中小户型的兴起，以其房价偏低、交通方便、设施和服务相对完善填补了房地产市场（二手房无法做到）的空白，一经推出便取得了不俗的销售业绩。虽然其经历了数代的升级，但终因其先天的局限性，不能完全满足客户的需要。然而，“ 90 平方米”政策的推出，意味着中小户型在市场份额中必将成为主流。若要抓住这个市场机遇，如何提高内部居住空间的舒适度、紧凑地安排各功能空间、控制合理的面积指标、提供有特色的配套设施和物业服务便成为企业的必修课

当前市场对中小户型的认知误区

空间局促和功能性不全。一般说来，消费者对“小户型”的普遍看法是空间局促、功能不全，只能满足基本的使用。应该明确的是，小户型不一定代表功能不全，譬如现在的手机已经小到快拿不住的程度了，但是其功能却令人眼花缭乱。

只能满足某些特殊人群在某一特殊时期的需要。消费者认为，“小户型”就是满足某些特殊人群在某一特殊时期的一种“过渡性”住宅。两千多年四合院的封闭生活，使中国人的思想比较狭隘，心里几乎没有公共住宅的概念。但是，住宅设计应该以人为本，以满足人的使用需要为面积计算之本。

新一代中小户型产品的空间结构及户型特色

在种类上，新一代中小户型有平层、错层、错跃层及跃层可供选择 ; 在面积指标上， 33 平方米到 80 平方米均可考虑 ; 在功能布局上，按照现代生活的需要，将功能设置依次排为卧室、卫生间、客厅、厨房、餐厅、阳台。针对不同的面积，可按需要进行设计，在朝向和采光上保证住宅部分户户朝南；尤其值得一提的是空间的利用 —— 在其中的三栋楼中，推出了大连市第一份可以“偷得”空间的错跃层住宅，该户型中不同的功能空间有不同的层高，巧妙地利用了错跃关系，增加了客厅层高，将次卧、厨房、餐厅、次卫的层高减至最低，既能满足正常居住行为的使用要求，又可不计入销售面积 ; 同时，该产品很重视卫生间和储藏空间的设置，即使户型再小，生活也不能简化，足够合理的储藏空间是使小户型整洁、明亮的最佳方法。

跃层式户型主要分为两种形式：奇数层及偶数层，其中奇数层为平层，偶数层为跃层，但二者客厅处的层高均为 3.9 米，且入户门均在客厅层 ; 单元两侧户型呈对称式布局，其中奇数层为两室一厅一卫形式，偶数层为三室两厅一卫形式，通过客厅尽头一部小楼梯通向局部的上下两个空间，上述二者卫生间均直接对外采光，采光与通风条件良好，更便于业主日后使用 ; 中间户型相对要小，奇数层仅一厅一卫，偶数层为两室一厅一卫，且卫生间直接对外采光 ; 除此之外，每户客厅均设飘窗，使室内空间得到延伸且开阔视野 ; 开敞的阳台设计均设有空调机位及相应的有组织排水设施 ;1.30 米的交通走道刚好满足日常及事故时的人员疏散，同时残疾人的辅助设施也满足了不同人群的使用要求。

跃层部位奇数层层高 2.70 米，偶数层上层层高 2.70 米，下层层高 2.40 米，这部分主要功能为卧室及书房等辅助用房，不同的户型及空间变换照顾到各类人们的心理需求层次，从而使建筑的整体空间质量提升到较高的水平，而其他各种多样化、人性化的户型设计也能充分满足单身白领、核心家庭的起居需求，户型绝大部分为南北朝向放置，采光、通风良好，结构紧凑、合理，在尽量增加有效使用面积的前提下，巧妙实现动静分区、干湿分区；户型布局方正、时尚，在卧室中大量采用阳光窗、落地窗，飘窗设计，使人与景观得以完美结合。

以“白领公寓”为代表的新一代中小户型的推出虽然在市场上产生了良好的反响，但还是存在一些问题，例如：建筑集约化程度低、对公共空间（包括楼电梯间、入口大堂等）的设计不够细致、对设备及管道井的位置还有待推敲、建筑材料的选用不够精细等。

