女士们、先生们、朋友们、同志们早上好！我很高兴参加这个论坛，并且和大家共同探讨中国社会经济发展，那么今天我主要是谈四个问题，一个是讲住房问题的系统分析，一个是讲不断完善住房体系，一个是加强改善对住房市场的问题。还有当前三个比较热点的一个是廉租房，一个是房价和适度消费的问题。大家知道住房制度包括住房的建设、分配、交换、管理等等方面的法律政策，调整有关方面的关系。住房制度的建立和完善事关人类的生存和发展，也关系着社会的稳定和经济的进展。自古以来衣食住行就列为人类的四大基础事情，是人类社会存在和发展的基本要素，其中住房的作为是为他居住者提供安全舒适便利的条件，随着科技的发展和社会的进步，人们对住房的要求也在不断的提高。因此住房问题日益受到广泛的关注，成为各国社会经济发展中的重要问题。住房政策是全世界各国政府共同所面临的一个难题。

早在1933年雅典宪章就把城市赋予了居住生活的功能，包括中国在内130多个国家在联合国登记参加了国际住房联合活动。1996年6月在伊斯坦布尔举办的第二次联合国人类居住会议上，把城市化世界中的人类居住区可持续发展作为全球的一个主题。

伊斯坦布尔宣言这个是人类面临的问题，为解决人类居住问题和改善生存环境，国际和国家政府之间建立良好的关系，应该加强国际间的资金援助。城市和农村的人群应该平衡发展，如果忽视农村的建设致使大量的农村人口涌入城市，造成城市住房的问题的困难。到2010年我们要改善城市的基础设施、制止城市的急剧膨胀。1997年联合国人居委员会第16届会议决定要制定住房的战略和政策，通过各方在提供住房过程中开展合作，进行最大限度的协调配合，然后合理的增加公共和私人和非政府的住房提供。1亿人无家可归、非洲、拉美、亚洲一些大城市的人居住在贫民窟里，随着世界人口的增长，住房问题越来越严重。我为什么讲这些呢？就是希望大家知道住房问题和国际的关系是什么情况，提出的是一些什么意见。

在十届全国人大五次会议开幕会上，国务院总理温家宝指出房地产对发展经济改善人民群众住房条件有着重大的作用，必须促进房地产业的持续健康发展。一是从我国人多地少的国情，合理规划科学建设，发展节能省地环保性建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应该重点发展面向广大群众的普通商品住房，政府要特别关心和帮助解决低收入家庭的住房问题，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资的合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的秩序。四是强化房地产市场监管，依法惩治房地产的违规行为。地方政府要对这块切实负起责任。我在人大任职第十个年头了，十年政府工作报告对房地产业这么浓墨重彩的描述还是第一次。在总理的政府报告当中大段讲这个问题，可见政府对这个问题的重视。

我前面讲的这两个部分都应该是我们思考和制定房地产政策，推进住房制度改革和规范我们各方行为的时候应该注意的问题。因为大家知道任何法律和制度他们有三个规范，一个是规范市场主体的行为。在房地产市场里面主体包括购房者、包括消费者、包括开发商、包括银行、包括政府，甚至还包括某一些单位，要规范这些人的行为。第二是规范市场的基本关系，比如像合同法、信托法。第三就是规范市场竞争的秩序。只有这三方面规范好了，才能真正建设好一个健康的房地产市场。所以我想前面两个部分是指我们今天的研讨会的指导思想。

下面说一下我本人的研究情况，1998年3月我组织有关专家做了一个题目叫规范房产市场、推进住房制度改革，主要的研究成果是惠及中国城镇住房制度改革的书中。2003年7月我又开始有关专家进行了房地产发展与管理的研究工作，研究工作2004年完成了。专著有待于出版，为什么，因为一个情况变化比较大，原来写好了现在又变了，所以还在不断的修订。2005年开始我在中科院研究生院和北京大学光华管理学院指导三名博士生研究房地产的问题。那么其中包括商品住宅的残比成本、城市居民的购房能力和中国住宅产业评价指标体系等问题。2005年到2006年我作为民建中央的主席，组织民建的有关人员对住房的问题进行调查研究，并和建设部的领导交换意见提出了6点建议报国务院批准。温家宝总理做了重要的批示，我们一年之内和建设部交换了3次意见。其中两次是汪光焘参加的，最近一次是上个礼拜。汪光焘和齐部长都参加了，这个是研究如何落实温家宝总理的批示。

