大家都关心房地产的宏观调控监管问题，实际上这在近几年来加强和改善宏观调控的主要方面也是社会各界关注的问题。特别是最近一年来网络上，包括博客上都有很多这方面的讨论、议论，各种各样的观点。两会也刚刚开过，从大的方面调控的政策应该说是明朗的，所以今天根据会议的安排让我来讲难度很大，我也很为难，特别是说今天50多个记者出席。大家记忆犹新，去年我也是讲了以后，结果媒体很快就有很多正确的，也有不正确的引用，引起很多负面的影响。倒不是怕报道，也不是不想把这方面的信息给大家，主要是怕引用的时候误导，这个误导容易引起很大的负面影响。所以今天我尽量讲的实在一点，但是也请各位手下留情。

这里面其中有很多都是我个人的认识和体会，供大家参考。我想讲三个问题，第一个主要是想回顾一下去年房地产调控政策的一些特点，大家知道去年主要是出台了国六条，国六条里面调控的目标就是把发展满足当地居民自住性需求的中低价位、中小套型的普通商品房，提出来有步骤的解决低收入家庭住房困难，作为调控的一个很重要的目标提出来。调控的重点也是从主要针对房价，宏观调控就是稳定房价调控到兼顾需求和供给两个方面。从去年国六条出台来看，我理解实际上有这么几个方面。一个是调控供应的结构和引导合理的消费作为一条主线，也就是量化了两个70%。第二就是继续的注重利用税收等一些经济杠杆来抑制投机、投资型需求继续稳定。第三就是加强了对外资进入房地产市场的规范，这是后来发的另外一个文件。第四是强化了住房保障的体系，加强了住房的规划，明确了5%土地净收益要用于廉租房建设。第五是加强住房的调控。第六就是把落实调控政策进一步纳入到地方政府目标责任的考核指标当中。

我们看一下这两个政策，两个国八条或者是2003年以来18号文件开始房地产调控的思路和政策原则，我认为总体上是一致的。它的定位主要是在既要保持一个良性的发展，又要防范和解决存在的一些突出的问题，也就是说我们经常讲的房地产是一把双刃剑，怎么来用好人。它扮演了一个双重的角色，就是既要拉动经济，又要保证民生，在这两个角色当中怎么寻找一个平衡点。另外它又要发挥双重的作用。另外就是解决突出的矛盾，主要是针对两个国八条里面一些做得不到位或者是不够细化的地方进一步细化，采取一些针对性的措施，同时注重这种连续性和稳定性。另外就是注重了操作性，在指标量化和细化上应该说是前所未有的，大概去年配套的文件出了17件，主要是在强化操作性方面。另外就是更多关注民意民生的意见，政治的导向更加的明显向解决低收入群体住房政策这一方面倾斜。

我们可以简单地回顾一下，看看2004年、2005年，或者更早的2003年。2004年调控主要是总量方面，2005年调控也主要是总量方面，2004年主要强调土地和资金的供给，因为当时投资增长高峰的时候曾经达到国50%。2005年虽然已经开始强调供求两个方面，但是政策的措施方面也是偏重于总量方面。实际上经过两年的调控以后，总量的问题不是太突出了。我们从2005年、2006年，甚至从2004年，投资增长的幅度已经回落到一个合理的区间，也就是过去从98年以来，我们投资增长的幅度一直是高于固定资产投资增长总额，调整以后增幅已经回落到固定资产投资增幅的下面，原来我们是在上面运行，现在是到下面运行，包括2006年的固定资产投资。

在这个目标达到的情况之下，为什么社会的感觉，特别是认为效果不太明显，房价还没有控制住，有的认为矛盾更加突出了，群众还是很不满意。我们反思了一下，可能就是在一条腿长，一条腿短的问题上还没有处理得更好一些。更多注重从经济的角度，没有从社会的角度来研究一些问题，所以2006年调控更多是导向怎么解决低收入群体住房问题。现在国六条实施的情况，时间还比较短，效果现在还可能需要一段时间来显现，但是已经看到了一些明显的变化。比如说我们投资的结构和贷款的结构，我们在保持低于固定资产投资增幅的前提下，住宅投资的比重是在增加。去年大概达到了70.2%，提高了1.9个百分点，是历史上最高的比重。贷款余额当中，个人贷款22500亿，项目贷款比重保持在一个合理的水平。

第二点，我们住房的编制规划取得了积极的进展。也就是从18号文件开始，从两个国八条我们就强调要搞住房的规划问题，但是落实的情况很不好。去年应该说有了实质性的进展，特别是建立了备案制度、公布制度、通报制度以后，这些住房发展规划在所有的国家里面，包括我们解决比较好的国家里面，都是一个很重要的措施。解决预期，解决社会的监督，同时像家宝同志讲的我们GDP每年定在8%，实际上为制定的其他各项政策提供了依据，对我们住房发展规划也起到了作用。他在安排土地供应、调整城市的内部结构，特别是一些交通沿线布局方面，把这些预留出来，就是将来为我们老百姓住房腾出一些空间。我们不到300个城市中，现在已经有250多个城市备案，到建设部备案已经全部完成，有279个城市已经制定了规划，230个城市已经通过，最近我们做了通报。

