房地产是我们业界的通称，在法律上它用了一个概念不动产，什么意义呢？就是不能动不能移动的财产，包括土地和建筑物，土地不就是我们说的地产吗？建筑物不就是我们说的房产吗？可见物权法它是规定不动产的基本规则的法律，也就是说房地产与我们物权法有非常密切的关系。我们国家为什么在这个时候要制订物权法呢？这与我们的改革开放有关系，改革开放一开始强调的发展市场交易，第一个口号叫做搞好流通，因此在法律中合同法首先受到重视，我们在改革开放初期，就制订了三部合同法，到了99年又制订了统一的合同法，这是市场交易对法律规则的需要。但是关于财产关系的法律规则，关于房地产的法律规则，没有受到重视，这与我们房地产业的发展较晚也是有关系的，这就导致我们物权法的立法滞后，这对我们房地产业有什么影响呢？由于基本的规则不完善，法律规则不清楚，在业界我们从事房地产业的经营、开发和销售当前，难免要发生很多混乱，发生一些案件，这些案件在法律上很难解决，很难做出一个公正、合理的妥善保护开发商和买房人利益的判断，现在要弥补这个不足，制订一部完善的无权法，主要的目的当然是要为房地产业的市场发展提供基本规则，有助于房地产业的健康发展，当然还要妥善的保护开发商的利益和购房者的利益。

制订物权法还有一个目的，要让买了房的人有了财产的人安心，只有买了房的人对将来他的财产，他能够有信心，能够将来把这个财产遗留给自己的子女、子孙，这样他才会积极的买房，房地产市场的需求才会不断的旺盛，这是物权法要解决的目的之一。物权法现在到了什么样的程度？从98年开始启动立法的程序，我们看到到现在，已经经过了人大常委会的第四次审议，按照我们国家的民法惯例，一部重要的法律要提交全国人大通过，在这之前至少要通过四次人大常委会的审议，物权法已经经过了四次审议，按照计划还要经过第五次审议，在明年三月全国人大表决通过，所以说物权法它的通过实施已经是迫在眉睫，对房地产业的朋友来说这部法律对我们的关系太重要了，我们应该及时尽早的了解这部法律的内容，并且在这部法律通过之后，我们要高度重视怎样正确的学习、掌握这部法律。在我们的规则当中，要正确的运用这部法律，保护自己的权利、保护自己的利益，有利于房地产业市场的健康发展。

这部法律中哪些内容与我们房地产业有最直接的关系呢？

首先一个内容，就是不动产的登记制度，大家知道我们现在的登记制度是不完善的，在很多地区很多城市房产的登记和地产的登记是分别由不同的机关进行的，我们的登记机关、登记机构，它同时又是行政机关，登记行为和管理行为混淆不分，这是多年以来在登记实物过程中，不仅导致麻烦，还导致很多对我们房地产业发展不利的结果，导致很多纠纷、很多案件。在物权法上，现在制订的方针，是要建立一个统一的与行政管理脱钩的不动产登记制度，首先是统一的，不能将地产的登记、房产的登记分别由不同的部门进行，应该统一由一个部门进行，当然在广州过去一直是统一的，上海02年开始已经实现了统一，统一为一个登记机关来进行登记，必须这个登记机关手里没有行政管理的权限，它只是一个登记机关，进行登记这是一种服务行为，登记机关实际上是一个证明机关，这一点涉及到登记制度的重大改变。

在物权法上对不动产的登记有详细的规定，基本的原则、基本的制度，现在的问题是这个统一的与行政管理脱钩的不动产登记机构、登记机关设在什么机关，现在还没有统一的意见，法工委在不动产登记上还没有完全的表态，按照学界的看法，一个是设在基层人民法院，或者是设在政府，设在政府建议设在司法局。