我今天在这里是想以一个学者的身份和大家共同探讨中国房地产业和社会经济发展的有关问题，所以我要声明第一不代表政府。第二人大它是集体行使主权，每个人只有一票。所以，人大对政府的监督的立法都是集体行使职权，个人无权代表人大发表意见。

下面第二个问题就是中国住房问题的系统分析。这个主要是根据我们这几年研究的结果，给大家提供一个分析的框架。首先住房是一种特殊的商品，我们说住房是商品，但是它是一种特殊的商品，它有四个特性：一个是必需性。这个是长期存在，如果不考虑居住以外的需求，可以认为住房的需求价格、弹性系数具有较大的纲性。什么意思呢？就是需求受价格的影响相对来说比较小，因为人人都要住房，所以房子贵有的人还要买。第二是耐用性。目前正规住房的寿命一般可以达到50年左右，年均自然更新率是2%。所以消费者更新住房的动机主要不是因为住房已经超过了使用寿命，而是收入、家庭人口、工作性质、工作结构、环境、审美观的变化。和一般的商品不一样，一般的商品都是用旧了才换新的，但是房子是适应需求的变化才换的。第三是高值性。房子是高价值的产品，通常会达到家庭收入的4倍以上，在发达国家当中无论是贷款购房或者是租房，加上水电、物业管理费用，居住支出要占到家庭收入的20%到35%，这个数字也是值得我们参考的。第四个就是不动性。由于住房是不可移动的，所以它的价值要随着周围的环境，比如说学校、商店的质量、环境的污染情况、治安情况等等而变化。同时人们也因为工作地点的变化而不得不变更住房，所以这个住房四个特性是值得我们注意的。

第二就是房地产业在国民经济中的作用，国外经验都证明住宅建设是一个消费潜力极大、产业关联度高无技术障碍的产业，可以带动建筑、建材、轻工、电子等几十个行业的发展，可以吸纳相当多的就业人口，对经济的拉动是非常明显的。据测算在我国当前的情况下，每投入100元的资金可以创造相关产业170到220元的需求。每销售100元的住宅可以带动130到150元的其他消费。住宅行业每吸纳100人就业，可以带动相关行业200人就业，所以房地产业对推动国民经济的发展是有重要作用的。现在我们有些舆论对房地产业谴责的比较多，我们房地产业还是需要不断的发展。

美国2004年房地产业占GDP的比重是12.7%，日本是12.1%、中国2004年4.5%，2006年我们还没有统计出来。

中国房地产业在GDP的比重可以说是比美国、日本少了1/3，是法国的1/2。所以房地产业刚才我说的重要性，我认为在我们国家的发展应该是作为支柱产业来发展的。因为无论是从满足人民的需求也好，推动国际经济的发展也好都是这样的。

