随着“房地产市场营销”和“物业管理”的深入发展，住宅的建筑设计已越来越强调从市场营销的角度进行评价，住宅建筑设计评价的内容无论从外延还是内涵上都在悄然发生着变化。

建筑设计及其评价的趋势

从房地产市场营销的角度看，住宅建筑设计是一项涉及到小区规划、建筑功能效果、工程结构与施工、工程造价、设备安装、市场营销及物业管理等多专业的复杂的系统工程。好的住宅建筑设计，既能在创造良好的室外空间环境和确保完善的功能配套的基础上尽可能地节约用地，又能在确保住宅合理的使用功能及较好的建筑立面艺术效果的前提下降低工程造价和房屋的经常使用费用，从而为社会创造出真正价廉物美——即价值最大的住宅产品。

趋势之一:适用、美观与经济相统一

适用在评价工程设计的诸因素中居首位，占主导地位。评价一项工程是否经济，首先要看它是否适用。适用性与经济性的统一，必须以适用性为前提。一项不适用的工程项目，要么因为影响使用而降低效益，要么因为不坚固、不可靠而危及使用，要么因为存在缺陷使维修费用增加、使用寿命缩短，或者使建筑在使用过程中的运行费用增加等，凡此种种均难以达到经济的目的。

一个好的建筑产品，应当既是适用的、经济的，又是建筑艺术效果好的。那种盲目追求建筑艺术效果、忽视建筑产品在建造和使用过程的经济性与适用性的做法是不可取的，认为只有多花钱才能使建筑物的适用性与美观相统一的观点也是片面的。

趋势之二:以市场为导向，满足舒适性为原则

从表面上看，建筑设计即建筑的室内平面及空间布置和建筑外立面的艺术表现，其需要考虑建筑的整体造型、建筑结构、建筑承重、建筑材料及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。其实不然。建筑室内的平面与空间设计是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的建筑设计才能确保项目销售畅旺。因此，从房地产市场营销的角度看，建筑设计首先是市场问题，其次才是技术问题。住宅建筑设计应摈弃传统的单一技术路线，强化市场意识，突出顾客需要，以最大限度地满足顾客需要、保证顾客利益为住宅建筑设计的出发点和着眼点，使住宅能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求。

趋势之三:多角度、多环节、全过程的系统经济评价

住宅建筑设计既要从开发（建设）单位的角度考虑土地的节约、建安成本及开发管理费用的降低等整个开发建设环节的经济性，严格控制开发建设成本，同时也要从市场营销的角度、从顾客的角度考虑住宅建筑在使用过程中各种资源耗用的合理性，力求降低房屋维修、物业管理及能源消耗等方面的费用支出，在保证较好的住宅建筑功能效果的基础上使住宅建筑在建造及使用的全过程中的寿命周期成本最低，使顾客能以最少的代价获得必需的住宅的使用价值。

趋势之四:针对目标市场，突出主要指标

从房地产市场营销的角度看，世界上没有最好的建筑设计，只有最适合某一特定项目或某一特定类别消费者的建筑设计。从艺术或者技术角度最好的建筑产品，不一定是市场和顾客最需要的建筑产品，不同区域、不同经济状况的消费者对于住房特性的要求也是不同的。如针对于低收入家庭的“经济适用住房”强调“经济”与“适用”，而针对高收入家庭的“豪宅”则强调“舒适”与“气派”。而要让建筑能恰到好处地满足目标消费者现实与潜在的需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造及后期物业管理等一系列因素，要让建筑设计切合房地产项目的整体定位。消费者这种因时、因地、因人而异的住房需求的多样性决定了住宅评价标准的不确定性。因此，从房地产市场营销的角度看，住宅建筑设计在进行综合评价时应针对不同的目标市场，突出各个目标市场（目标客户）对住宅所要求的主要特性指标，以发展的眼光对住宅的建筑设计进行动态评价。

新趋势下的营销卖点

卖点之一:回归中小户型的理性

目前，国家建设部把建筑面积120平方米以上的住宅定为豪宅（此标准根据各地经济发展水平的不同允许有20%左右的调整）。按照这一标准，根据我国当前总体经济发展水平不高的实际情况，二房二厅一卫80～95平方米、三房二厅二卫100～120平方米、四房二厅两卫120～140平方米最为适宜。面积太大，一方面住房的购买总价较高，另一方面也会导致房屋在使用过程中的装修、维护、能源消耗及物业管理的费用大幅增加。户型面积成为影响住房消费成本最敏感的因素。

卖点之二:实用的户型分配比例

根据调查，消费者认为评价户型最重要的因素依次是:布局、朝向、楼层、使用率。可见布局的重要性。在具体的户型布局上，首先，应遵循“动静分离、干湿分离、公私（公用区和私密区）分离”的基本原则，即：活动区与睡眠休息区分开；用水区和不用水区分开；公共活动区和私人活动区分开。其次，要优先考虑和保证功能重要的区域。目前，居住者普遍认为各主要功能区的重要程度依次为:起居室、主卧、次卧。故在设计中，也应在朝向、景观、尺寸、面积等方面相应依序优先考虑。在设计中通常安排餐厅和起居厅结合，但高标准的住宅内，可以考虑分开设置。但如果分开后，餐厅的光线、通风以及视野等条件均没有得到改善，或餐厅分离后反而更象扩大的通道，则不如不分开。特别是中小型住宅，一个大起居室的空间感、尺度感和生活氛围，便优于两个厅的分离设计。

卖点之三:建筑外立面的细部设计

建筑的外立面设计，应在传统的强调房屋建造过程（或新建建筑）良好的建筑立面艺术效果的同时，更多的关注房屋使用过程中的建筑形象的动态维护，更多的从物业功能及物业管理的角度优化建筑外立面的细部设计。如在外墙装饰材料的选择上，要考虑如何便于后期的外墙清洗；在窗户的设置上，要考虑如何有效地保证住户的私密性及如何更好地从建筑结构上做好防盗工作；在建筑材料、建筑设备的选用上，要考虑如何便于后期做好相关的维修养护工作。要坚持建筑设备和建筑本身的一体化设计，在房屋的设计过程中，就应考虑到诸如太阳能热水器、空调等建筑设备的安装与使用，预留相关设备的安装位置，并在充分考虑到设备安装和投入使用后对建筑外立面的影响的基础上，统筹考虑建筑外立面的艺术设计。