报告已经给了各位，报告是以产业市场研究委员会的名义发布的，产业市场研究委员会去年在五届二次常务理事会上，常务理事建议要加强产业与市场方面的研究，宋部长对这一块也非常重视。所以我们在报建设部和民政部批准以后，开始筹建这个委员会。这个委员会正式成立是今年1月31日才成立，这个委员会负责人有国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产所、中房研究院，还有我们的研究中心等等，而且我们还有专家委员会，专家委员会凡是和房地产有关系的，国务院有关部门都参加了。我们委员会主要提供两项，一个是市场研究，一个是产业政策研究。产业政策研究我们基本上搞产业政策研究报告，等部里面批了以后。这个报告我们曾经起草小组起草以后给委员会讨论，但是我们是专业委员会的专家，基本上都是国务院有关部门一起的，我们讨论的时候都是一起讨论，当然对这个报告持否定的没有，但是总的来讲这个报告材料比较详实，基本上用事实说话。觉得有一点不足的就是对有一些问题分析，理论高度还有建议的措施不够具体。原来报告框架和现在不完全一样，附件和正件结合在一块，结构上我们做了一个调整。

今天我的发言，讲对了是专业委员会集体的智慧，讲不对的地方是我个人。我今天讲的题目是2006年中国房地产市场形势分析、政策评估和2007年房地产政策建议。我讲三个方面的问题，第一方面是政策评估。2006年以报告基本数据为依据，从土地市场、房地产开发投资、新建商品房市场、二手房市场、办公楼市场、商业用房市场和房地产价格等方面进行了认真的分析。在土地购置方面，全国完成土地购置面积36791平方米，同比减少13.8%，在开发方面全年完成土地开发面积26605平方米，同比增加17.3%，严控土地管理政策效果还是比较明显。在房地产开发投资方面，全年完成开发数量同比增长21.8%，低于同期固定资产投资增幅2.2个百分点，而且住宅投资比重增加。2006年办公楼商业用房的投资增幅为21.5%，低于商品住宅25%的增幅，结构趋于合理。经济用房同比增长32.7%，投资比重占整个投资用房的比重为3.6%，仍然偏低。价格涨幅趋缓，2006年全国70个大中城市新建住宅销售价同比上涨2.4%，比2005年回落2个百分点，上海杭州涨幅得到缓解。住房供应结构优了良好的开端，截止2月20日全部省会城市全部完成编制，住房保障制度普遍引起重视。截止2006年底，283个地级以上城市，229个县级以上城市，建立了廉租房制度，占城市总数的77.9%。

市场秩序有所好转。一是投机、投资购房得到了控制。二是政府部门通过开展房地产市场专项整治活动，加上房协开展的活动对企业的诚信，行业的自律等等规范市场起到了积极的作用。三商品房的投诉量明显下降。据中国消费者协会提供的数字，2003年到2006年全国消费者协会受理的商品房投诉的总数分别为44609件、20531件、15256件和14960件同比下降幅度分别为53.17%，25.69%和1.94%，所以今年3.15前后投诉率比较小，另外就是我们最近跟消协也比较注意关心和谐，有一些问题及时商量，通过我们诚信品牌和责任树立一些好的典型，当然该曝光的还要曝光。

同时我们清醒地看到宏观调控的效益在2006年未完全显现，这些问题和原因必须重视。这里面我就不具体展开了，第一商品房住房供应结构问题依然严重。第二部分城市的房价上涨很快，个别城市的房价涨幅超过10%。这里面有一组数字，我觉得这个数字大家还是研究问题还是很管用，就是2006年全国商品房销售面积和竣工面积的比为1.14：1，也就是销售面积大，竣工面积小。商品住宅比例是1.26：1，广州、深圳、成都的消费比超过了1.5：1，一些地方虽然制订了十一五住房建设计划，但是住房建设减缓，深圳住房建设只完成了计划的43%，重庆完成计划的68%，北京、天津、武汉完成比例占90%以下。这个比例我觉得是咱们供求原因主要的原因，也是房价上涨重要的原因，所以为什么要增加有效供给。

第三保障制度滞后。目前尚有100多个城市还没有建立廉租房制度，即使已经建立廉租房制度的城市，大部分的城市享受廉租房的市民占总的户数比例仅仅为0.5%，所以这项工作要加大。

第四二手房交易量下滑，年产营业税明确个人所得税和部分城市土地增值税征收，对抑制二手房市场的投机行为，有效保障二手房交易透明交易安全，无疑起到一定的效果。但是另外一方面正常二手房交易受到很大的影响，交易量明显下降。交易量的下降一方面对有效的分流住房市场的压力没有起到一个正面的冲突，另外一方面二手房交易成本的增加，二手房交易成本的上涨也成为房价上涨的原因。