那么中国住房制度改革的目标模式，这是我在1999年的书里提出来的包括供需、市场、保障公平、金融支持、维持租购平衡、发展住宅产业等等。由于我的书里有详细的论述，但是这个目标模式我认为在今天还是有效的。那么我们再深入分析一下，房地产的双重功能，就是房地产有居住功能、有投资功能。房地产的居住功能主要是为他居住者提供一个安全、舒适、美观、便利的居住场所，它的价格主要取决于购买者对价格合理性的判断，这个取决于购买者对房地产的预期，所以这两个功能是不一样的，我们国家现在有一个舆论导向，就是炒房和炒股在舆论上形成了强烈的反差。炒房的人备受谴责、深恶痛绝、十恶不赦。炒股的人都挺好，实际上炒房炒股从性质上来看都是属于投机行为，但是为什么形成这么强烈的反差呢？我认为是两个原因，一个是关心房价的人，远远多与关心股价的人。但是真正炒的起房的人很少，但是这个是强烈的反差是不可忽视的。但是作为一般群众我作为没有关系，但是作为学者一定要实事求是，一定要看到这两种行为都是投机行为，既然是投机就有风险，有风险就有泡沫，不能说股市有风险就是畅通股市，不跟党中央保持一致。说房市没有泡沫，大家有意见。那么我们作为学者来说是实事求是。这是在两个市里面互相流动，当股市不好的时候，房市炒的人多。股市牛市的时候，从房市撤出资金多。我认为我们在舆论引导上，特别是学者应该是本着实事求是的态度，不要哗众取宠。哪怕是你挨骂了也是值得的，因为这个你说的是实事，我们要说真话，要说实话，不要说大话、空话，没有用，我们说实现居者有其房，就是买房和租房，我们现在城镇自由住房率达到了72%左右，在世界上名列前茅，但是客观上存在着租金的需求和供应，所以保持一定的出租住房，有利于住房的周转。从而能促进住房市场的发展。这一点也是很重要的，没有任何国家说没有租房市场。维持租购平衡的关心就是合理的平衡这个租购的市场，这个要保持大体的平衡。所谓虚拟房租就是包括购房利息、抵押贷款支出以及物业管理费等等。这个租购平衡非常的重要，比如说把房子租出去以后，租金的收入可以还他的房贷。所以说这个房租的虚拟租金是我们判断调控租购是否平衡非常重要的信号，这个是市场的信号。政府应该加强对房屋出租市场的宏观管理，主要是利用税收、补贴等手段来调节租购的平衡，并且保障住户和房主的合法权益。所以政府对租房市场也不是没有作为，这个是有一定的作为。那么解决住房问题就是靠两只手就是政府和市场。解决住房的问题需要政府看得见的手和市场看不见的手的密切配合，纵观世界各国住房问题的演变，最后归结为市场调节为主，政府调节为辅的模式。我想我们实行社会主义市场经济，恐怕最后也是要施行这个模式。那么所谓市场调节为主，就是发挥市场在资源配置方面基础性的作用，要利用市场的利用来使各种住宅商品适应各种不同的需求，以实现供需之间的动态平衡住房的价格要尊崇价值规律，要根据它的规模、质量、位置、环境的因素确定。按照供求关系进行调节，还要通过竞争在供需双方之间达成比较满意的价格和交易。这就是要发挥市场在资源配置方面的作用，可以说商品房应该按照市场规律去走，那么政府这只手干什么呢？政府要建立住房市场体系，按照产品进入市场的顺序、住宅类型、地域范围、交易形式、购买目的等方面对市场进行分类，加强和改善对住房市场的宏观调控，更要担负起对低收入群体住房的保障。所以我们说市场和政府这两只手是互相配合的，政府更多的是应该是保障社会公平，而市场更多的是按照价值规律去运作。这就是我们对住房的一个系统分析的框架。

在建立和不断完善住房保障体系方面，这个是政府义不容辞的责任，建立和健全廉租房制度一定要建立，而且还要改善经济适用房的制度。今天经济适用房不谈，为什么？我们上次跟建设部交换了意见，现在先落实我们对家宝总理的建议，我们希望再通过一些调查研究，把这个问题落实一下。关于经济适用房今年我才研究，希望明年有点结果向大家报告。我这个人是这样没有研究的事我绝对不随便开口，所以很抱歉经济适用房的问题，我知道有很多的争论，但是今天不谈。

那么建立健全廉租房制度，我们提了6点建议。第一点建议就是把廉租房住房制度纳入社会保障的范畴，切实落实各级住房制度的保障责任。根据调查到去年上半年开始，我们对廉租房的投入不到100个亿。应该保障的覆盖面大概不到10%，这个说明我们需要大力的加强。

所以要整合现有的住房保障政策，加快住房保障的立法机构、制定住房保障的中长期规划和年度实施计划，并且把这些规划和年度计划纳入地方政府的社会经济发展的规划和计划，并且要作为考核地方政府政绩重要的一个指标。

