我国是一个能源紧缺的国家，10多年来建筑业能耗（包括建筑加工和建筑的使用能耗）大幅度增加。物业管理企业作为建筑后期的使用管理主体，其供热节能已被专家认定为能源节约的关键。

建设部2000年第76号部长令要求从2000年10月1日起正式实施《民用建筑节能管理规定》，其中第十三条中明确规定:供热单位、房屋产权单位或者其委托的物业管理单位应当做好建筑物供热系统的节能管理工作，建立健全节能考核制度。

对于北方绝大部分物业管理企业来说，供热节能既是一项重要工作，也是业主和政府有关部门对物业管理企业进行考核的一项重要指标。“亿方物业”是一家成立于上世纪80年代初的大型物业管理企业，承担着373.2万平方米老旧小区的供暖任务，面临着供暖建筑面积热指标大、能源消耗严重等问题。如何在困难中求发展？经过了20多年的实践与探索，经过了从燃煤锅炉供热到全部更新为燃气的供热过程，“亿方物业”摸索出了行之有效的节能措施和方法，取得了确保冬季供暖和能源节约的双效益。

加强燃煤锅炉的节能工作

除了在燃煤供暖上有一套系统完整的规章制度，“亿方物业”还已经把其纳入了企业的ISO9000质量管理体系中运行，把好运行的各个关口。一是把好进煤关，每一批煤炭进场都需要进行化验，确保煤炭的发热量、含硫量及其他相关指标达到供货合同要求，严格执行煤炭过秤的程序以确保数量;二是“看天烧火”，控制回水温度，确保没有过热现象发生（在现在的科学管理中，这项措施如同温控装置，感应外界温度和室内温度的变化，控制锅炉的燃烧）;三是坚持炉渣过筛后的二次回烧，确保出场的炉渣含炭量低于10%（筛子眼的大小以20mm×20mm为好）;四是注重设备的养护和维修，确保设备最大效率地发挥作用;五是建立相应的激励机制，以调动职工挖掘节能的积极性和创造性。

正是由于对供热进行了全面的管理，“亿方物业”的燃煤指标从1988年的每平方米30千克降到1993年的每平方米25千克，又于1999年降到每平方米22千克。经过多年的经验积累和不断挖潜，到2001年“亿方物业”的多数锅炉房能够把供暖指标控制在每平方米20千克。每个供暖季比20世纪80年代末时减少煤炭消耗近三万吨,仅此一项每年节约燃料资金近一千万元。

摸索燃气锅炉供热的节能措施

为迎接2008年北京奥运会，还首都一片蓝天，“亿方物业”于2002年开始进行锅炉煤改气的工作。经过4年的努力，“亿方物业”全部完成了环保部门下达的限期整改任务。现在，全公司拥有锅炉房共22座，其中燃气锅炉房20座，燃油锅炉房2座。

以往的节能措施在新的供暖形式中已失去了作用，但是多年来职工养成的节能意识和节能热情给节能工作带来了春天。经过几年的摸索和研究，“亿方物业”着重从锅炉的运行管理方面分析，发现燃气锅炉供暖中的能源浪费主要有以下几种:

能源浪费的分析

锅炉的结垢，造成传热系数降低，进而导致锅炉效率降低。结有水垢的锅炉，由于水垢的导热系数比钢铁的导热系数小数十倍到数百倍，造成传热性能降低，进而产生金属过热现象造成受热面损坏，降低锅炉出力，减少锅炉的使用寿命;在满负荷的状态下排烟损失大;管道保温脱落和管沟积水，造成供热管线中热损失严重;因堵塞、居民装修等原因造成室内供暖系统垂直失调，必须采用大流量、小温差的运行方式;由于质量、锈蚀等原因钢串片散热器的片和管离骨，导致暖气片散热传热系数低，影响供暖效果，需要提高供水温度;由于跑、冒、滴、漏或居民偷水造成供暖系统失水严重。

杜绝能源浪费的措施

针对以上存在的问题，“亿方物业”采取以下措施解决能源的浪费问题:做好锅炉的防腐阻垢，运行时保证炉水PH值在10～11之间，停炉后切实做好保养工作；锅炉的负荷率控制在80％～90％，降低排烟热损失。或增设省煤器，不仅可以降低排烟温度，还可提高回水温度，节约能源。通过省煤器的作用，排烟温度每降低15℃，相当于锅炉热效率提高1％;处理污水与供暖管沟，及时排出供暖管沟的积水。更换外管线时可采用聚氨酯硬质泡沫保温管，保温效果好，也减少外管壁的金属腐蚀，延长使用寿命;解决室内供暖系统垂直失调，及时疏通堵塞立管、水平管。在楼内回水分支管路更换平衡阀或调解阀。针对丢水严重的楼和立管，可以改为自动放气阀;及时更换暖气片，并在住户装修时，严格检查，严禁住户更改供暖系统；严格执行夏季检修制度，责任到人，杜绝人为因素造成的“跑、冒、滴、漏”现象。

其他具体措施

做好外网水力平衡，解决外网水平失调，改变大流量、小温差的不经济运行方式;在资金、场地允许的条件下，把锅炉房的供暖系统由一次直供变为二次间供，即增加换热器（热力点）；采用锅炉运行监测仪表，实行科学的运行调节;积累数据，应用锅炉自控技术，实现节能。

制定新运行管理制度和考核指标

燃煤锅炉更新改造后，“亿方物业”在运行管理过程中不断总结和积累经验，按照质量管理体系的要求，修订和完善了所有的供热管理制度，经过近4年的运行，加之科学的管理手段，供暖能耗逐年降低，燃气锅炉房的燃料能耗从2002年的11Nm3/m2降至现在的低于9Nm3/m2的水平,并总结出一套适合自身的供暖能耗考核指标。

在2005～2006供暖季中，“亿方物业”各锅炉房的实际能耗均低于此考核指标。需要说明的是，目前，“亿方物业”还未使用任何燃气锅炉的相关节能产品，相信通过增加节能装置后，燃料能耗水平还会有所降低。

综上所述，物业管理企业做好供热中的节能工作，是实现国家“十一五”国民经济和社会发展规划，创造环境友好型社会的重要措施，也是企业经济性目标的主要途径。通过加强对供热运行的管理，增强节能意识，合理的制定能耗指标，调节运行方式和运行参数;通过改造设备，减少能源损失，最大限度地利用能源，提高管理质量。

物业管理企业的发展，在于管理质量的提高，通过有效的管理手段和科学技术，实现降低能耗，降低运行成本，提高企业经济效益的目的，对于微利的物业管理企业来说不失为一个好的方法。

作者系北京亿方物业管理有限责任公司总经理