一、日本物业管理业的地位

日本的房地产业可以分为以下四大块：房地产开发业、房地产流通业、房地产出租业以及物业管理业等，如图所示。 

(1)从图可以看到，在日本，物业管理业被细分为出租物业管理业和公寓物业管理业(即我国的商品住宅物业管理)两大块。其中，出租物业管理业又被分为出租住宅的物业管理业和大楼(类似于我国的写字楼、商铺)管理业两大块。

(2)从图还可以看出，如果从受法律约束的角度来看，房地产开发以及房地产流通业是由《宅地建筑物交易业法》下的行业规定来约束的。

物业管理业中的公寓物业管理业是受《推进公寓管理规范化的相关法律》的制约。该项法律于2000年12月推出，对于有关公寓物业管理涉及的各类法律关系，如从业公司和人员的资格规定、重要事项说明、委托契约书的签订以及修缮基金的管理等具体问题进行了明确的规定。

(3)除了公寓物业管理之外，还有专供出租的住宅和大楼(可以是写字楼或商铺)的物业管理业，直到目前为止，在这一块还没有专门的法律法规，因而从从业公司的资质到从业公司的服务项目，都存在鱼龙混杂的情况，针对这一部分的投诉和纠纷也很多。这当然也引起了日本业界和理论界的极大关注。

二、从宏观层面看日本物业管理业的现状

(1)在日本这样的储蓄重视型社会里，物业管理的作用显得非常重要。

在高速发展的经济成长期结束之后，日本逐步踏入了人口减少的成熟型社会，建立循环型社会的呼声也越来越高。在房地产业，除了确保住宅、大楼的供给量之外，整个社会也越来越关注怎样提高建筑物的品质、怎样能够延长建筑物的使用寿命等方面的问题。在这股潮流之中，房地产管理业务，包括分期付款住宅、出租用住宅、写字楼、商铺等的物业管理的重要性也进一步增大。因此，针对物业管理业务，除了传统的物的方面的维持管理之外，将运营管理委托给专门的从业者的倾向也越来越高。

(2)为促进房地产证券化，对物业管理业也提出了更高的要求。

日本的房地产市场在经济泡沫破灭之后，从1992年以来地价一直在下降。在房地产市场严重萎缩的实际情况下，日本市场普遍期待房地产证券化能够引发房地产市场的活力，从而带动日本经济的复苏。但是，投资家是非常看重市场评价，具有很强的逐利性的，因此，为了使证券化之后的房地产公司吸引到投资家的资金，除了确保证券化之后的房地产公司的成本管理之外，策划高品质的方案、给投资家更多的利益，以及借助具有物业管理专业知识的从业者提供更好的服务，从而使物业升值等措施都是非常有必要的。因此，在日本国内，要求参照美国的经验，建立类似美国的REIT(房地产信托投资公司)，推动房地产业进入证券市场的趋势也越来越明显。

(3)在房屋供给过量的情况下确保物业管理的品质。

当日本经济进入停滞状态之后，日本的土地价格一直在下降，空置房不断增加，房屋租金也大幅回落，房地产市场极度萎缩。在大城市，比如东京，房地产市场己由房产所有者市场转向了买方市场，如何在市场萧条的情况下保证房地产管理的品质成为日本物业管理界普遍关注的课题。

三、日本物业管理业界的常规做法

(1)基本业务

一般的物业管理业务包括入住管理；物的管理，如清扫业务、建筑物设备设施的管理业务等；警备管理，如防火、防灾、防范等。此外，还有管理组合(类似于我国业主委员会)的收入、支出的管理，建筑物(专有部分除外)的维持以及修缮等相关事务的计划、实施等内容。

(2)设立由相关行业团体组成的行业协会

行业协会是物业管理业相关业界团体横向合作参加的第三方机构，目的是为了提高物业管理业界的整体水平，—推动物业管理业的发展。协会一般设立专门的担当委员会，及时检查协会的工作执行情况。参加了协会的相关业界团体不仅要承担相应的费用，还要提供必要的人力资源。

(3)从业人员的培养

为了保证公寓物业管理业的健康发展，从2000年3月开始，日本开始执行中高层按揭共同住宅的管理业者的登录规程。为了方便将管理业务委托给管理组合，日本还在不断推出其他的从业人员的职业培训计划。

随着日本国内公寓数量的日益增大，日本业界也越来越认识到专业管理人员的重要性。日本建设省为了推进管理业者的情报公示，在2000年还开展了有关管理业者的情况调查工作，并在确保管理业正规化运营以及保护居住者权益等方面进行了探讨。

而针对大楼物业管理，由于大楼的所有者和经营者是分离的，因而对承担管理任务的人才需求也非常巨大。为了应对这种需求，从1992年3月开始，由(财团法人)日本Building经营中心组织了大楼经营管理士资格制度的认定工作。

四、日本物业管理业研究界的组成情况

日本物业管理业研究界一般都是由政府、法律界、高校、行业协会以及从业企业等各界人士参加。

政府方面主要是由国土交通省主管，由国土交通省的住宅局下设的住宅综合整备课，以及综合政策局下设的房地产业课等部门从事有关物业管理业的政府方面的事务。

法律界及学术界则由专门从事这一方面研究的律师和高校教师参与。

行业协会则很多，在日本业界比较有名的有社团法人全国宅地建物取引协会、社团法人不动产流通经营协会、社团法人全日本不动产协会、财团法人日本赁贷住宅管理协会、财团法人日本Building经营中心、财团法人不动产适正取引推进机构等。

此外，一些资本雄厚的大的房地产企业或物业管理企业也积极地参与研究。为本行业争取更规范的社会环境。