第五房地产开发投资利用外资增长过快没有解决。规范房地产市场外部准入和管理的意见，但房地产开发中利用外部的增长仍高达50%以上。第三季度和第四季度的增幅一度达到了81.4%和67.1%，外资进入房地产市场更多是投资商业这一块，有一些采取股权合作的办法。外资进入的数量还有继续加大的趋势，这个问题我们觉得还需要引起重视。

第二个问题，关于2007年房地产市场发展的趋势。在报告里面这个部分我也简单说一下，第一在资金和土地双重压力和房地产项目有保有压政策的引导下，房地产供应的总量有可能减少，但中小套数的住房供应量将增加。这个趋势我们觉得还是比较明显的。第二商品房销售将会适当的增长，住宅的需求也将得到开放。从2000年以来，城镇居民可支配收入增长，除了2007年7.1%以外，其他几年基本上都在10%左右，只有去年是10.7%，这说明老百姓现在的钱还是增长比较快的，在这种情况下面，城镇人口的增加，广大中等收入阶层收入的增长将带动中小户型需求的增加。第三商品房的价格总体来说将继续稳中有升，我想这个道理就不说了。我们报告同时还有一段话，但也不排除由于新的财税政策出台，中低价位商品房和经济适用房、廉租房投放量的增加，一些地方的商品房价格可能有所下降。这里面包括二手房市场，对于价格可能是起一定的影响力，所以我们是两个预期，一个预期是稳中有升，但是也不排除有所下降。

另外今天有的专家也提到，我们建议房地产的价格采取分层次的研究，作为政府来说应该更关注的是中等收入以下这一部分家庭要购买中低价位的房子以及经济适用房，当然廉租房也在其中，这样才体现政府的责任，要分层次的研究价格。另外有一段话在报告里面没有，这个是我个人的观点。比如说从去年12月底以来，我对这个问题也发表过一些意见，2007年房地产市场还有一些不确定的因素，今天沈司长也说了，但是没有展开。我个人的观点是这样一个观点，房地产市场虽然有地域性的特点，但是同时又离不开工业化、城镇化、市场化、国际化这个大环境的变化。2007年房地产市场也存在诸多的不确定因素，主要我觉得有几个方面：

第一个方面，由于我们国家正处于城镇化快速推进期。一些地方，特别是一些开发度比较高的中心城市，外来人口和流动人口的数量很大，对这一部分人的购房情况难以做到心中有数。因为咱们可以回忆一下，去年3、4月份，在分析北京、深圳、大连、成都、呼和浩特五个城市房价上涨较快原因的时候，一个共性的特点，就是这些城市外来人口购房比例比较高，那个时候我还是在办公厅。客观地说为什么当时提出来，当时就是这五个城市房价上涨很快，生怕这些问题逐步延伸影响全国，所以出台了国六条。但是分析原因的时候这确实是很重要的原因就是外来人口购房比例比较大，呼和浩特比例比较大，当然这和山西一些小煤矿主来购房没有关系。对外来人口和流动人口估计不足，有时候对房地产价格市场难以判断。第二个方面，一些地方与政策认识程度和执行力度到底如何？尽管从过去的统计数字来看已经不错了，但是从认识到执行有一段距离，可能还需要一段过程。第三个方面，2007年股市和房地产走势影响又是如何？我们觉得从去年四季度以后这个问题是必然的。第四个方面，外资进入房地产以后，外资的开放对拓宽房地产的融资渠道有积极的作用，但对房地产控制投资与稳定房价增加了难度。第五个方面，房地产税收等配套政策出台的时机，这也是大家关心的问题。我个人认为2007年房地产市场有一些不确定的因素，今天沈司长提到了一下在大环境下还有一些不确定的因素。

下面一个部分是关于2007年宏观调控政策的建议。今年3月家宝总理在2007年政府工作报告当中提出做好今年经济工作要把握好五个政策原则，并对加强改善房地产宏观调控，促进房地产持续发展提出了四点要求。梳理2006年以来宏观调控的政策，我们认识到再继续2005年政策的同时，因为我们讲的是稳定政策，完善配套，完善配套是在稳定政策的前提之下，另外就是沈司长讲的，从2007年总的来说，国务院的话是四句话，提高认识、稳定政策、完善配套、狠抓落实。我们感觉到2006年以来，包括这一次政府工作报告，在一些提法上面确实有一些细微的调整，主要有这么四点：