对中小户型未来发展的思考

近两年，房地产业获得了很大的发展，尤其是在建筑科技以及居住理念上。随着“国六条”对中小户型的重点关注及强制比例规定，房地产商对中小户型的发展更应关注与重视，并找到新的发展点，中小户型未来的发展方向主要体现在以下几个方面 :

转换客户群。从注重居住及其他复合要求的客户群向追求日常居住、实用方便的客户群转换。以往小户型的目标客户群基本分为三类：首次置业的中等收入年轻客户群，其购买目的是自住 ; 二次或多次置业的投资买家，其购买目的是追求投资回报 ; 外地移民，其购买目的是建立一个立足都市的生活平台。伴随着社会的发展，现今小户型的目标客户群更多地集中于满足日常居住、实用方便等基本需求，户型面积更加趋向 70 ～ 90 平方米。

加大对中小户型的研究力度。最主要的是加强集约化利用，应用新技术、新材料、新思路，节约空间并保证产品更舒适灵活 ; 探讨如何高质量利用空间，尤其是竖向空间，进一步扩大使用面积；现代人对健康住宅越来越重视，对绿色建筑、节能建筑的研究及推广应用将成为研究的重心，包括对环境、空间、文化、效益进行综合调配等，这样可以取得最大的经济效益。

提高小户型质量。为了体现住宅的功能性，真正关注房子本身的品质，小户型平面设计包括设备材料的选择都要精细，小户型、小面积不等于低标准，小户型、高标准不等于高投资。

合理控制建造成本。由于户均面积小，小户型通常会比户均面积大，因此要承担更大的总体建造成本。在这种情况下，对建造成本的控制应从规划设计阶段入手，从更宏观的角度进行多方案的优化和比选，以求得更佳的方案和单体设计。如何在符合国家规范安全的前提下减低建造成本，将成为设计行业的重要研究课题之一。

探索中小户型可持续性发展的居住模式。现代人的生活方式衍生出了各种各样的居住模式，两代居是解决子女和父母合居产生的特别户型；组合居是两套两房可以合二为一，在经济适用房的基础上，兼顾了大户型需求者的要求。

把握小户型的设计技巧。包括合理分配面积，减小分摊。不同层数所需的楼梯、电梯的数量不同，公摊面积均不同，应合理布局楼电梯间，减小公摊；保证基本尺寸。根据规范要求，厅的墙面长度大于 3 米就可以满足家具尺度，厨房大于 4 平方米而小于 5 平方米即可满足使用要求，卫生间 3 平方米即可满足 3 件套洁具设置，公共走廊净宽应大于 1.2 米，入户走道净宽要大于 1.2 米，小于 6 层的楼房楼梯净宽应为 1.0 米，小高层和高层楼房楼梯净宽为 1.1 米 ; 完善各部分的使用功能，内部包括厨房、卫生间、烟道、阳台、空调，外部包括入户大厅、楼梯间、公共管井、楼电梯间、出屋面设备间 ; 扩大使用空间的技巧，如合理利用凸窗、阳台的入户花园和空中花园、底层半地下的空间以及顶层复式空间等，同时增加层高，隐含夹层可用作储藏空间。

国家住宅与居住环境工程中心已推出中国住宅 90 示范工程建设暂行管理办法的讨论稿，表明国家对此项工作的重视和支持。但是，国家也应对包括消防规范在内的相应的设计规范及设计标准进行改进及细化，跟上设计和建筑行业发展的步伐。

案例链接

大连幸福 E 家三期“白领公寓”是于 2004 年初推出的新一代中小户型产品，其不仅是对已有的中小户型产品的简单升级，更是完全的换版。幸福 E 家三期项目包括 10 万平方米家居世界及 2.5 万平方米的美食世界及酒吧街。幸福 E 家白领公寓作为幸福 E 家三期项目的配套住宅，客户群定位为喜好快节奏城市生活的年轻白领及投资客，全部以中小户型为主，户型设计定位为现代、时尚以及略带前卫风格的个性化。