物业管理行业要改变主体观念和意识

鉴于《物权法》的法律地位，其正式颁布后将从根本上改变现今物业管理的主体观念和意识。对于行政主管部门，《物权法》中对相关物权概念的法律解释使其行政行为具有了明确的法律依据，在行政作为及执法过程中理顺相关主体之间关系、摆正自身的立场、明确自身职责。对于广大业主，《物权法》对其物权进行了清楚地界定，使其在物业管理过程中的维权意识得到很好的引导和支持；对于物业管理企业，《物权法》对物业管理法规的几点重大改变将促使物业管理企业及时调整具体经营行为，以适应法律环境的变化。更为重要的则是物业管理企业在经营理念和意识上的改变，这种改变源于对《物权法》相关内容及其带给物业管理市场变化的深入研究和判断，对企业的市场定位、营销战略以及服务产品定位都会有一定的影响。

物业管理法规需要更新

现有物业管理的相关法规将根据《物权法》进行大规模地修订和更新。《物权法》作为物业管理方面的一项基本法律制度，在其正式颁布之后，现有涉及到建筑物区分所有权的法规必然要进行清理，并根据《物权法》的规定进行大规模的修订和更新，将与其相矛盾的条款进行修订，将新的制度纳入法规，完善相关的具体内容，使之更具有操作性。例如首次业主大会如何召开，车库是否可以向小区业主之外的其他人出售等问题可能都将通过配套法规的修订与更新加以解决，最终形成一个协调统一、完整呼应的物业管理法律体系。

物业管理模式有新发展

委托物业管理企业管理的模式仍将是物业管理的主流业态。《物权法》规定了三种物业管理的模式，其一为业主自行管理。其二为委托物业管理企业管理。其三为委托其他管理人管理。其中新增的两种模式的具体形式还需要配套法规的进一步明确，从可行性方面来说，“业主自行管理”模式很可能是业主大会或业主委员会直接聘请专业服务公司提供保安、保洁、绿化等专项服务，而“委托其他管理人管理”模式中的“其他管理人”则很可能是指有从业资格的注册物业管理师。此两种新模式的出现对物业管理市场的健康发展有着积极的意义，但其并不能真正成为业态的主流，前一种模式存在专业知识缺乏和监管机制先天不足等弊病，而后一种模式中管理人的抗风险能力将成为其最大的软肋。

更多专业机构将进入物业管理行业

《物权法》对物业管理其他方面的影响，主要体现在，各类专业机构将会更广泛和深入的参与到物业管理的全过程之中。物权本质上是一种私法上的权利，既然是权利，是否行使和如何行使都应当由权利人自行决定。而《物权法》确立了业主大会议案通过的双多数原则，但现在业主的自治水平一时还难以适应这一变化，议案通过的难度增加。在这种情况下，业主大会议事规则、业主公约等自治文件的制定就显得尤为重要。为了避免议案久拖不决、业主委员会到期无法换届等问题的出现，也为了分担业主委员会及其成员的责任风险，将会有更多为业主服务的专业机构出现，参与到物业管理过程中来。

作者系中国物业管理协会副会长、上海陆家嘴物业管理有限公司总经理