这个东西出来以后实际上还有一些效果还在显现，比如说住房供应结构调整已经有了一个好的开端，我们注意了一下，普通住宅投资的比重在上升，原来是52.6%，现在上升到59.5%。我们原来非常古老的大户型的问题，虽然显现的还比较慢，但是去年6月份以后，到年底大概已经有3个点的增长，按照不同的套型、面积有不同的数据，现在90平方米占的比重只有34%。今年大概每个月有1个点的增长，每年是往大的方向发展，每年比重是越来越高，而现在是往小的方向发展。我们经济适用住房投资增速也明显加快，扭转的过去逐年下降这样一个态势，去年应该说是增长最快，年底的数据可能还不是太准确，到了32.7%。

再来看价格，这是一个很敏感的话题，涨幅无论是住宅房价还是商品房价格，根据统计的数据已经是回落了2个点。因为价格还在调整，可比性比较差一点，如果从国家发改委公布70个数字来看，画出一条曲线来看，目前涨幅已经是在一个比较低的区间，而且是一个平滑的区间。当然和老百姓的感受不一样，我们后面还要讲怎么来解决这些问题。

另外就是住房保障制度建设工作力度逐步地加大，这几年我们喊得比较多，从某些地方来看，往往是以政绩工程、象征性的工程来做，但是去年应该说有了实质性的变化。市长一把手、书记一把手脑袋里面把这个问题已经在工作当中占了很大的比重，我们市部委出去调查，一把手压力现在最大就是怎么来解决低收入人群的住房问题。大家可能也看报纸注意到了广州的市长，深圳的市长已经把这项工作放在市政府重要决策的位置，而且有一些市长到现场一块地一块地去落实，有一些地本来可以卖很好的价钱，也拿出来盖经济适用房，解决低收入人群。去年650个城市里面有500多个城市已经建立了制度，80%地级以上的城市情况更好一些。资金的投入也有比较明显的增加，厦门土地出让收入里面拿出相当一部分去修桥、修路，把城边的居住用地开发出来。

另外我们市场秩序应该说也有一些变化，有好转，也是一些实质性的。比如说我们二手房资金的监管现在已经基本上建立起来了，这几年二手房出了很多的案子，就是中介公司把钱骗了买家骗卖家，捐款逃走了，主要是资金监管不到位的问题，去年基本上解决了。我们原来外资投机性问题，投资我们欢迎，主要是一些明显带有投机性质的活动也得到了抑制。我们希望建立的实名制，网上签约这些制度，总体上来看效果还不错，去年国务院检查组到一些现场去看，有的很好。过去市场当中违规违法行为，现在完全杜绝可能性不大，但是从制度上起码有了一些约束，有了一些规范，做起来不那么容易了，当然我们投机性需求进一步得到了抑制。

我想总体上来看，应该说经过这几年的调控，从中央到地方，对房地产调控的认识都有所提高，力度逐步在加大，成效逐步在显现。现在也不是没有问题，这一次两会报告有一个辅导材料，归纳的问题是五个方面。从这五个方面的问题也可以看出来投资增长不在重点关注，当然这个问题还是要关注，但是这不是重点。主要点了五个方面，比如说住房供应结构性矛盾解决不足；房价涨幅的回落基础还不稳固，特别是一些中心城市房价上涨的压力，或者说房价上涨仍然处在比较高的涨幅的通道里面；部分地区的保障制度建设仍然滞后；房地产领域的违法违规行为依然突出；还有部分的实施细则还没有出台，有的区域执行起来不明显。

原因可能很复杂，我个人也说不全，但是是不是有这些原因。第一就是调控的措施还没有形成一个有效的合力，有一些导向的政策还不太明晰，存在了“三轻三重”。重流通、轻持有；重数量、轻质量；重发展、轻完善，或者叫重短期，轻长期。总的来说短期调控力度比较到位，对长期的一些机制、体制方面的可能还有欠缺。重流通、轻持有，我们在流通领域的税负、税种多达10几种，在持有环节基本上没有。这也就是造成有一些人提出来控制量在下降，从流通的环节来看控制量在下降，但是闲置的房屋在增加。相当一部分人买了房子，他既不住，也不用，就放在那等着涨价，照样可以得到投资的回报。这样可能和国外的投资不一样，他投资必须拿到市场上去出租、去经营，才能得到一个合理的回报，我们现在放在那里房价一涨，他照样可以获得回报，这是一个方面。

所谓重数量，轻质量，就是我们盘子已经很大，投资已经到了2万亿，如果我们加上农村的建设数量有人说已经20个亿一年，城市里面可能有7、8个亿，数量全世界没有这么大的数量，但是我们的质量，节能、省地、环保，远远没有像数量增长这么快。我们也有很多的小区，可以跟世界上任何的小区相媲美，但是仅仅是示范性、试点性，没有达到普惠的程度。

