主以外的人，首先要满足业主的需要。而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、出租或者附赠。目前只要满足前提情况下，对于车库问题的规定是由当事人约定；而对于占用公用道路和其他公共场地的车位，则规定为共有。 

遗留问题：有专家认为，业主的建筑区分所有权应该是明确和解决业主的内部关系及各自权属，即全体业主和个别业主之间的关系、个别业主与个别业主之间的关系，而非业主与开发商、物业公司之间的关系及各自权属。业主与开发商之间、开发商与物业公司之间的关系及矛盾由《合同法》解释和解决，物业公司与业主之间则由《物业管理条例》约定和解决，《物权法关键词》中关于业主的建筑物区分所有权的规定，则应该为处理业主内部关系的法律准则。

比如，车库归全体业主共有后也会面临问题。如果小区车位数量有限，不能满足每位业主都拥有车位的需要，就必然会导致分配不均，要使用车位的业主就必须交费。全体业主共同商议定价，需要车位的业主希望价格低，不需要车位的业主希望把价格定高。业主各自利益点不同，很难调和。车库的能源、卫生、维修、通风、管理等多方面耗费，谁来埋单？这些都是十分现实的问题，有待进一步明确。

物权法关键词：收益及支出

法规：第７９条——建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第８０条——建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

案例：去年轰动北京的美然动力社区业主与物业公司纠纷事件中，小区地下室、广告等共有部分收益分配不明是引发业主与物业公司矛盾的主要原因。而同样的问题也或多或少地困扰其他小区。

解析：共有部分产生收益归业主共有。专家建议，小区的共有部分一般包括健身娱乐场所、林地、草坪等，物权法关键词规定这些部分属于全体业主共有，那么由此产生的收益自然应该投入到业主共同财产中的维护养护中。比如公共道路划地停车收费的收益，应纳入小区收支预算，用于支付管理员工资和道路的维护，而分配应该由业主大会或者业主委员会来完成，物业公司只是一个代收性质。

同时，公摊部分有关资料和数据开发商应该让业主知道。如果开发商拒绝的话，业主也可以拒绝付费；如果开发商把这些材料给了业主，但业主认为分摊费用不合理的，可以向法院起诉。 

法规：第７０条——业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第７２条——业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

案例：今年，广州某小区楼盘开发商瞒着所有业主，拟将小区会所改建成肉菜市场，并且还在小区空中花园的地方加设过街人行天桥。

解析：按照《物权法关键词》规定，会所作为小区业主共有的部分，则“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者不动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，上述小区如果要改变会所为肉菜市场、加建人行天桥，这些都涉及到业主共有的面积部分，所以要经过２／３以上业主同意才能实施，开发商不能够暗渡陈仓。

遗留问题：自己经营问题多。对于许多业主理解的，小区会所的所有权交给业主，将绿地、道路等基础设施交由业主行使所有权，对业主来说是件好事。但是业主极力争取的车库、会所的所有权的同时，在日后的执行过程中存在许多隐忧。

比如，会市场交易遵循的是等价有偿交换的规则，开发商不会无偿把车库、会所交给业主，他们会将其与住房一起捆绑销售。一旦成本被计入房屋价格，开发商在销售住宅的同时已经收回了会所成本。事实上，目前许多社区的会所面临经营亏损的窘境，成为开发商希望摆脱而又无法卸掉的包袱。如果业主愿意共同花钱购买会所自治，开发商求之不得。

而另一方面，对于已成型的社区，开发商与业主现行的合同里大部分有约定，会所和车库为开发商所有。业主只能通过购买取得车库、会所的所有权。届时经营的问题又会落在业主身上。

而且业主还必须面对是不是所有的业主都愿意花钱购买会所？购买会所以后，会所的保养、维修、管理等多项费用，所有业主是否都愿意承担？关于会所的建设问题，全体业主是否能达成一致意见？专家质疑，所有这些问题都会在业主取得会所所有权之后接踵而至，每个业主都有自己的观点和看法，要让全体业主对同一问题达成一致难度很大，业主之间的关系可能会因此变得复杂。

物权法关键词：相邻权保护

法规：第８９条——建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第９２条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

解析：在《物权法关键词》颁布前，其实《民法通则》对相邻权已有规定，而《物权法关键词》进一步细化了相邻权的内容，使其在具体的司法实践中更具操作性。

首先是对开发商的要求。由于住宅建设用地供应趋紧，部分城市对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大，造成采光不足。其次，条文也指在个人另一方面为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风，或者在日常生活中的噪音、漏水、油烟等等扰邻问题，都是对他人生活的一种妨害和侵害。

细节：采光权演化为楼间距。根据建筑学人士建议，设计建筑规范的出发点是，保证每户人家的朝南窗台上有一小时的有效日照。但是各地对这个规范的理解，逐渐演变成建筑间距。比如上海中心城区是１比１，这是可以通过当地日照角度计算出来的。而且事实上，对高层建筑和多层建筑，规范是完全不同的。对于多层楼房，只要楼间距不足，遮挡住太阳，可能一整天都见不到阳光了。所以专家建议，对多层楼房和板式高层楼房的楼间距控制应该严格执行。

现实：改规划屡见不鲜。在现实生活中，很多“阳光权”遭到侵害的可能在于，房产商没有通过规划局批准，属于违章建筑；或者规划部门批准房产商在此造楼房，但没有批准它造这么高，房产商擅自改变规划；还有一种可能则是规划部门同意了房产商建造超标的楼房。

购房者碰到此类问题，只能要求规划局修改规划并且排除妨碍，而有了物权法关键词后，消费者可以直接起诉至法院，要求开发商赔偿。

遗留问题：“阳光权”的赔偿并没有明确的标准，取证也是一个难点，而且目前尚未有权威部门进行评估。照目前情况来看，有些法院以一段时间内的每天每元的固定电费赔偿，而有些则一次性赔偿，标准较低也是一个问题，比起多造一幢楼所取得的利益，业主获得的赔偿水平一直较低。同样，“通风权”则更难以证明和取证。同时，对于第９２条中规定的“扰邻”问题的取证、赔偿也需进一步细化以及司法实践。