期盼已久的《中华人民共和国物权法》历经八次审议，终于在第十届全国人民代表大会第五次会议通过，并将于今年10月1日起施行。作为广大业主管理自身主要财产法律的制定，物权法对保护业主权益、规范业主行为的影响将是积极而深远的。同时，物权法中“业主的建筑物区分所有权”和“相邻关系”两章的内容直接涉及物业管理，给物业管理运作提供了重要的法律依据。因此，对物权法的深入贯彻，是关系到物业管理进一步走向法制化路程的一件大事，值得全行业高度关注。

首先，我们要认真学习，全面了解和掌握物权法涉及物业管理活动的主要内容。

物权法就业主对建筑物享有所有权、共有权和共同管理的权利、业主行使所有权的内容及方式、业主对专有部分的权利与义务、建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房及其它公共场所、设施（特别就车位、车库）的归属、业主对建筑物进行管理的组织机构、业主共同决定的事项内容及决定方式、对改变住宅用途、业主大会决定的效力、设立维修资金制度、建筑物共有部分费用的分摊与收益分配、业主管理建筑物的方式、业主与物业管理企业的关系、业主、业主大会、业主委员会的相应权利义务，包括业主不得以放弃权利不履行义务，以及相邻关系的处理都做出了定分止争、正本清源的明晰规定。全行业要通过深入学习物权法，全面了解和准确掌握物权法涉及物业管理活动的主要内容，充分运用法律手段提高物业管理和服务的水平，增强解决矛盾和纠纷的能力，促进物业管理的和谐发展。

其次，我们要深入研究、把握物权法对物业管理活动的主要影响。

一是促进物业管理的法制化进程。物权法从民事基本法律的层面，将物业管理活动相关的基本概念以法律形式予以确认。物权法的有关内容与《物业管理条例》的基本原则、指导思想相一致，它不仅继承、丰富了条例的内容，而且将条例确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度由行政法规上升为法律，提高了上述制度的适用范围与效力等级。因此，物权法的颁布与实施将更好地促进条例的贯彻与执行，使物业管理活动更加有法可依，使业主和物业管理企业的合法权益得到更好地维护。

二是将促进物业管理的加快发展。当前的物业管理企业已经进入理性承接项目的阶段，对于产权不清、存在隐患的项目，特别是对一些产权关系复杂，矛盾纠纷不断的老旧住宅区等项目一般不予介入或者逐步退出。可见，不动产各项权利的不明晰以及邻里纠纷处理的烦杂已经制约了物业管理的进一步发展。物权法明确了物的归属和相邻关系应当遵循的准则，有利于物业管理企业减少经营风险、降低交易成本、稳定预期收益，从而增加生产性投资，提高物业管理服务的供给数量和品质。

三是促进物业管理矛盾纠纷的防范化解。开发建设售卖遗留问题、业主相邻关系处理不当等一直是引发物业管理矛盾纠纷的痼疾所在，物权法为其有效解决提供了法律途径。物权法关于专有部分所有权、共有部分共有权以及共同管理权利的规定，为物业管理活动中的各方主体的权利、义务和责任界定奠定了法律基础；建筑区划内的道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权明晰，从根本上减少了业主、开发企业、物业管理企业之间因产权不清等造成的矛盾纠纷；不动产相邻权利人相邻关系的规定，有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁于物业管理活动。

四是促进业主自我管理、自我约束机制的形成。物权法设立了业主大会和业主委员会制度、明确了业主大会或者业主委员会的决定对业主的约束作用、规定了业主应当遵守建筑物及其附属设施的管理规约，尤其是《物权法》第八十三条明确了要求损害他人合法权益的行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的实施主体是业主大会和业委会，从而为拒付物业管理费、侵占共有部分等损害他人合法权益的行为提供了业主内部自我管理与约束机制，强化了业主在物业管理活动中的责任与义务，有利于维护业主的共同利益。物业管理企业要认清形势，真诚地依靠业委会做好有关工作。另一方面，在增大业委会责任的同时，我们要特别注意推广上海、天津、深圳等地的经验，加强街道办事处和居委会等基层政府对业委会运作的指导和监督。

五是促进物业管理服务质量的提高。物权法关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施、也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理”的规定，是法律维护市场经济秩序、权衡各方利益关系做出的选择。从狭隘的角度看，选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，会给物业管理带来一定的压力；另外一方面，我们应该看到，经过二十多年的发展，从有效改善业主的生活和工作环境质量来看，社会化、专业化、市场化的物业管理应当是多产权物业管理的主要选择，物业管理已经深入人心，允许业主自管并不会降低物业管理市场的潜在需求。我们相信有实力的物业管理企业会变压力为动力，以精心管理、优质服务、诚信经营赢得广大业主的信赖。

此外，随着物业管理师职业准入制度的实施，会产生业主聘请一个职业经理人作为大管家来实施统揽管理，而清洁、绿化等单项业务则聘请专业公司运作的模式。还可以直接从社会上请专业公司配合业主自行管理等（单栋楼宇的管理可以试行）。这些尝试对我国物业管理形式多元化的形成，促进优胜劣汰，让业主权益得到更大的保障都会有积极作用。

六是促进物业管理服务职能定位与责任边界的明晰。《物业管理条例》明确：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其对物业管理的定位应该是清晰的。