下面我要介绍在不动产登记中创生了崭新的登记制度，这就是对房地产实践登记过程中针对一房多卖的，我们国家的房地产市场中一房多卖的现象非常严重，上海法院曾经受理过一个案件，一套房子卖给六个买房人，某一个开发公司建了150套房子，卖出了500多套房子，签订了500多套销售预售合同，这当然对房地产市场造成混乱，损害买房人的合法利益。现在针对这样的现象，在不动产登记制度中创生了一个崭新的登记，叫做预告登记。什么叫预告登记了，商品房预售合同登记之后，房子还没有盖起来，当然还没有到产权过户登记，但是这个时候买房人可以拿着商品房预售合同到登记机关去申请，做一个预告登记，它不是真正的产权过户，它不是产权过户登记，因为房子还没有盖起来，就是在登记薄中记载某一个楼某一个楼层某一个单元某一个房号的三居室房子已经出售给了买房人某某某，登记薄中这样的登记就是预告登记，按照草案的规定，进行了预告登记有什么样的结果呢？做了预告登记，出卖人要把同一套房子卖给别人，就不能发生物权的效命，也就是说不能得到房屋的所有权，具体来说一套房子卖给了张三，张三拿着商品房预售合同到登记机构办理了预告登记，登记薄上就记载了这套房子已经卖给了张三，那开发商要把同一套房子卖给李四、王五，签订了商品房预售合同按照合同法，当然是有效的，但是物权法上已经规定了你后来的买房人绝不可能得到这套房子，因为张三办了预告登记，预告登记的效力就使开发商签订的重复商品房预售合同不具有物权的效名，也就是买房人李四或者王五绝对不可能得到房屋的所有权，因为这个制度，因为这个登记，那买房人李四、王五当然就不会再来签订合同。这就是要杜绝一房多卖的情况，保护做了预告登记的人得到这套房子的所有权，这在实际上就起到了阻碍开发商搞一房多卖的结果，达到了保护买房人的合法权益的目的。

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物权法草案中还有一个非常重要的制度，这个制度与我们的房地产业也有很重要的关系，这个制度在起草人发明了一个名字，叫做“区分原则”。区分原则区分什么呢？就是区分买卖合同和产权过户，买卖合同是原因，买卖合同生效在先，产权过户是结果，发生在后，因此在买卖合同这个原因，和产权过户这个结果，要把他们的生效条件、生效时间加以区分，把它严格的分开。按照现在的草案规定，产权过户怎样发生效力呢？产权过户当然要拿着生效的买卖合同，到登记机关办理产权登记，什么时候发生产权过户结果呢？草案上明文规定，记载于不动产登记薄之时发生效力，我们要设立房地产抵押，这个抵押权也是记载在不动产登记薄时发生效力。抵押合同也是在成立之时生效，产权过户抵押权是记载于登记薄之时生效，这就分开了，草案中有一个非常重要的规定，就是说房屋买卖，不动产的抵押，没有办理产权过户登记，不影响买卖合同的效力，没有办理抵押权登记，不影响抵押合同的效力。这就把二者彻底的加以区分了，目的是为了纠正我国各地法院在财产中两类错误的做法，第一种，我国法院在审理房屋买卖纠纷案件时，很多法院都是这样判，如果没有办理产权过户登记，我就判你买卖合同无效，无效的结果当然就是恢复原状，退房、退款，这样的判决刚好迎合了少数个别开发商出卖人不正当的目的，他们在签订了商品房买卖合同之后，看到房地产市场有价格上涨的趋势，他们就借故拖延，不去办产权过户，最后价格上涨了，他就把同样的房子卖给了别的买房人，然后办了产权过户，最后第一个买房人签订了买卖合同，因为没有办产权过户，被法院判买卖合同无效，这个买房人当然要遭受重大的损害，这种判决正好就迎合了少数个别开发商不正当的目的。

前面说到我们国家一房多卖的现象这么严重，这与我们法院错误的判决是有关系的，这样的判决助长了少数人搞一房多卖，像银行贷款也是一样的，向银行借款的时候签订了不动产房产的抵押合同，一旦资金贷款到手这个抵押人就借故拖延，不去办抵押登记，为什么他不去办抵押登记呢？因为一旦办了抵押登记，他的这个房地产要转卖就会受到限制，要再抵押也会受到限制，他就借故拖延，不去办抵押登记，那最后还不了银行的钱，起诉到法院，我们的法院就按照现行担保法41条的规定，没有办抵押登记，抵押合同无效，因为没有办抵押登记，法院判抵押合同无效，这个银行当然遭受了重大的损失，这样的判决也助长了一些企业在向银行贷款的时候，设定了不动产抵押，一旦这个资金到手了，他们就不去办抵押登记，损害了银行的利益。现在物权法上规定了区分原则，产权过户、抵押权的设立，是在记载于不动产登记薄时生效，买卖合同抵押合同是在成立时生效，没有办理产权过户登记，不影响买卖合同的效力，没有办抵押合同登记也不影响抵押合同的效力，这就为法院的判决奠定了基础，买卖合同是有效的，抵押合同是有效的，法院可以根据合同法135条、110条的规定，强制出卖人补办产权过户，如果补办了产权过户，买房人的利益不就得到了保护吗。但是万一这个房子已经被别人产权过户了，那至少买卖合同还有效，还可以追究买卖合同的违约责任。如果没有办抵押登记，这个房子还在抵押人的手里，法院就要判决责令抵押人补办抵押登记，补办了抵押登记，当然银行有刑事补偿权，银行的利益可以得到保护。万一房子的所有权转归为别人，不能补办抵押登记，至少抵押合同还有效，还可以追究抵押合同方的违约责任，保护银行的利益。所以这个制度非常重要。