第二就是明确覆盖范围。这个覆盖范围从两个方面：一个是住房困难。一个是没有能力解决住房的低收入家庭。为什么要这样说呢？有的家庭现在是低保户，但是他有住房。那从住房保障来说就不能考虑他了，所以这样的话我们从两点，因为中国的特点是有的低收入家庭是拥有住房的，但是住房实际上是他家庭的财产。《物权法》中规定是私人财产，但是确实他是低保，但是这个情况跟住房保障体系，只要他的住房已经达到了拟定的标准，就不能再给他住房的补贴了。但是反过来说有一些低收入家庭他住房困难、没有住房，就是住房远远低于保障的水平，那么这类我们应该给予支持。根据建设部的调查大概一共是820万户，其中属于低保家庭大概是一半。同时我认为应该逐步覆盖长期，就是两年以上在城市打工的农民，短期就无法保障了。我认为两年以上应该纳入城市的住房保障、廉租房保障体系。原因很简单，他在你这里工作，为你的城市做出了贡献，再一个他的个人所得税很小，但是他做的贡献很大。他为城市创造的价值很多，而且在城市居住，如果你不给他们提供住房的保障这个也不合适。所以我们建议两年以上的务工人员提供住房保障。

第三个是确定适合我国国情的住房标准，每户的人均住宅面积不超过当地常住人口平均住宅面积的60%。按全国平均是27.6平方米，按60%算大概是不到20平方米。那么根据家庭收入情况对房租实行全额或者是差额补贴。我们的建议是对低保户里面的住房困难户全额补贴，因为他吃低保，你再要他拿房租他拿不起。但是对于低收入住房困难的人员要差额，不可能政府全拿。

第四点建议就是要增加适合低收入家庭的出租房源，没有房源保障是一句空话，这个房源要两手解决，一个是政府主导建设一些小户型的房屋，这个是必要的。因为在现在来看不建设一些房子也不行，那么当然这个建设的时候也要考虑各种因素，比如说也不能在一个地方建一大片，这样就形成了社区的分割等等这些细的问题。第二个就是租赁化的市场。美国租赁化市场是很重要的市场，我们专门派人到美国和欧洲做了调查。因为有的人房子改善了，他买了新房。旧房有的是不允许他卖，有的是可能他不想卖，那么这个房子就可以作为廉租房的房子，房租按照市场价格，就是政府来解决。这是很重要的一条，如果全靠新建的房子，这个也不好做。我们知道有很多职工的房子，职工条件改善了，他愿意换成大一点的房子，，那么他的旧房子就可以作为房源。

第五就是要增加廉租住房的保障资金。我们建议要建立国家和省级的住房保障基金，并且通过转移支付来支持西部比较困难的地区。西部根据调查西部地区住房困难户是东部地区的1.97倍，但是西部地区的住房公积金要比东部地区小的多，这个大家也都清楚。如果国家没有转移支付，西部地区要他自己解决，他是非常困难的。所以国家给予一定的扶持，另外在确保土地出让金净收益5%用于廉租房的建设，如果有调整可以提高到15%，这个只是我们的建议。

最后是加强廉租住房相关政策的检查落实和监督管理、健全廉租住房的管理组织机构，这个也非常重要。所以我们大概提了这么六点建议，那么这六点建设部完全同意，争取在今年上半年能够基本有个说话。我是提了一点梦想，我是希望到2010年在住房保障体系、廉租房来说能做到应保尽保，这是我们的希望。我想这一点我们还是应该做到雪中送炭，要先解决最困难群众的困难。我们城镇居民是1.79亿，低于收入、贫困人口820万连一半都占不了，我认为只要大家重视，有可能2010年可以解决。最困难是50%的群体做到应保尽保。

在加强房地产市场的宏观调控方面总理讲了六点，那么我今天主要讲两个问题，一个是房价的问题，加强房价的监管和调控。房价有三大块，第一块是项目的总投资成本。这个包括开发的间接费用、财务费用、销售费用、管理费用等等。第二应缴的税金大概是三部分，第一部分是经营税金和附加。营业税是15%，城建税和教育税分别是7%和4%，所以合计大概是销售收入的0.5%。土地增值税这个是按照新的规定是实行四级超额征税。所得税目前是按应纳税33%开始，今年10月1号起降到25%。第三块是项目的净利润。关于公开住房成本这个有很大的争论，有的人舆论上赞成公开，但是有的人不大赞成。我想恐怕原因一个是商业利润。再一个说实话可能有一些灰色成本是不便于公开的。所以我专门保了一个参比成本。这个参比成本就是在客观条件不确定和信息不完备的情况下的估算。

