碧桂园129亿港元募资规模，超过21倍市盈率，预示内地房地产板块将继续演绎已入高潮的“中国故事”

广东私营开发商碧桂园4月13日公布招股价格，最终以发行价格区间的上线5.38港元定价，募资近130亿港元，成为迄今全球公募规模第三大的房地产IPO项目。

　　这家总资产逾150亿元的房地产公司创办于1997年，主要创办人杨国强原系广东顺德建筑承包商，自称“做泥水出身”。十年创业，碧桂园如今拥有27个房地产项目和若干酒店资产，遍布广东省内，并向湖南、辽宁、内蒙古等地拓展。

　　此次IPO前夕，现年52岁的杨国强已将其在碧桂园的所有股权转让给次女、25岁的美国俄亥俄州立大学毕业生杨惠妍。此次发行后，按发行价计算的公司市值最高将达861亿港元，持股上市公司59.5％的杨惠妍将拥有512亿港元的账面财富，取代2006年度的“中国首富”、玖龙纸业（香港交易所代码：2689）主席张茵。后者个人资产被评估为270亿港元。

    “从泥水匠到中国首富”的创富故事，仅是硬币的一面。它的另一面，则是在2006年一度陷入低迷的香港房地产融资市场，正凭借碧桂园上市而呈复兴态势。内地房地产板块将继续演绎已入高潮的“中国故事”，并为后来者提供指针——继碧桂园之后，恒大地产、合景泰富、SOHO中国、中远房地产等内地房地产巨头，都已计划在今年内登陆香港股市。

    与此同时，自2003年以来历经宏观调控的内地房地产业，正在土地、资金的双重掣肘下谋求突破；争取境外直接融资、全力扩充土地储备，几乎成为他们的最优路径。

    形势转变创造利好时机

　　无论如何，此番碧桂园招股的红火场面，似乎驱散了2006年以来笼罩在香港市场内地房地产板块头上的阴霾。

　　就在三年前，香港股市中的内地房地产板块几乎还是一片空白。转折发生在2004年。这一年，上海复地（香港交易所代码：2337）率先在港挂牌。次年，广州富力（香港交易所代码：2777）、雅居乐（香港交易所代码：3383）又相继登陆。

　　进入2006年初，来自上海的世贸地产（香港交易所代码：0813）、瑞安（香港交易所代码：0272），以及来自浙江的绿城（香港交易所代码：3900）先后赴港IPO，但市场反应冷淡，

　　这一冷淡市道，被归咎于2006年上半年内地宏观调控的再度趋紧，香港市场对内地房地产业前景心存犹疑。此外，当时全球股市也正值调整期，令世贸、绿城等内地地产股“生不逢时”。

　　“现在市道不一样了，各方面的条件都很好。”公衍奎说。一位投资银行家则表示，尽管2006年以来宏观调控力度不减，但京沪穗三大中心城市的房价未见明显下跌，“市场也开始有些麻木了，觉得调控似乎没什么影响。”

　　广州仲量联行董事总经理陈永辉对《财经》记者表示，政府主要以财税和行政手段控制房地产供应量，以期对市场降温，但来自国内外的刚性需求仍然很大，“宏观调控的结果，应该是房价平稳向上，这也是大家都希望看到的。”

　　他还强调，华南地区的房价比起北京和上海，还有上升的空间，这也是扎根广东的碧桂园吸引投资者的诱人之处。

　　走向资本市场

　　1997年，杨国强、杨贰珠、苏汝波、张耀垣和区学铭等五人成立顺德碧桂园公司，建设开发第一个楼盘顺德碧桂园。

　　这以后，碧桂园着力发展大型住宅楼盘，并兼营数家酒店，经营策略定为于“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”。碧桂园的著名广告语是——“在这里买房子比自己盖房子还要平（便宜）”。它的另一条同样著名的广告语是——“给你一个五星级的家”。

　　在此次IPO重组前，整体意义上的碧桂园由大约30家各地碧桂园公司组成，分别对应于各地的房地产项目。在绝大多数这些公司中，杨国强、杨贰珠、苏汝波、张耀垣、区学铭等五名创业股东均等比例全资持有，其中杨国强个人持股70％，其余四人合计持股30％。

　　所有上述公司也都未成立董事会，而是由碧桂园管理委员会统一管理，管委会成员则由杨国强等五名创办股东担任。

　　在上市重组中，这一庞大而股权结构单一的碧桂园集团，最终演变为一家百分之百的外资股份公司：先由杨惠妍等五名股东在开曼发起成立碧桂园控股，其股权架构同样为杨惠妍持股70％，其余四人合计持股30％；再由碧桂园控股间接全资持有的九家BVI（英属维尔京岛）公司，收购境内碧桂园公司的全部股权。

　　在此次IPO后，杨惠妍等五名股东的持股将被摊薄至85％——这仍然是一个很高的比例，表明公司创办人仍牢牢控制这家业已成为公众公司的房地产企业。

　　在外界看来，碧桂园之所以能维持低价倾销的局面，很大程度上在于丰厚而低廉的土地储备。碧桂园多年来在广东二线城市拓展，进入广州后，也倾向于开发郊区大盘，这无疑有效地控制了开发成本。

　　即便如此，如同内地几乎所有的开发商一样，在各地狂飙突进的碧桂园也面临愈益紧绷的资金链；在土地供给趋严、银行信贷收紧的背景下，从前依赖关系拿地、“碰上一单开发一单”的机会主义式的开发模式已经走到了尽头。“房地产市场的门槛越来越高，需要大量资本投入，任何房地产企业都必须设法融资。”公衍奎说。

　　正是对资金的渴求，将向来由五名创办股东全资所有的私营开发商碧桂园，最终推向了香港资本市场。

   价值重估

    碧桂园控股在招股书中表明，募集资金将有六成用于开发现有项目，三成用于购置新的土地，一成作为营运资金。

    公衍奎分析认为，房地产公司一旦上市，就必须要为投资人带来稳定的现金回报，因此必须开发更多的项目，在不同的时机要有不同的项目产生回报。

    摩根大通的分析报告指出，大多数在港上市的内地开发商，其2006年的利润增长同比均超过一倍。在碧桂园此番成功上市后，对内地房地产板块的价值重估将势在必行。就在碧桂园公开发售的第二天，在港上市的内地地产股全面飘红。

    同样令人关注的是，就在2006年宏观调控如火如荼地进行时，内地房地产商们正在以前所未有的速度购置土地。通过在境内外证券市场和债市的融资，他们羽翼渐丰且出手阔绰。

    在证券市场直接融资，不仅使开发商得以扩充土地储备，更可有效减低高企的资产负债率，还将催生房地产业的兼并，令行业整合的步伐得以加快。