中小户型住宅市场前景明朗

从2000年起，全国各地城市的房地产价格一路上涨，增长幅度过高过快。为保证房地产市场的稳定和房地产业的可持续发展，国家相继出台关于房地产市场管理的意见，从“国八条”、“新国八条”到“国六条”、“国十五条”，表明了国家花大力度调整住房结构、平抑房价的决心。其中，对房地产业影响最大的是“国十五条”中规定的双“70%”和“90平方米”。

政策出台后，对房地产市场产生了很大的震动。从各大城市统计数字来看，房地产价格稳中有降，购买者大多持观望的态度，房地产市场的交易量开始下降。在新形势新政策下，房地产行业如何应对这一局面成为迫切需要解决的问题。

据建设部统计，截止到2006年4月底新政出台前，全国40个重点城市可售商品房中，符合90平方米以下标准的只占23%，离70%比例相差近2/3，按照新政策，中小户型住宅的发展还有很大的空间。从我国居民的平均收入和可支出情况来看，中小户型住宅如50～60平方米的两房两厅或70～80平方米的三房两厅更适合小家庭的使用。据网上调查，多数民众更愿意买35万元以下的房子。我国未来相当长的时期，将形成以中小户型住宅为主的房地产发展格局，中小户型住宅将成为热点（参见表１）。

规划设计宜统筹安排突出特色

中小户型居住小区，虽然户型小，但规划要做出特色、设计要做出精品却不简单。首先是做好前期的市场分析，包括项目的区位、消费群体调查、市场影响因素等，根据特定的人群和消费层次做好项目的定位。在良好的项目定位下，要对不同套型和不同层数的住宅做好搭配组合，统筹安排，参考华森建筑与工程设计顾问有限公司的研究（参见表2），笔者建议中小户型居住小区以小高层为主，以多层和高层为辅，根据实际情况做调整搭配，建筑布置可以灵活多变。如新加坡建造的组屋主要有两种形式:一是9～14层的“排板式栋式”组屋;另一种是20～25层的“高塔独栋式”组屋。而香港的公屋经历了多代的设计变更，越来越趋向成熟。中小户型居住小区内可以设置部分大户型的住宅，形成混合户型居住小区，即增加了开发商的经济收益，又有利于不同阶层人群的相互促进，对于不同消费层次的住宅，可以采用分区分组团的方式规划。

中小户型居住小区总平面布置应结合地形、地貌，突出社区特点，并合理地组织交通，强调步行交通，保持小区内的安全和良好的环境。重视地域传统、人脉文化与小区规划的融合，体现个性居住。笔者不认同中小型住宅价格便宜就可以采用千篇一律的机械化设计的观点。因为不同的消费人群具有不同的生活习惯和人文情怀，不同的地域具有不同的气候环境和传统文化，对住宅的设计自然产生不同的要求。所以中小户型小区应该采用多样化的规划设计，突显地方特色和人群特征。此外要健全公共配套设施，对于硬性减少公共配套设施数量、降低配套设施级别的做法，笔者持否定的态度。因为这样既伤害了居民的利益，也破坏了小区的档次和开发商的声誉，得不偿失。应该依据科学的公建配套指标体系和市场定位来布置，同时充分利用社会公共服务设施。对于大型的公共配套设施，也可以多个小区综合区域配套、和谐共享。

中小户型居住小区应以节地和节能为规划原则。在满足功能需求和管理部门控制指标要求的前提下，适当地提高建筑密度和容积率，增加土地的利用率，有利于降低商品房的开发成本和市场价格。虽然中小户型居住小区的建筑密度较高，但也必须规划足够的公共开放空间，做好绿化和景观设计。可以考虑采用集中绿地的方式，集合小区内的小块绿地形成较大的小区公园，公园内设置景观小品和布置休闲娱乐设施，既可以成为小区的景观中心，又可为居民提供休憩的场所。

通过采用环保建材，应用生态住宅技术，既可保证室内自然采光通风的良好环境，又可以减少能耗，使居住者感到健康舒服。

户型设计应小而舒适、小而宽敞、小而精致

中小户型设计很早就在我国出现，但是一直以来得不到重视，随着人们生活水平的提高，对中小户型住宅提出了更高的要求，中小户型的设计开始走向良性发展的道路。20世纪60、70年代，我国出现了福利型和简易型的中小户型住宅，面积一般是普通工人每户48平方米，教授每户65平方米，平面为一梯两户、长外廊式，其特点是小厅、小房、小厨、小厕。到80年代中期以后，中小户型得到了发展，主要以福利型、小康型、商品化的中小户型住宅为主，平面为一梯四户（点式）、长外廊式（板楼）、一梯六至八户（塔楼），其特点是小厅大房（北方）、大厅小房（南方），新三大件（冰箱、彩电、洗衣机）进入家庭。到90年代后期，在商品房供应中，大户型90～120平方米的住宅占据了主要市场，中小户型住宅的市场份额减少，经济适用房的建设尚未满足广大民众对住宅质和量上的要求。随着国家政策的转变和中小户型住宅市场需求的扩大，中小户型又一次成为房地产开发的重点。

中小户型设计在保证满足基本生活功能需要的基础上，力求做到方便舒适。依据国家规范的人体尺度模数，结合中国人的生活习惯，合理地设计室内空间尺寸，如:客厅根据看电视的距离，厅开间大于3.6米,墙面长度大于3米。而且针对不同的使用人群和消费需求，应该设计不同的套型。如针对老年家庭的，必须重视无障碍设计，还可设计成二代居、子女与父母比邻居等。

考虑中小户型设计面积小的特征，应该运用丰富多样的设计方式增加室内的宽敞度。可以通过优化室内功能搭配，压缩交通空间，多功能混合使用，如厨房与餐厅一体化，使室内空间达到最大化的利用，如德国某住宅，运用凸窗、阳台、加高层高等方式，最大限度地拓展室内空间，使室内空间向室外空间延伸;最大程度地利用高技术和智能化家居，利用可变动的推拉门和墙体，创造灵活多变的室内空间。

对户型内每个独立功能的体块做专门的研究，采用研究型设计，提高户型内每个功能单元的设计深度，然后采用体块拼合的模式，灵活运用，组合出多样化的户型，如日本的东京集合住宅S.B野泽。日本的积水住宅研究所在这方面做了较深入的研究，它提供给客户的客厅有3种不同类型:一是家庭成员自然而然地聚集起来的“团圆型客厅”;二是来客较多的“庄重型客厅”;三是以提高兴趣爱好，或者朋友经常聚集的“活动型客厅”。而且对厨房设计提出3种方案:支持快节奏城市生活的“无厨房式厨房”，兼顾各种家务操作的“起居室厨房”，使人们更加接近自然的“大自然式厨房”。通过对每个独立功能的户型元素进行深化设计，使中小户型更加实用和精致。

我国土地资源缺少，人口众多，处于社会主义经济发展的初期，中小户型的住宅是解决我国多数人居住问题的必然选择。随着经济的发展，城市人口的增加，中小户型住宅的市场需求将不断扩大。不单要求数量的增加，而且要求质量的提高。这就要规划设计先行，重视中小户型住宅设计，采取研究型设计的方法，研究国外的成功经验，设计出节地、节能、健康、生态的中小户型住宅，为我国房地产业的发展提供有力的支持。

作者单位华南理工大学建筑学院