这个是我在80年代末在化工搞全国民营资源现象分析的时候，提出的一个办法。当时也是这样全国有八大化工区，他们都说非常好都想先开发，但是条件不一样，加工、运输、配套的条件、产品的使用等等很多问题你很难比较，所以当时我们搞了一个概念，就是参比概念。方法就是先建立一个数学模型，通过类比的方法，为模型中不确定的数值进行类比。那么算出它的成本，这个是供参考和比较的。那么当然参比成本的准确性取决于不确定参数在模型参数中所占的比例。如果大部分参数是确定的那就比较正确。那么只要不确定参数的比例比较小，通常可以满足决策者的需求。我们80年代做那个项目就获得了国家科技进步二等奖，这个确实起到了一定的作用。所以我把这个概念搬到住房里面来做分析。关于这个问题我们博士生严岩同志和我做了一篇文章还没有发表。我们做了三种分析，就是看看房价到底是什么样的。2005年当时土地增值税还没有实行新的办法，当时我们分析了三个比例。一个是北京市某个项目，他的市场销售价格是8211块钱一平方米，其中项目总投资成本是3949块钱。税金是1300多块钱。净利润是2122.24元，这个包括开发商的灰色支出这个没有办法估计。上海市场销售价格某个项目是17059一平方米，项目总投资成本是8535.43，税金是3337元，净利润是5152.01元。第三个案例是福州市市场销售价格3900，项目总投资成本1389.03。税金是776.32、净利润是1140元。从这三个案例我们大概可以看到，在市场销售价格三大块里，项目总投资的成本大概占一半左右，净利润占30%。那么项目总投资成本是实打实的，你除非偷工减料。所以毛利润是在政府和开发商之间的成本，那么如果降低房价就降低开发商的利润。那么再一点我们要分析，房价为什么我们老调控还在涨？已经是三个因素了，项目总投资成本实际上是在上升。2002年根据统计局的统计，生产资料、原材料成本大概上涨了6%。城镇居民收入增加了10.7%。农村居民收入增加了7.4%。这些它都反映到项目投资身上。

那就是说如果我们拿最低的数来算，就是项目投资成本增加6%，由于占了一半，所以对总的房价增加可能占到3%。这个时候如果政府和开发上如果不加利润的话，房价不可能上涨。你看今年公布的情况就是上海房价降了0.5，其他城市大多数还在上涨。原因我想从我的数据里大家可以分析，我不用多讲了，再多讲就不好说了。我想我们如果控制房价就必须要从政府和开发上两边来入手，但是房地产投资可以说是一个相对高风险的投资，因为它要担负市场的风险。另外它的投资很大，要担负财务的风险，所以从开发商的利润率来看，合理的利润率是多少是值得研究的。当然有学者认为作为一般的房地产来说，利润率恐怕应当是不低于20%。这个不是我的观点，我没有研究，我只能是引用学者的观点。那就是说如果低于20%就不好办了，政府的税收来看，我们降低了企业所得税以后，从33%降低到了25%，这个是有所改变的。

那么影响商品房的主要因素第一个是供需结构的动态平衡。这个供应和需求不能只看总供应和总需求。房子总供应多少、总需求多少，这个商品房价主要取决于供求关系，这个是市场经济的基本原理。但是我们不能只看总供应和总需求，而是要看供应结构和需求结构的匹配。这个是昨天报道说北京空置房是10万套，但是另外一方面说北京买房的人说我买不着房，这个就是供应结构和需求结果没有平衡。供应的结构力就是高价的房子比较好，需求房子的人可能需要中低价位的比较多，，所以就造成了房价涨价。