所谓重发展、轻完善，就是这两年我们提出了很多新的东西，但是相应一些配套措施，还跟不上。比如说我们经济适用住房它的对象已经从最初的大多数，到后来中低收入再到现在的低收入，政策的调整已经有了一个大的改变，但是相应的一些措施没有跟上。比如说我们国六条里面提出来对控制三年以上的土地贷款，由于没有这种相应的措施，操作起来实际上也没有哪一个银行真正关注企业贷款三年以上有多少。刚才我们讲到住房的发展规划，我们现在有一些城市光注意把它制定出来了，但是在怎么落实上没有下工夫。我注意到深圳他们提出来，像住房的规划活起来、转起来、用起来，这才能起到作用。

这些问题恐怕要从历史的角度来看，因为我们这几年房地产市场化程度进展比较快，我们调控的经验还不足，出现了一些比较突出的问题，需要采取一些比较有力的措施来应对。在应对的过程当中难免短期的考虑要多一点，对中长期的，或者是对长效机制方面的考虑就欠缺一点，从历史的角度，从这个过程来看，总的来看肯定我们宏观调控的成果，我们反思主要是总结一下哪些需要改进，哪些需要完善。第二个方面就是体制问题制约了地方政府落实调控政策。第三就是住房保障制度还不完善，体现了保障体系还不健全，保障范围覆盖面还不够，中国这么大的一个国家到底怎么建立多层次的，符合中国国情的住房保障体系，因为我们有二元结构的问题，我们有中央和地方的事权怎么划分的问题，另外我们还有地方和个人所在的单位之间要不要建立一些联系的问题，过去我们多是单位解决住房，我们去掉了单位这个渠道，在保障这一方面它有没有可以发挥的，承担一定责任的。西方国家很多人都去过，在欧洲政府提供保障或者说政府能够及到的地方大概有50%。第四就是我们资金的来源或者是资金缺乏一种制度性的保障，我们住房信息和档案一些基础性的工作现在还比较薄弱，包括我们立法工作，目前为止有了物权法，但是还没有住房方面的立法，我们在调控决策的方面比较难办，或者是情况明朗才理直气壮，我们现在住房规划很多是在没有进行详细的住房调查的基础上出来的，那你怎么知道你这个城市的一种需求是什么，结构是什么，所以这可能都是一些原因。

所以我想请大家关注一下总理政府工作报告，在总结去年宏观调控采取的措施里面，一共是讲了5点，土地、金融、财税、项目，最后就讲到房地产，和这几个方面是并列的。大家可以想一想其他这些都是调控的手段，财税是一个手段，土地是一个杂门，金融也是杂门，项目控制是总量，唯独讲到房地产在总结2006年宏观调控采取的措施里面，这是非常清楚的。另外政府的工作报告修改了30几处，在把群众不满意的问题里面，又把居民住房加上去，在讲到今年要调控的措施，今年要又好又快发展，宏观调控要进一步完善，也把房地产作为不利的问题反映。我想一方面这个问题要值得关注，另外一方面恐怕我们现在房地产发展到今天，它已经不像几年以前在经济的盘子里面，在群众的生活里面不是主要的，现在已经有了很重很重的分量。所以从宏观的层面上需要特别关注，这个情况我想做一个简单的回顾。

第二方面就是关于今年房地产宏观调控的问题。关于今年房地产宏观调控总理的报告里面已经明确提出了要求和部署，我想在讲这个问题以前，先把今年的经济形势介绍一下。首先我想对今年经济形势的判断如果说去年年底、今年年初还有一些看不清，比如说当时提出来有两种可能，不确定的因素比较多，但是从目前宏观调控的政策取向来看，基本上是在房子过快转变为过热经济，这主要的问题就是我们银行体系流动性资金过剩，这个问题还是相当突出，投资扩张的意愿还是相当大。另外需要关注就是今年是一个非常特殊的年，另外就是今年换届新的领导干部上来，年轻有为，冲劲很足，又面临十七大的召开，明年又是奥运会的召开，中央又特别强调关注民生，改善民生，保障民生。所以这一次两会，或者说总的政策取向更多是在关注民生的问题，这主要还是在大的环境，我们要开奥运会，我们新闻进一步的开放，在这样一个前提下，需要有一个稳定的政治宽松的环境。今年大的环境包括人民银行已经采取了一些措施，有一些调控的动向。

关于调控的基调和政策的原则，家宝总理报告当中很明确就是五个方面，第一方面就是稳定、完善、落实。稳定主要是指政策的连续性、稳定性；完善主要是要针对一些突出的问题来解决，今年也是一个矛盾排查、化解年，要解决一些矛盾；落实主要是在增加执行力，地方的执行力、部门的执行力。第二方面就是坚持加强和完善宏观调控，主要是强调了两个控制，就是要控制固定资产投资和信贷投资规模。强调要处理好两个关系，发挥好两个积极性，主要指的是中央和地方，要上下形成一个共识。第三方面就是要改变增长的方式，主要是要强调效益和质量。所以把今年8%的GDP不作为一个追求的目标，作为一个制定、平衡其他指标的依据。第四方面就是重视改善民生问题，要解决好群众最关心、最直接、最现实的问题。也就是要让我们的国民，我们的人民共享发展改革的成果。第五方面就是坚持市场经济，改革的方向不动摇，这也是为了构建和谐社会保障的一个重要的切入点。现在很多人持怀疑的态度或者是否定的态度或者是打着改革的名义去做其他的事情，所以从中央的政策来看市场经济改革的方向是不能动摇的。