但是，近些年，物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任。这次物权法就业主对“建筑物内的住宅、经营性用房等专有部位享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权”以及对业主大会和业委会对侵害他人合法权益行为的管理权和责任的界定，应该引起我们行业对自身职能定位与责任边界作认真地再思考。我们的企业就是一个按照合同提供服务的服务型企业，不能包揽一切、包打天下。把该做和能做的事情签订在合同上，并用内部制度保证其切实执行好，很多不该做和做不了的事情，不要都揽在自己身上。只有这样，才能正本清源，干好自己的事情，改变目前行业代人受过的被动局面。

第三，认真贯彻物权法，大力构建和谐的物业管理。

胡锦涛总书记最近指出，要利用实施物权法的有利时机，在全社会广泛倡导全体公民学法辨是非、知法明荣辱、用法止纷争，增强依法行使权利、履行义务的公民意识。要充分运用物权法等法律手段提高促进经济社会发展、管理经济社会事务的水平，增强解决社会矛盾、促进社会和谐的能力。物业管理行业要抓住物权法出台的契机，全面开展物权法的研究学习和贯彻落实活动。

一是政府部门要研究完善物业管理相关法规制度。按照物权法的有关规定及时修订《物业管理条例》。修改完善业主大会制度，规范业主大会和业主委员会的成立及运行；制定住宅专项维修资金管理办法，规范专项维修资金的交存、管理和使用。

二是物业管理企业在规范自身行为的同时，要高度重视不动产各项权利的明晰对于企业的成本与收益的影响。《物权法》对住宅小区车位、车库和共用设施的归属做出了明确的规定，使得很多长期争议不休激化矛盾的问题迎刃而解。但是，随着对管理区域内共用部位、共用设施设备产权归属的明确，将对部分企业的管理与收益分配带来影响。物业管理企业要抓紧对在管项目共用部位、共用设施设备产权情况的清理，并注意对新接管项目共用部位、共用设施设备产权归属的正确掌握，在此基础上依法进行管理和经营，以尽量避免由此引发的矛盾和纠纷。

三是在管理区域大力宣传《物权法》有关内容。让广大业主深刻学习领会物权法的精神，正确行使自身拥有的所有权、共有权和共同管理权，自觉履行相应的义务和责任。并通过建立健全相应制度、普及法律法规、依法引导业主等方式减少邻里纠纷，建立和谐的相邻关系。对发生的纠纷应尽量通过政策宣传和劝解等方式妥善处理，一旦出现难以调解的纠纷，可以引导他们通过法律途径加以解决。

四是大力促进业主自我管理、自我约束机制的形成，并研究对业委会的监管形式。《物权法》第八十三条明确了要求损害他人合法权益的行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的实施主体是业主大会和业委会，这一规定在一定程度上为物业管理企业松了绑，可以从以往承担的大量民事调解事务中得到部分解脱。因此，我们要因势利导紧密依靠业主大会和业委会加强对侵害他人行为的管理，把业委会的主要精力引导到对业主共同事务的管理上。

五是加强正确的舆论引导。纵览近几年关于物业管理的宣传报道，充斥各类报纸、电视和广播的绝大多数是关于物业管理的负面报道和评论，许多媒体在报道和物业管理相关新闻时，乐于捕捉和曝光物业管理企业与业主的矛盾冲突事件，热衷于使用“暴力”、“黑手”、“抗争”等刺激性的字眼。有的媒体为了吸引读者的眼球，甚至在报道物业管理纠纷时，存在夸大事实、张冠李戴、以偏概全的现象。上述过分放大物业管理的负面影响的舆论导向，不但对正确引导和规范物业管理各方主体的关系于事无补，加深了群众对物业管理的误解，有时甚至对一些矛盾和纠纷起到推波助澜的作用，不利于充分发挥物业管理在构建和谐社会中的作用。对于上述情况，我们应当一分为二地看待：物业管理作为与社会主义市场经济共生的新生事物，在快速发展过程中，由于制度设计、队伍素质、行业自律等方面的原因，必然暴露出一系列的问题和矛盾。但是，与全国３万多家物业管理企业服务于超过100亿平方米（至少数千万名业主）的庞大的客户群体相比，发生重大冲突和纠纷的物业管理项目依然是极小的少数，这些不和谐音符并非物业管理在中国二十多年发展的主旋律。因此，改善舆论环境对于当前构建和谐物业管理和贯彻好物权法都至关重要。

首先，我们要正确对待舆论监督，抓住群众反映较多的问题，切实加大整顿物业管理市场的力度，重拳打击业内少数乱收费、侵害业主权益的害群之马；其次，要加强和媒体的沟通。有的媒体为吸引读者眼球，存在夸大事实的报道，但大部分失实的报道，还是因为有关记者对法规认识不够清晰，对情况了解不够全面，对相关责任把握不够准确。为此，我们要主动加强与他们的沟通，热忱欢迎他们到日常管理中深入调研，以转变他们对行业的一些误解，让他们了解物业管理服务提供的是准公共产品，与其他服务业相比有其特殊性，了解物业管理行业的规律和特征，有利于消除一些固有的偏见和误解，提高相关报道的专业性、科学性、客观性和公正性；其三，协会要采取多种形式加强与新闻媒体的主动联络和沟通，尝试建立定期沟通交流机制，做好对行业品牌企业和好人好事的正面宣传。在现实生活中，物业管理企业与业主友好合作、业主与业主之间和谐相处的案例比比皆是，加强舆论引导，通过正面宣传，让百姓看到一个自尊、自强、自律和诚实守信的行业，树立行业的良好形象；其四，通过适当方式，提醒新闻媒体理性看待业主维权活动，注意个别业主委员会的政治化倾向，防止利用媒体为不法活动宣传造势。

（本文由建设部总经济师谢家瑾亲撰，本刊独家刊载）