第二个因素就是供求双方对未来价格的期望，如果房价要降，开发商恨不得赶快卖，投资者要等等再买。如果未来房价是上涨的，开发商就惜售。现在北京就出现这个问题，因为2008年奥运就出现这个问题，就是尽管房价在涨，可是想买房的人还是很多，因为他怕将来更贵。而开发商本身不着急卖，所以这个也是影响房价的。

第三是购房者有效的购买力和购买的意愿所谓的有效购买力，就是他真正有多少钱。因为他不可能把所有的钱都花掉，严格的说我们国家城市的恩格尔系数，就是吃饭占收入的比例城市大概是30%到40%。就是真正支配的就是他收入的50%、60%。然后这里面还有一些其他的支出，所以从国外来看是占的收入的1/3。我们国家第一个因素就是家庭因素，儿子要买房，爸爸妈妈把多年的积蓄给他，再困难也给他。实际的购买力包括了个人的收入也包括他爸爸妈妈的收入。第二个因素实际上我们算人们的购买力，我们专门做了一个购房能力的研究，算人们的购买力不能只算他的收入，还要算他的财产。什么意思？他本身有房，尽管他有房，他这个房卖掉再买新房，这个房也是他的购买力，他出租也是有收入的。所以不能单从居民一般的工资收入这么来判断他的购买力，所以看有效购买力要看这两个方面。当然购买意愿有非常重要。

第四就是供求双方的资金使用成本。现在大家理解利率，如果利率升高了，开发商财务成本增加了，那么购房者分期付款的负担也增加了，所以现在固定利率房价分期付款受到欢迎，这个是一个方面。但是还有一个很重要的方面就是抵押贷款证券化。抵押贷款证券化以后可以说化解了银行抵押贷款没有流动性的问题。同时也把风险分散，所以在国外来看，抵押贷款的证券化是金融支持、影响市场也是很重要的因素。证券化以后实际就炒房的人不一定炒房子，然后就可以炒债券。只要是收益高于他存银行，这个都是合理的。当然这个问题我们国家现在还没有实行，但是我们认为将来应该推进。

那么最后各级政府宏观调控的力度和它的有效性。这个也很重要，没有一个十全十美的政策，也没有一个一成不变的政策。任何政策都是在权衡利率之后确定的。今天的政策是根据今天的情况，情况变化了你政策要相应的变化。今天是一个好政策，可能若干年以后就成了阻碍房地产发展的阻力。所以宏观调控一个是要政策制定要合理，另外一个一定要有调控。因为这个不可能一成不变，但是另外一方面要注意它的有效性，这个也是我们的研究。我们知道市场经济里面，每个人都是独立自主决策，我买不买房，我买什么样的房子，什么时候买房都是我自己决定的，没有人可以影响你，这个是基本的原则。那么在这种情况下，他就会形成一种自组织作用，这个市场在宏观上看向一定的方向发展，如果我本来想我晚点买，但是我问老张你买不买？他说快买。老李说我恨不得再早点买，现在买已经贵了，于是你就跟赶快抢着买，大家都这样市场就上去了。如果你问的人都不想买，可能你就也不想买了，所以自组织也是非常重要的。

那么政策的作用是什么？政府的作用是领导人们的行为、改变人们的行为，所以一个政策要能够起作用，必须要能够引导人们的行为的改变。如果你这个政策不能引导人们行为的改变，你可能就起不到应有的效果。我举一个股市的例子，大家记得2001年国家出了一个政策就是按市价减持国有股，这个损害非常大。所以后来国家就改变了，不实行这个政策了。住房也有一个政策，就是单位把房子卖给职工，财政部下了一个政策说单位的住房是国有资产，所以收入要上交财政。然后这个文件一下这个房子就不卖了，因为本来我的房子好好的，卖了以后就给了国家，所以他就不卖了。最后财政部说可以不上缴财政，留在单位作为职工建房的资金，这个就高兴了。所以政策一定要引导人们的行为才更有效，我这些观点供你们思考。所以这个也符合辩证法，毛泽东说内因是变化的依据，外因是变化的条件，外因通过内因起作用，我认为这个确实有道理。政策等等都是外因，你必须要通过引导购买者、开发商等等的行为，引导市场主体的行为，被他们所接受这样才能起到一定的效应。这个是学家之见，供你们参考。