具体提到房地产的调控，今年政府工作报告当中也非常明确，两个作用在这里讲得很清楚，对发展经济，改善人们群众住房条件有着重大的作用，实际上话题以前有提到，但是不是很直接，但是这一次很直接，重大的作用，重要的作用，这一次家宝总理政府工作报告要求老百姓都能读得懂，所以报告征求意见过程当中请了很多老百姓来参加，所以必须要促进健康发展。今年调控一个总的指导原则和政策措施，家宝总理在这里面也讲得很清楚，我归纳了一下，第一就是把转变增长方式和建立两个模式放在第一条，也就是按照国情发展阶段合理规划科学建设，适度消费，发展节能省地环保建筑，建立具有中国特点的住房建设模式和消费模式。所以我想过去的政策只是权宜之计，这里面透露出来的信息我认为中国住房建设和消费的模式只能走中小户型这样一个路子。

第二条提出来重点发展普通商品住房，也就是说强调了政府要特别关心和帮助低收入家庭住房问题，明确加大财税政策支持，来推动廉租住房制度和经济适用房制度建设，这两个制度建设在提法上不一样，一个是改进规范，这里面明确提出来财税政策支持，我想后面再讲一下财税的问题。

第三条就是合理利用政府调控和市场机制。同志们注意到，这里面有一句话叫保持投资的合理规模，过去我们一直强调抑制过快投资，在房价问题上用了三句话来强调，就是要加强对价格的监管和调控，抑制过快的上涨，保持合理的涨幅。秩序方面强调了两点，一个就是要依法组织，第二就是地方政府要积极负起监管的责任。根据以上中央的精神，我觉得在理性分析，总结前几年调控实践和经验的基础上，今年调控的政策和取向，我理解将更加注重于落实，解决执行力的问题，通过落实地方的责任，部门的责任。更加的注重长效机制的建设，从制度、机制上保证健康的发展，政府将着重把解决低收入家庭住房问题作为重要的职责纳入政府的重要目标。同时也要充分发挥市场机制的作用，来满足多数人的住房需求，家宝总理讲到重点发展同商同住，促进社会的和谐发展，更加注重住宅产业化的问题，来提高住宅的质量效率，解决我们瓶颈问题，资源方面的问题。

工作重点我归纳一个调整，两个增加和抑制，加上两个体系建设。调整主要是供应结构，两个增加和抑制就是要增加有效的供给，抑制投资投机的需求，房地产的价格过快上涨，两个增加一个是有效供给，一个就是普通商品住房，两个抑制投资投机的需求和价格过快上涨，两个体系建设主要是住房体系建设和市场体系完善的建设。所以我想今年我们可以做一个初步的判断，政府和社会对房地产的调控关注度仍将保持很高的关注度。过去调控效果不太明显的一些方面，今年可能会有一些比较大的改观，比如说结构，中小套型的供应，特别是面向普通居民一些自住的政策性、保障性住房的供应，可能会有较大幅度的提高。我这一次去了广州、深圳，大家已经安排了大量的地块，广州市的张市长前天开会通过一个决定，深圳也已经起草了一个意见，实际上都是在做这么几个文章，有效供给，更多应该是自住型住房解决得更好一些。

这一块我的看法是价格可能会得到一定程度的控制，高档大户型的住房供应，将得到一定程度的控制，但是因为供求关系的原因，这一类价格有可能进一步的攀升，这也是许多市长很苦恼的事情，市场经济价格要涨，供求去定，我怎么去调。今年制度型建设方面可能会有一些进展，今年长效机制总的调控。需要关注就是我们市场仍然处于高度敏感性，哪一个人说几句话可能会对市场形成很大的波澜，我们这对宏观经济不确定的因素更多一些，有人说我们是处于“婴儿期”，也有人说人民币的升值，外资的进入，还有我们消费观念，国外买房的计划，一般人家庭的计划、置业的计划在35岁左右，我们要大大比人家超前，所以我们很多房奴其中有一个房奴写了一篇“出师表”，这个“出师表”里面既表达了他在解决个人问题，就是现在没有住房就结不了婚，老丈母娘不干，他的对象给三个月、五个月，半年、一年的时间，但是没有房子结婚就谈不了，这种观念不知道国外有没有，就是没有房子结婚不行，没有面子。所以他讲到愿开发商能涨就涨，不涨也对不起市场，既然买不起房，也不在乎多等几年，涨价可贿赂媒体枪手，高呼涨价。所以我们消费观念也不是一天两天能够改变的，现在已经影响到方方面面，影响到社会的结构，影响到身份、地位这样一些东西。

