产权规则是市场经济一切游戏规则的基础。物权法以维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权为基本原则，除平等保护公私财产外，还加大了对公有财产的保护力度，并回答了农村土地承包经营权、宅基地使用权是否可以抵押、转让，住宅建设用地使用权期满如何续期，征地拆迁如何补偿，以及业主的建筑物区分所有权、相邻关系等等民众关心的问题。

因为物权法的一些相关规定与物业管理紧密相关，自物权法通过以来，许多物业管理企业或积极参加有关物权法的学习班，或自发地组织员工进行深入学习和讨论，在行业中形成了一个学习物权法的高潮。为在行业中更好地开展物权法的学习和交流，本刊就物权法对物业管理的影响，总结了几个主要方面以供借鉴。

业主的建筑物区分所有权

物权法明确规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。具体来说，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但物权法对建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库没有直接规定权属，而是规定应当首先满足业主的需要，并由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

物权法起草参与者之一、北京大学法学院教授尹田在谈到业主的建筑物区分所有权时表示，原则上小区绿地是业主共有的，但也有两种情况除外，一是城市公共绿地，二是明示规定归个人所有的。后者主要依照业主与开发商的合约执行。尹田说，物权法规定，小区内道路不是专门用于停放汽车的公用道路，权利属于业主共有。这意味着，开发商、物业管理公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。他分析说，按照民法精神，谁获得利益由谁支付代价。车位的使用毋庸置疑是一个利益，使用车位的部分业主就需要付出代价，除非小区中每个业主都有一辆汽车，并以均等方式解决停车问题，那么产生的收益和支出费用恰好能够抵消。如果有车的业主没有支出费用占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。对于与占用公共道路停车不同的是本身就用于停车的地下车库，其归属要通过合同约定。

据全国人大法律委员会介绍，物权法在建筑物区分所有权的部分规定，还借鉴国外通常的做法。在美国，1977 年颁布了《统一区分所有物业权法》，该法规定，住宅小区划分为专有部分和共有部分这样两个部分，业主对专有部分拥有独立的所有权，与其他业主一起对共有部分拥有共同所有权。换句话说，在美国的住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产，小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此。对小区内的车库及停车位所有权的制度设计，遵循了以下两个最基本的原则，一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区车库及停车位的所有权，二是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖，并据此规定小区内的车库及停车位所有权归属大致三种方式：一是将小区内的车库及停车位界定为共有部分，其为小区内全体业主的共有财产；二是将小区内的停车位界定为房屋单元的组成部分，如果住宅小区是按每户配一个地下停车位的原则设计的，则可以为每个房屋单元的业主指定固定的停车位，该地下停车位从属于房屋单元，只能随房屋单元转让而转让；三是将小区内的停车位界定为指定供专用的共有部分，小区内的停车位属于小区内全体业主共有，但可以通过协议将停车位指定供小区内某房屋单元的业主专用，该业主对指定供其专用的停车位不享有所有权，仅有使用权，且该项权利仅能在小区内的业主之间转让，不得转让给小区业主以外的任何其他人。

业主大会、业主委员会的诉讼地位

物权法明确规定了由业主共同决定的七大事项：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

物权法还特别规定，“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。那也就是说，决定选聘和解聘物业服务企业，只要专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可，这一点与国务院《物业管理条例》规定的“选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”不同。

全国人大常委会法制工作委员会负责人3月27日接受了媒体采访时表示，物权法草案曾对业主大会或者业主委员会以自己的名义提起诉讼的问题作了规定。经反复研究认为，这个问题较为复杂。业主大会或者业主委员会没有独立财产，享有的权利和承担的义务都要落在业主身上，业主大会或者业主委员会提起诉讼依法要交诉讼费用，一旦败诉，后果要由全体业主分担，如果部分业主没有及时交纳有关费用，还涉及法院如何执行等问题，对业主大会或者业主委员会提起诉讼的权利以暂不作规定为妥。对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法的有关规定提起诉讼。

物权法对于物业管理企业服务和经营工作的影响

物权法规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

物权法在赋予业主、业主大会和业主委员会以上权利和义务的同时，将物权法颁布之前物业服务合同约定内容之外、但在小区频频发生的这类问题的责任进行了界定。物业管理企业要深入领会和把握这一点，即在法律和合同的框架内配合好业主、业主大会和业主委员会这方面的工作，又不陷入本不属于自己的责任当中。

另一个要注意的问题是，按照物权法的相关规定，对小区公共区域和公用设施，如楼顶广告、地面公共停车位、公共绿地、小区的道路、绿化、休憩地、空余地、电梯、连廊、走廊，或法律规定的其他公用设施权益，以及按合同约定的属于业主共有的楼外立面、楼顶、停车场等物业的权益，按照“谁投资、谁收益”的原则，其产生收益归全体业主共有。比如，占用小区内道路停车收益归全体业主，这意味着，开发商、物业管理公司不能将车位收费所得据为己有，那么，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。