最后谈谈适度消费的问题。我注意到对家宝总理的报告宣传很多，但是很少人谈适度消费。所以我今天一定要谈谈这个问题，就是引导和适度消费的问题。大家知道由于我国人口众多、土地、能源、资源匮乏、环境问题严重、城市建设、公共服务都非常的落后。所以住房方面必须要求适度消费，因为人们改善住房的愿望那是永远的。但是我们也有现实，就是由于这些原因你必须要注意的。2003年日本人均GDP是3.3万美元，人均住房面积31.51平方米。2004年美国GDP是4.1万美元，人均住房面积60.82。2005年德国人均GDP3.4万美元。住房面积41.2平方米。2001年的英国人均GDP2.4万美元，住房面积44平方米。2006年的中国人均GDP是2040美元，住房面积是26.7平方米。按购买力评价的话，可能我们相当于国外的4000美元，但是我们的住房面积，我们讲的是建筑面积如果按照居住面积的话，我们已经是超过了人家的一半。

我说的意思不是说我们不要改善，而是根据我们的可能改善，所以现在我们人均居住面积按照人均GDP来算不算低，所以消费者应该充分考虑自身的财力和购房的机会成本，决定购房还是租房。所以现在舆论引导好像居者有其屋就得自己买房，这个观念不对。我们现在自有率已经相当高了，至于买不买房是你自己的问题。但是我建议第一个就是你的财力、第二个就是你的购房成本。因为购房的成本很高，如果拿这个钱做别的，是不是收益更高，这个要值得考虑。所以这个问题我认为是要引导的，现在有两种理论，一个是买不起房，一个是房奴。我认为要客观分析、正确引导。所谓的买不起房要看你买的什么样的房，如果你现在住的是90平米，你想买一个180平米买不起，那对不起你自己存钱吧，政府不能补贴你。当然政府也调控房价，但是余地绝对达不到你想很便宜的买到房子。所以我认为政府应该关心的是住房困难而买不起房子的人，至于住房已经不错，收入也是在中等以上，还想继续改善住房我想政府不可能给你补贴，政府只能是宏观调控房价但是不可能给予补贴，所以这个观念一定要理情况。所以买不起房的有各种情况，政府支持就是低收入、住房没有达到标准的。这个也包括经济适用房的一部分，这个也带有保障性，但是多数人买不起房的问题都希望政府来解决，这个不可能也不现实。

再一个“房奴”。这个很具有煽动性。分期付款是一种进步、是让你能够尽早的享受住房的一项措施。以前我们国家没有，没有只能是存钱，存到将来存够了才买房，有的分期付款以后等于你存的钱不够，你现在买房然后以后付款，所以这是一个进步。你既然签了合同分期付款你就不能再埋怨，你要埋怨谁叫你接受分期付款的条件呢？所以房奴这个词我不赞同，说法很有煽动性。但是实际上你想想看你不当房奴你哪来马上就有房子住。那也可以你攒钱。所以网上有一个很有意思，说不当房奴哪来的幸福生活，这个人脑袋就比较清楚。因为你已经签了合同，分期付款了政府不可能帮你降低分期付款的钱。

中国的住房制度改革是一项复杂艰巨的系统工程，在改革的实践中积累了不少的经验和教训，本人深信改革开放只要以邓小平理为指导，全面协调可持续的科学发展观，深入了解我国的国情、高瞻远瞩，树立兼顾各个方面的利益平衡，把握好各项政策出台的时机和力度，实事求是埋头苦干，就一定能够不断的推进我国城镇住房制度的改革。为到2010年时建立适合中国国情的住房制度创造有利的条件。我想今天我就跟大家共同探讨，我对媒体同志有一点要求，就是实事求是报告我今天讲的东西，不要断章取义。我希望报告的时候跟我沟通一下，今天是一个学者的身份讲讲我对住房问题的话题。今年我还对经济适用房的问题、保障的问题进行进一步的研究，我希望到明年可以再向大家报告，如果大家请我来的话，我就向大家报告经济适用房的问题。我就说这么多。谢谢大家！