1980年6月，中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策。

1991年6月，国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，标志着城镇住房制度改革进入了实质性的新阶段。

1994年7月，第八届人大常委会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产行业有了正当的法律地位。

2001年6月，《商品房销售管理办法》正式实施，标志着国家开始规范房地产交易市场。

2003年8月，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（即121文件），该通知则明确的表达了国家对房地产市场进行宏观调控的同时也认同了房地产行业在国家宏观经济的重要地位。

2005年3月，国务院办公厅发出了《关于切实稳定住房价格的通知》（旧八条），在热火朝天房地产市场中业内外都感觉到了一丝丝的凉意。

2005年4月，总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，认为：目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱。并提出八条措施加强引导和调控（新八条）。

2006年5月《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（建设165号文件，国六条），这是一年来中央关于促进房地产市场健康发展进一步采取了针对性措施。

一部部的法律法规，一份份的文件，无不说明着市场在走向规范化、正规化。在市场在发展的同时，作为市场主体之一的购房者，也在一步步地成长与成熟：卖图纸的现象已经基本被市场淘汰、搭个棚子卖房子的现象也基本很难看到了、整一个装修豪华的售楼处对客户早已没有了新鲜感、样板间的激情也随着烟消云散，2005年年度以来因购房纠纷的投诉也一度成为社会舆论的热点。在国家政策一次次的推动下，在购房经验教训的一次次总结中，购房者成熟了！

这就是新时期的房地产市场——市场秩序规范化了，购房者成熟了！

在新时期的房地产市场营销套用以前的套路肯定是不行的。因为作为开发企业而言，单单在销售层面可以做的事情多了很多的约束，而且以前那种“靠天吃饭”——市场好，再怎么整也能把房子卖出的日子去已经过去了！有点营销常识的人估计都会知道市场营销的本质是满足客户需求，而载体则是产品和服务。故在新时期房地产营销思路最重要的转变就是回归营销的本质！

一、以产品打天下

以产品打天下也就是回归营销本质最直接的体现之一。不论报广投入的多么大、营销推广把项目形象描述得多么吸引眼球、软文炒作的概念多么的迷人！没有产品作支撑，推广寸步难行。当然，以产品打天下需要一定的积累，不是随便一个开发企业都可以做到这点的。因为成熟的产品线需要包括拥有产品研发、对不同市场客户偏好的把握、产品生产链关联单位的长期合作等等。目前中国市场开始呈现这类开发企业，诸如广州系的富力、星河湾、合创，深圳系的万科、金地、中海，浙江系的绿城等。这些开发企业在大都于自己独特的产品竞争力横行于天下！

二、营销意识应该贯穿开发的整个过程

就目前的很多开发企业而言，营销仅仅在建售楼处开始，因为这个时候才意识到要卖房子了，才开始推行一系列的营销战略、策略、计划。认为营销只是房地产开发过程中的一个环节而已，这患了典型的“营销近视”症。

新时期的房地产营销提倡全程营销。全程营销也就是房地产开发过程中各个环节都要贯彻市场意识。在项目的可行性研究与项目定位的前期阶段，开发企业要花足够的精力和财力去摸清市场、了解市场、找准市场，结合企业的实力与要求定好位。同时，在可研阶段必须制定合乎企业发展以及市场发展的销售战略。在规划设计阶段，更是要了解销售者即购房者的偏好、当地的文化、当地的气候为项目的目标客户量身打造合适的居住空间。在施工阶段，保证合格施工质量则是营销核心载体的根本，因为没有合格的施工质量的保证，营销推广都是一纸空文；文明施工则是展现企业形象最佳的载体。后期的物业管理则是解决客户的后顾之忧，为客户真诚解决好这一问题，将赢得所有开发企业都羡慕不已的良好口碑！这整个过程无不需要开发流程中所有参与人员都具有市场意识——以客户需求为导向。

三、客户关系管理成为营销的一大方向

营销管理大师Phlip Kotler提出，无论何种导向的营销管理，其关键的任务是与顾客建立盈利性的关系——通过传送给顾客优质价值和满意的方式、建设和维持盈利性客户关系的全过程。

对于那些以房地产开发为主营业的开发企业而言，与其现有的业主建立长期的关系是十分有必要的。因为日常的业主维护将对开发企业带来意外的收获——业主对企业品牌的忠诚度与保持度，这样除了带了额外的客户之外，更甚至将可以占有客户全部的生命价值——说白了就是：一个高忠诚度的客户除了给开发企业介绍客户之外，他还可以在三五年之后换房时再次购甚至循环购买。虽让房地产市场具有一定的区域性，对那些流动性较强的开发企业而言有点难度，当在一个市场具有足够容量时是具有惊人效果的。客户关系管理在房地产营销中的运用其实在很多地产代理公司已经有了很好的运用。