第一点从往年的强调稳定房价到调整结构与稳定房价，而且把稳定结构放在调控政策的位置上。并且特别强调我们国家人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。这个话从去年7月份以来，家宝总理反复强调的就是这一句话，在一些内部场合都讲到这一句话。第二点从强调发展到关注民生，注重住房保障，我们觉得这一点是比较明显的。第三点是注重有效供应的时候继续重视投机与投资，防止房地产泡沫形成与积累，有效供应要增加，但是投机投资控制，防止泡沫形成与积累，这也是去年经济工作会议上提出来的。第四就是强调政府调控和市场机制两个指标。这我们在讨论的时候，有一些专家也都提了一下，我们归纳一下觉得这是一个方面。从2007年以来，有一些微调，那些方面微调？业内人士也好，专家也好说到2006年是我们转型期，转型期还有可能表现比如说数量的增长、质量的提高，这也是转型，但是我们觉得从政策层面上可能这四点更加体现调整。

我们认为应该正确通过运用市场机制和政府调控两个手段，有针对性加强对房地产的有效引导和调控，促进房地产业持续健康发展。通过市场调控和建立符合我国国情的住房建设和消费模式，满足大多数居民的住房消费需求，通过建立和落实住房保障制度，解决低收入家庭的基本住房问题。一手通过市场，一手通过政府，而政府主要的责任就是建立住房保障，解决低收入家庭住房保障的问题。[Page]

具体有这么几个建议：第一增加土地有效供应，盘活存量土地，确实落实中小户型，住宅用地的供应比例。这里面我们强调的是增加有效供应，特别是盘活存量土地。具体我们提了四条建议，第一个各级地方政府要在认真清理土地的基础上，进一步加强土地的监管，依法限制土地，为存量土地流转创造条件；第二是加大土地增值税执行的力度，查获存量用地；第三是进一步落实经济适用房、廉租房和两限两禁房的土地供应；第四是中小住宅房从原则上保证住房供应原则的支持。讨论的时候，国土资源部研究室副主任也参加了，他说这一点今年应该能够保证。第一每年土地供应计划都应该包括新增用地和盘活存量用地两个部分，增加土地供应总量应及时向市场公布，以稳定市场，这是土地供应。第二拓宽房地产融资渠道。当前房地产企业自筹资金在房地产资金当中占的比例很少，房地产投资增长主要依靠国内贷款，2006年上半年，房地产开发资金来源中国内贷款增幅达到了56.4%，使房地产投资加速增长，但是下半年直到年底随着国内贷款增幅较大幅度减少，房地产开发完成的投资增速也出现了下降，房地产开发建设的各项指标均出现下降。所以我们在这一方面，也提了三点建议：1、要鼓励和支持开发企业通过股权合作上市房地产信托，房地产项目证券筹集开发资金；特别是对积极开发中小户型，中低价位普通商品住宅的企业，对盘活土地需要资金的企业，对推动节能省地环保型住宅开发建设的企业，要给予笼统资金的政策支持；2、研究和整顿比较成熟的房地产市场产业基金项目，特别是主要走普通住宅的基金项目，要推入市场进行试点；3、选择有条件的城市推进房地产抵押贷款证券的试点，房地产抵押市场证券化可以提高银行贷款的流动性，降低金融风险，也为投资者提供一种重要的融资渠道。第三点建议是大力培育和发展二手房市场。今天沈司长也讲到了，因为二手房市场确实是咱们为了调整结构也好，为了稳定房价也好，它是一个重要的方面。另外2006年闲置房的上升也需要加快培育二手房市场，我们觉得是两个方面，这两个方面都需要加快培育二手房市场。

我们建议里面有这么一点。比如转让90平方米以下的住宅可以免除营业税，购买90平方米以下的住宅银行贷款首付款比例建议降低10%，降低个人税收负担。政府对回收的家庭在二手房市场住租房的提供一定的租金补贴。这些是我们的建议。

第四点认真落实住房保障体系。从10多年来住房制度改革与探索的实践来看，依靠市场机制无法解决住房分配的问题，政府有责任构建多层次的住房保障体系，特别要解决困难群体。具体建议，第一应当直接分析和确定未来五年住房保障体系的供给目标，沈司长也说到中低收入和低收入在研究的时候，占20%左右，所以在未来5年经济适用房的建设和廉租房的建设总量应该逐步达到20%。第二就是多层次政策方案，明确保证对象是低收入和最低收入决定，实际上政策是明确的，但是各地可能对经济适用房的理解，咱们客观地说有一个问题。另外2006年也是在咱们文件当中对经济适用房提法变化最多的一年，2005年以前，甚至2006年初的时候有时候还提到经济适用房是中低收入家庭，但是国六条的时候和十五条正式明确经济适用房是供应低收入家庭，在中央全会的时候提出来规范和发展经济适用房，但是到中央经济工作会议的时候又提出来要规范和改进经济适用房。可能下面的同志还不知道有这么几次变化，所以下面对这一块说实在的，有一些在用的时候，这一方面的认识可能目前社会上对经济适用房的看法还是以前的看法，而且各地的差异也很大。所以我们倾向于经济适用房的政策由各地政府自行来做，但是政策取向来看经济适用供应的对象是低收入家庭，购买经济适用房的对象只能自住不能出租。经济适用房在出售给低收入家庭时，建议共有产权，这样便于使经济适用房的政策逐步向廉租房过渡和合并。