在物权法草案上还规定了一项非常重要的制度，那就是建筑物区分所有权，建筑物区分所有权这个概念就是商品房开发，无非是两类商品房，一类是单栋的，一类是单元房，如果是单家独院的商品房，这样的房子和普通的商品房所有权没有差别，是单栋的，一个建筑物、一个所有权、一个所有人。但是单元房不一样，每一个商品房的楼上面有几十个单元、几百个单元，因此上面就有几十个上百个所有权，有几十个上百个所有权人他们之间的关系就高度复杂，在物权法上规定了建筑物区分所有权，就是针对单元房的，单元房的买房人他所得到的所有权是特殊的，叫做建筑物区分所有权。首先就是专有权，也就是套内面积，我们的行业叫做套内空间，这个三居室的房子，套内面积、套内空间就是买房人的专有所有权，专有部分他得到所有权。除了套内空间之外，共用部分，楼道、电梯间，还有外墙、房顶、道路、绿地等等，这是整栋楼甚至整个小区的买房人，我们叫做小业主，他们共有的叫做共用部分。除了这两个部分之外，他们还有一个共同的关系，整栋楼或者整个小区的小业主，他们要组成一个业主大会，就类似于公司的股东大会一样，来选举业主委员会，这个业主委员会就类似于我们公司的董事会一样，他们要行使什么样的权利呢，就是小区和这栋楼的物业管理、规章、维修基金等等，以及委托来的物业管理公司来管理，解决这些对内对外的事务，因此在买单元房的情况下，建筑物区分所有权包括三个部分，专有部分，就是套内空间，公用部分就是房顶、外墙、走道、绿地、道路等等，但是要说明，发产权证的时候，办理产权过户登记的时候，产权证上只登记专有部分，登记薄上也只记载专有部分，公用部分是不去登记的，它是法律规定的。组织委员会等等，当然也不会在你的产权证上加以登记，现在建筑物区分所有权在这个制度中还明文规定了一个重要的问题，我们一直争论的车库，车库的归属，在现在的房地产物业中发生的争议比较多，有的学者有的同志拘泥于过去的教科书，就说车库应该由全体小业主共有，为什么说拘泥于过去的教科书呢，过去的教科书这样说是反映了过去的房地产业的情况，比如说上一个世纪七十年代、八十年代之前，上个世纪的早期、中期，开发商建商品房，最多是一栋楼，没有像现在这么发展的企业，建一栋楼有一些停车位，或者是单栋的商品房，现在不是了，现在房地产业的发展，开发商建的商品房，它是一个小区又一个小区，一个小区有十几栋或者几十栋的单元楼，开发商在楼下建了一层、二层、三层的车库，这些车库可以停很多车，地下车库的一个停车位就是十多万的价值，你说这些车库是应该属于买房人公有吗？如果把车库的造价判入商品房的单价中，价格必然会上升，买房人承担的起承担不起呢？再说如果把它归了这些买房人小业主共有的话，这些车库是用来经营的，难道我们买了车买的房的小业主，组织了一个业主委员会，就是一个经营单位吗？它要发生商业经营的问题，所以说我们不能够拘泥于过去的教科书。

现在的物权法草案明确规定，车库是单独处理的，车库应该是由开发商在商品房销售合同中明文约定，如果你没有规定，法律推定为业主共有，这一条与开发商的利益关系特别大，你以后签订商品房预售合同时，千万不要忘记专门有一条明确规定地下车库归谁所有，如果没有这一条，按照物权法草案，车库就变成了买房人共有开发商岂不要遭受重大的损失，因为草案上规定，绿地、道路属于小业主共有。从这一点来看，地面道路的停车位，它也就是小业主所共有的，不属于开发商。总之物权法草案上规定很多制度、很多内容，跟我们房地产业界有密切的关系，我相信这部法律的颁布和实施，将会促进我国房地产业的健康有序公正的发展。