另外我们也处在一个城镇化、工业化、国际化、市场化进程加快的过程当中，使得不同的消费需求重合在一起。我们过去是户籍制，现在户籍放开了，大量有钱的人可以到城里来买房，过去不允许，消费在一些中心城市一下子就膨胀了，所以加剧了供求的矛盾。客观上使得我们一些支付能力较弱的原住民这样一些消费主体容易边缘化，特别是我们一些中心城市房价上涨压力就更大，它的需求里面30%甚至一半都不是当地居民自住需求，而是外地的居住需求，因为你的城市有吸引力，他来就业，他来工作，他来生活，他来了以后，过几年亲戚、父母亲陆陆续续，甚至连保姆、狗都带来了，像在北京上一次王市长就讲了一个例子，说某一位老板过来，带来厨师、佣人、狗一大堆，这些人也有住房需求。所以我们不及时引导消费，加大对低收入家庭的帮助，群众在住房上的不满就会继续扩大，影响我们和谐社会的构建，因此必须以调控为主线，力求在结构调整、保障体系、市场监管这些方面能够取得一些更明显的进展。

从经济上我们看是三个方面，土地的调控，国外的土地基本上可以自由买卖，做过调控的手段，但是我们国家是最强的调控手段。财税、金融，我们在这些方面有什么考虑或者是有一些什么特点，最后再讲一下保障体系这些问题。关于对土地供应调控的问题，如果我们关注去年一些措施，我们就已经看出来了，实际上已经在两个方面加大力度，一个就是从紧控制建设用地，一个是严格查处违法违规行为，不惜血本动用遥感卫星这些最先进的手段来监测土地使用切断。现在有了卫星以后，地方违法违规用地一下就可以发现，这样就好多了。今后关注的重点或者是今后一段时期需要关注的重点，仍然是18亿亩土地的红线，土地继续实行紧缩的政策，刚性的指标，这是不容置疑的，每年新增建设用地400万，大概就是这么多，而且十一五期间一些重大项目，重点领域发展用地七七八八扣除以后，能够落实到城市用地也就是100万亩，100万亩里面大概18%—20%是可以用来建住宅的，所以有人说出一个很惊讶的数字，根据计算可建住宅只有2.75亿平方米，是不是真的是2.75亿我也说不好，但是有人说了这个数字，更多是在存量土地上做文章。《物权法》出台以后，这种商业性的到底有多大的发展空间，这还需要观察。

在新增土地当中禁止和限制，房地产受到特别的关注。政府用房要禁止，高档房是限制，工业园区过去可以做一点手脚，划一大片是工业园区然后变成开发用地，现在也在采取双重的措施，一个就是工业用地要实行征地价，第二就是使用性质上限制。原来比较冲动的政府土地换资金，现在已经明确土地出让要有财政性的收支，唯一有空间就是下面这些情况就是盘活存量，提高效率和集约化使用的程度。最近我们到了一些地方看了一下，有好的，就是促使地方来提高使用土地的强度，当然是在规划的情况下，也可能对现行的一些规划理念及用地指标提出挑战，我们习惯了用苏联这一套规划的理念和用地标准，现在已经有人提出来了。比如说我们阳光权，我们日照冬季半窗，这就是沿用苏联的模式，有人提出来到底有没有必要。

现在我们也注意到有一些城市，原来的城市规划搞得非常理想化，在土地政策的前提下现在也在适当提高新城区用地的利用强度，包括老城区的存量土地盘活，有人说香港房地产搞了100多年，但是每年财政还可以在土地上产生很多，就是200多平方公里这样一个弹丸之地上，不断地在开发，这不是土地高效利用吗，而我们有一些城市，没有几年几百平方公里的土地用完了，有没有一些值得我们反思的地方。土地利用的优先权，这是一个体现社会公平的问题，以为我们知道住房问题从基本需求来看更多是要体现公平，它可能会向中小住房、廉租房、经济适用房方面发展。土地开发利用更加趋于合理，就是现在更多出让地块处于适中，开发企业要提高产业化的程度，缩短开发的周期，专业化的分工可能更加明显，一级的土地市场和二级的土地市场开发会分离出来。过去我们有一些开发商一拿就是几千亩地甚至上万亩地的情况越来越不大。