另外我们还建议，包括像北京现在已经建立了住房保障局，也就是应该建立相应的住房保障机构。住房保障机构主要负责住房保障制度和各项配套制度的制定，负责统筹资金的落实。第四项就是成立政策性的租房银行。经济适用房要达到住房总量20%，资金来源是非常重要的，重要就是建设政策性的租房银行，并可通过法规形式规定，把地方公积金纳入政策性银行来管理。

第五个建议就是建议开征税。人大财政委员会关于2006年中央和地方预算执行情况与2007年中央和地方预算草案的报告，首次提出将研究开征物业税的实施方案，这是一个重要的信号。物业税的开征对集约资源，调整住房供应结构，加速二手房的流转，促进消费者理性消费和房地产市场持续健康发展有重要意义。对征收物业税的问题，那天晚上我们讨论的时候，实际上有两种方案。一种方案可以借鉴个税超过年收入10万元申报的办法，征收个人所得税的征收办法，先通过家庭申报办法来征。物业税那一块能不能按家庭住房一定面积或者是人均一定面积，这有两种办法。比如说90平方米以下，一个是人均面积，因为按家庭来算，有的人数不一样，有的还有一代，二代，这很难办。这个信息如果这个办法会引导合理消费，在中小户型设计方案竞赛的会上说到，实际上媒体已经议论很多。第二我们认为征收物业税直接关系到广大老百姓切身利益，务必充分认真的研究。有人认为快一点，有的认为慢一点，我们总的认为一要抓紧，二要充分认识。

第六个建议是关于开展城镇住房现有状况的统计调查。这一块因为考虑到房地产关系到国计民生，既关系宏观经济的运行和国家安全运行，也关系到国民的住房安全。但是目前还没有科学的方法来统计城镇住房现有的状况，这是政府在制定产业政策，住房政策和宏观调控措施的时候缺乏第一手的数据，就是商业调查时间很长，因此建议抓紧开展城镇住房现有状况的统计调查，对于这一块宋部长在两会的时候也提出建议，我们讨论的时候也认为这项工作要加强，刘洪玉教授刚才也提到了。但是这项工作政府投入的人力和资金比较大，但是我们认为还是要建立这项工作。对于整个调查可以先从我国城镇住房现有的状况调查开始，运用科学的、统一的调查方法，同时对控制住房自有率等指标作出明确的定义，甚至包括怎么样科学的房价统计指标体系，因为包括像房屋的自有率、空置率等等这些，社会上说法不一样，这些定义要做科学的定义。而且对于一些与未来发展有关的重要指标数据，一并作出解释或者一并统计。

第七项完善商品房的预售制度，加强对预售的监管。从《城市房地产管理法》颁布以来，10年的实践证明，商品房的预售制度与我们国家房地产市场的发展阶段基本适应。在目前房地产市场融资渠道主要依靠银行贷款，而国家又在收紧银根的情况下，企业的资金压力很大，但是房地产市场需求量仍然很大，期房又是目前供应主要的来源，商品房的预售对商品房开发不足发挥了一定的作用。特别是2006年我们的统计，就是2006年现房的销售面积是19307万平方米，而期房的销售是35084万平方米，期房的销售与现房销售的比例是1.82：1，也就是期房所占的份额越来越大，如果在这种情况下，你比较快的取消这一块，问题很大。在讨论这个问题的时候，人民银行的同志也参加了，他们从防范金融方面看的更重一点，就提出来一定要把问题，把商品房预售的问题要调整，我们也不回避问题，我们觉得商品房预售当中确实存在质量与承诺不符合，延期交房等等，损害消费者的权益，也隐含一定的金融风险。所以总的必须完善制度加强监管。怎么样加强监管？比如说通过指定的银行或者是中介机构对预售房进行监管，提高预售的门槛，要求达到一定的资质并且具有较好行为的企业才能进入市场。同时政府部门还要给房地产企业开发活动进行严格的监管，以保证预售制度能够得到很好的执行。

我一开始讲到这个报告是以委员会的名义发布的，但是讲得不对的地方由我个人负责，谢谢大家！

朱中一：中国房地产业协会秘书长