地方政府违规用地的行为也在减少，包括招商引资，土地换资金，但是也可能采取一些变通的方式，特别是在土地方面。比如说有一些搭车，土地要预算资金管理，我就搞实物。比如说现在集体土地这一块管制的还不是太严，很多和村、镇搞集体土地合作开发，实际上风险很大，现在已经开始查处，全国也会采取一些措施，因为这个后遗症太多。土地供应方面还要值得研究，因为我们土地供应是学香港，我们现在变成唯一的一个渠道就是招拍挂，我们是学了香港。但是香港有很大的陆地和私人合约制度，我们把它放弃，实际上私人合约在土地供应量里面占了很大的比重，就是现在我们只有一个积极性在拿土地，从土地的源头上，其他就没有，只有嗷嗷等待公示，这样供应的体制，在我们对调控还没有完全认识它的规律的情况下，能不能够达到供求的一种平衡。就是那么几十个人，这么大一个城市到处找地，找地以后还要去谈判，最后还要再拿出来。所以我觉得香港私人的合约，就是土地在人家的手里，他可以通过一些谈判或者是其他的方式，当然是在规范的前提下，我觉得这是需要研究的。当然我们现在实行的这些制度必须要严格的执行，但是从供应的体制上，有没有一些可以创新的东西。我知道现在有一些城市已经开了一些口子，当然我们现在也有问题，一开口子可能一放就乱。

第二个问题就是关于金融调控的问题。去年两次上整基准利率，三次提高准备金利率，今年已经有所动作。目标和目的都很明确，缓解银行流动资金过剩的问题，今年总的趋势不会变，但是也有人说了我们现在信贷没有规模，这样一些调控的措施和手段用上去，为什么没有像国外那样起到很明显的效果，实际上我们现在是对短期性的流动性贷款资金影响大，对中长期的贷款很难奏效，所以没有解决资本市场的问题。这是中国特殊的体制，我们这一行很多都是借款的人不用还款，还款都是后来人还，所以他借款的冲动是很大的，特别是中长期的贷款。为什么我们年年说要控制项目，控制什么什么，年年都很难办，就是这个原因。所以需要寻找一些新的出路，来加强有效性和针对性。现在可能大家已经注意到，人民银行已经提出来利用多重工具来引导流动性资本流向市场，也就是增大直接融资，减少间接融资，这是一个总的趋向。

房地产的金融，人民银行在常州开了一个年会，这个会传出来的信息就是继续做好房地产的有关落实工作，支持弱势群体住房需求的金融政策。房地产领域是银行多次发出风险警示这样一个领域，表明了银行的监管部门在目前房地产的项目贷款也好，个人贷款也好，作为主渠道这样一个情况下还需要进一步的强化现有的调控措施，防范房地产金融风险。除了这个以外，我个人认为多元化融资等等有望从研究政策研究阶段走向实际操作的阶段。也就是我们过去做了很多年像基金等等有可能取得实际性的进展。大家也注意到房地产公司的上市也在进行审查，房地产上市公司一些融资也有一些，这就是好的信号。我也知道有一些企业，已经在和一些中介机构、金融部门在研究，建立产业基金、信托基金等等。有区别的信贷政策，首付款比例会继续加大执行的力度，这是控制投资性信贷，投资性需求，保证自住性需求一个很重要的手段。

用银行的钱来买房子，实际上有一些城市调查统计数据来看，真正有钱的人买房子都是一次性付款，买越大的越是一次性付款，买越多的越是一次性付款，这也是很奇怪的，说明我们投资渠道没有更多的畅通。但是人民银行提出支持弱势群体住房的金融政策，目前还需要一些磨合，我所谓的磨合是需要一些政策的支持。像商业银行降低利息贷给穷人，除非像孟加拉国那样专门搞那样一种，商业银行现在都是利益驱动为主，那可能就是要在财政贴息或者是其他政策支持下才能做这件事。但是有一点我觉得政策在金融业务操作方面应该有大大的空间，现在我们金融净额会突破1万亿，我们还有一些房改的资金，还有其他七七八八的资金，这些资金基本上利用效率很低，没有很好的发挥它的政策性金融的作用。

今年在外资银行进一步开放的情况下，金融业务的竞争会更加激烈，商业银行在自我风险评价的基础上，做大做强的意愿强烈。我们中央银行一上市以后就变成市值最大，在世界上排名很靠前的金融机构了。这样一些情况，应该说是有利于创新金融产品在房地产方面的发展，因此我们认为从表面上来看，今年资金链对多数企业来说还是一个要命的问题，但是实际上机遇不少。融资的机遇和渠道要比过去宽得多，我们的企业完全可以在这些方面去做好工作。

关于财税调控的问题。两个国八条也好，国六条也好，税收的调控这一次是公认的对投机的效果比较明显，家宝总理的讲话报告当中重点是关注了两税合并。财政报告里面已经明确，所以今年在房地产税里面重点要加强支持力度，在这一点上对现在议论较多的持有环节的征税，有关部门将加快研究相关的方案，特别是加大对相关敏感性问题的认证工作。所谓敏感性问题主要是涉及到收税问题，涉及到民生问题。我们刘部长去年在内部会议上放了一点风，就是开开征持有环节的利税，实际上网民当时议论很强烈，多数人是反对，认为我买大户型是你调控不到位，没有小房子卖我才买大房子，你现在把调控的成本加给我，我不干。所以类似这样敏感性的问题要加强认证，怎么在充分认证，充分征求民意的基础上推进。我的看法是税收这个问题上，可能会体现有保有压，总的趋势对小户型节能省地环保型住宅，特别是对二手房、租赁房屋，租赁市场，有区别的税收政策可能会加快这一方面的进度。

财政政策比较明朗。近几年财税超收较多，平均每年多200亿，以往都是解决历史欠债，今年投向已经明显改变，主要是民生方面，医疗、教育、文体，今年口袋里面都是满满的，今年政府是往这方面大幅度倾斜。总理的报告里面也提出来要加大财税支持的力度，财政更加明确提出来支持廉租房住房保障建设，落实预算安排，确保居有其所，所以住宅增加投入有望在多年争取以后，今年可能会有一个明显的增加，特别是在地方财政上。

下面的问题讲两个问题，第一为什么要建立两个模式？第二是怎么来建立多层次的住房保障，还有房价问题。建立两个模式为什么？我想主要是要解决我们的瓶颈问题，怎么做？多管齐下。首先是在提高质量的基础上，我们要小，但是不一定是差，小还要优、还要好。这就要在提高质量和功能上下工夫，包括我们现在的一些政策，我认为要做大的调整，我们很多实际的收费都是按照面积，按照投资，大户型画一个线又省事又好做，小户型又要考虑采光，设计又复杂，另外小户型不大容易做大大进深。

第二就是改变观念和建立制度上下工夫。要支持引导合理消费，遏制资源浪费型、奢侈型的一些消费倾向，特别是要树立全社会危机意识和社会责任。同时我们还要关注到我们许多普通的老百姓是住在旧的住宅区里面，怎么能够使他们也能够享受到城市发展改革的成果，那就是要加强棚户区的改造和旧小区的整治。在一些资源的配置上，我们还要采取一些鼓励、限制的区域政策。

关于多层次的保障体系，我想首先讲这么几个观点。一个就是我们政策的目标是什么。我觉得我们政策的目标应该建立在人人享有适当的住房，就是刚才讲到的居有其所，这是一种普惠制，首先是普惠制，然后对那些无力支付消费住房的家庭怎么保障他有一个基本的住所，能够体面的，有尊严的和我们生活在一起，生活在同一个地区，同一个城市里面。第二个观点住房保障，我认为不仅仅是局限在政府保障这样一个范围里面，某种意义上来说社会的保障更重要。因为我们住房是一生里面一部分的收入来作为它的消费支出，而不是一时的消费作为支撑。怎么把他一生的收入形成消费能力，这就是通过我们社会保障体系。我们现在医疗、就业，很多都是社会保障打在前面的，财政是补助性质、救助性质，所以我们住房保障制度应该惠及所有居民，给低收入家庭提供保障，通过公积金、住房、银行、非营利性住房供应等等这样一些措施，使多数家庭自住型的置业需求能够提供保障。如果要注意一下国外，救济性占的比重不大，更多的是怎么来解决第一次置业，像澳大利亚第一次置业就看澳币准备多少，税收怎么解决，阿拉伯国家首次置业给你多少钱。因为一个小康的社会，一个橄榄型的社会，中间是大头，中间这个大头怎么保证他居有其所，这应该是社会保障制度值得注意的。社会主义国家实际上非营利性机构，供应住宅的比重一般要占到1/3—2/3，我们原来计划经济下全部或者是大部分，后来一下子转到市场化，没有了，剩下5%、10%，，我觉得完全靠市场机制，商品住房来满足中间这一部分有很大的局限性。

我国住房制度体系的安排，目前来看主要是以廉租房制度为核心，所谓廉租房制度为核心就是目前从中低收入向低收入家庭扩张，最低的要求应保尽保。所谓的低收入就是占我们人口的20%，用租赁的办法，低租金的办法来解决。这根据我们低收入群体支付能力和我们的能力有关联的，实际上是我们怎么提高他的收入水平，保障的标准上会实施最低的，使低收入群体能够享受到最低，但是现在有一些城市财大气粗，这个问题上今年解决15个亿，明年解决20个亿，这个东西从政府保障的角度上，不应该是往上不封顶的，应该也有一个限度。保障自有资金制度化，预算资金、公积金收益、土地出让收益。

再就是改进规范经济适用房制度，经济适用房争议是比较多的，刚才我们一直说了这个观点，从置业的角度提供一些保障，对社会的稳定，对经济的发展有利。香港房委会主任他是两会的代表，专门谈了他的观点。一个社会的发展就是要鼓励他，帮助他去置业，一开始他住在廉租房里面，他没有能力，等到他有能力的时候，政府怎么帮助他。所以虽然有很多争议，现在定位改进和规范，规范就不讲了，改进方面目前考虑，因为是向低收入家庭供应，那么他目前的支付能力你怎么来和房价匹配。如果说政府补贴很大一块的情况下，是不是要考虑到他产权制度的安排，在有一些城市它的商品房和它的经济适用房差价不大的情况下，有没有必要搞这样一种东西。所以在这个方面，我们中小城市要给他一些自主权，包括山东日照、莱芜就是通过货币补人头的方法，因为他的房价本身不是太高，两个本身差价不是很大。但是在大城市，现在实际上很多大城市房价特别高的采取这个措施可能有问题，这边补那边房价还是涨，所以要采取一些其他的方式，包括提供房源。

房价问题大家注意，这一次政府工作报告的辅道材料里面稳定房价提了五个方面的措施。大家看一看就行了，我想在这里讲一点什么东西，第一就是前一段一直在讨论，特别是网上讨论很厉害，房价的上涨是供求矛盾的问题，为什么你不增加供给，主要的问题是供给不够。是不是这样一个状态要具体分析，从宏观的角度来看，从全国的数字来看，刚才我们已经讲到我们规模，我们现在每年增长的速度已经保持在20%几，我们的合理规模，保持投资的合理规模到底是什么？我认为增长速度在20%差不多，在固定资产投资比重里面占25%，另外还有人均建房新增数量，从其他几个指标来看我们是大大高于世界的平均水平，世界的发达水平。

当然在经济快速发展时期，比如说二战以后住房最紧缺的那些欧洲国家，包括后来的经济起飞阶段日本、韩国这样一些阶段，住房紧缺也是一个很严重的问题，所以政府也是采取了大规模投入，那一段时间他们也是紧缺。我们从98年连续这么多年保持20%的增长速度，甚至是30%的增长速度，有没有可能在增加供给方面，增加有效供给。从几个数据来看，已经到了警戒线，因此我认为我们有效供给，在更大程度上是一种结构性的调整，当然不仅仅是一个户型、套型的调整，更多的还涉及到土地供应结构的调整。所以那个文章里面有一句话，叫做调剂用地供应，因为我们统计指标是死的。唯一可以做文章的就是在存量土地上怎么通过改造，通过更新，通过其他一些手段来盘活存量，这是增加供给的问题。

这里面还有一个就是引导合理需求，而不是有效需求，什么叫有效需求就不好说了，这里说的是合理需求。简单地来分析一下，是不是自给自住的，非流动性的需求，非奢侈性的需求，这应该算是合理需求。那么投资性的需求算不算？如果没有投资性需求，租赁市场怎么发育，外来到你这个城市，他要生活，他要工作，他要购房，他要住房消费，这算不算合理需求。前几年我们很时髦的叫“5+2”，5天在城市，2天在郊区，这样的住房需求算不算合理，我觉得这个问题，合理的需求从理论上来讲只要它是投入使用的，产生使用价值的都应该是合理的需求。

目前是在需求矛盾突出的情况下，刚才讲到闲置在增加，控制在下降，那就不是一种正常的，正态的一种现象，我们是不是可以动用一些引导的政策，能够发挥它的价值，他投资也没有关系，拿出来出租，发挥它的使用价值。在目前状态下，是不是更多的要保证基本的住房需求这一块，自住型、低收入，他们现在居还没有所，是不是在公共资源配置上应该有所倾斜。所以文章里面用了两个，一个是调剂用地供应，一个是增加中小套型的建设。在价格里面特别强调目标责任制的问题，这就要地方政府树立责任意识和主动意识，稳定房价在市场条件下不可能压房价，过去一些地方为了追求GDP的增长，觉得我这里房价低了，吸引不了人投资，没有开发商愿意在回报达不到平均的情况下进去，所以也出现了一些地方官员在房价问题上不作为，或者说不想作为这样一种倾向。有的甚至请了一些咨询公司去，市长出面请了一些咨询公司去，名义上是把市场活跃起来，实际上是怎么把低价拉上来，把房价提上来，确实也有一些咨询公司这样去做拿咨询费。所以地方政府目标责任是树立他的责任意识和主动意识是非常重要的，这就是无所为还是有所为的问题。

再就是要加强分类指导的问题，我们价格水平差异太大，北京市1万多元，有的地方1000多元，这么大的价格落差用一种调控来做有问题，另外我们现在公布价格和实际的感受又不一样，所以这里面提出要分类指导加强监测和分析，同时提出来要建新的价格统计和分析方法。比如说有没有可能分析区域，有没有可能分析类别，北京涨价这么多年，经济适用房从开盘2650元到现在为止还是这个价格，没有涨，更多是低收入群体房价涨还是落，是这个问题，能不能把这一块统计采取什么方式，不要混在大的里面去，那样就淹没在里面什么都看不到。北京商品房再怎么降价，低收入的群体也买不了，再怎么负增长也买不了，不是这个问题，但是公布这个问题就变化了一个由头，专家哇哇叫，网上跟贴很多。很多专家说不要买房，会跌30%、50%，很多听话的都吃亏了。这就是在房价问题上，这面说到价格合理形成机制，可能要根据当地收入水平，物价水平等等，建立与你支付能力相适应的这样一个价格形成机制，这样在市场情况下比较难做到。需要政府提供帮助、关心的这一部分，应该跟他匹配，要不然他连基本保障都没有了，睡在马路上，我们就要解决这些问题。

我就讲到这里，谢谢大家！

沈建忠：建设部住宅与房地产业司司长