很高兴跟大家有一个机会进行这样一个交流，我今天讲的这个题目叫做《以鲜明的政策趋向实施有效调控》我讲三个问题：第一就是我们的政策还需要完善和配套，调控还需要加强。我们国家的政策从2003年国务院关于促进房地产持续健康发展的宗旨，就是2003年国家的18号文件发布以来。我们已经经历了5个年头，这中间我们出台了一系列的调控政策和措施。尤其是2005年和2006年这两年，政策的力度加大，内容细化、着力点更加清晰。经过各地各个部门的贯彻执行，应该讲取得了一定的效果。我们可以想象如果没有这些政策的引导和改善，房地产市场不会有今天这样一个总体态势是稳定的，并且正朝着我们调控预期的方面所转变的这样一个局面。但是我们必须可能与调控的预期和社会的期望值来比我们还有不小的差距。

房地产业关乎国计民生，和经济社会的关联度非常的高，住房又是消费的必需品，涉及到千家万户，自然受到各个方面密切的关注。一方面是我们有一些问题还没有解决的更好，一些政策不到位。另外我们的信息披露制度不完善，确保准确权威及时的信息供给和明示。正确的舆论导向没有及时的跟进，也包括某些媒体的任性的引导和某些所谓的明角、大角他们的“忽悠”，结果使得民间对房地产的认同在很多方面缺乏认同，中国社会调查所对6个大的城市，就是北京、上海、广州、大连、杭州、重庆做了一个调查，这个结果很能说明这样一个问题。这个结果登在2006年12月6号的北京日报上。我把这个调查的结果做了一个图示，比如说对房价的问题，86.2%的人严重虚高，那么对涨价的原因有36%的人是开发商在追逐暴力。有31.6%的认为政府调控失败。有23%的人是认为房源供应不足，所以房价高，还有9.4%的人说不清楚。那么关于发展的趋势有46.3%的人认为房价必然下跌。42%的人认为不可能跌，只涨不跌。有11.7%的人说不清楚。

关于买不买房、购房的意向，56%的人认为如果你房价还继续上涨我就不买。有31%的人认为，如果你工资的增长速度低于房价的增长速度我也不买。那么有8.3%的人坚持购房，就是你涨了我也买。另外还有4.7%的人还在观望。这是6个大城市调查的一个结果，当然了我认为不同的人群，不同的市场主体有不同的利益诉求，不同的人有不同的看法。那么我们这个调查可能是有一定的范围的局限，包括对象的随机性，结果可能和实际情况有些差别，但是反馈的意见其是能够印证我们调控这几项任务和预期的目标有相当的差距。我们这个调控还没有得到社会上普遍的认可。

那么实际情况也是这样，我们的商品房的价格，虽然总体涨幅在趋缓，少数的城市有所回落，但是部分大城市的价格上涨仍然是过快，甚至仍然是以两位数或者是接近两位数的涨幅在上升。我们的供应结构虽然有所改善，但是适应中低收入者的中小户型仍然供应不足，特别是优质的中小户型更是紧缺。我们的市场行为虽然进一步的规范了，某些不法、违章的行为有所收敛。当然也包括投资性和投机性的行为得到一定的抑制，但是我们还缺乏制度性的约束和法律规范，所以问题并没有根本解决。另外我们开发总量的高位运行和高空置状况的并存，依然如故，没有明显的改变。所以我们要总结近年来调控的经验和不足，就是要继续完善政策体系，搞好配套措施，继续加强和改善宏观调控，以期取得更加明显的效果，促进我们大的产业能够持续健康的发展。这个是我讲的第一个问题，就是政策要配套，调控要加强。

第二个就是要把握政策原则，部署宏观调控措施。大家知道在两会上房地产和住宅仍然是代表各委员们议论的焦点，也是政府关注的重点。今年的政府工作报告明确的提出了4方面的调控措施的意见。涉及到房地产和住宅建设的多方面的政策，报告的内容和去年相比我把两个报告对照了一下，我觉得有一些新的变化。政府对房地产和住宅建设，作为政府工作报告来讲有一些变化。我归纳一下大概有六点：

第一就是经济社会发展存在的矛盾与问题和政府工作的缺点与不足中，去年的报告只谈到了在土地征用、房屋拆迁方面存在的损害群众利益的问题。而今年除了仍然谈到上面征用土地和房屋拆迁这个问题以外，在群众不满意的问题里面增加了居民住房。这个居民住房在报告里面列在医疗卫生、食品教育、安全之后。而且一个细节就是在报告的时候没有讲，是在代表和委员审议这个报告之后修改加上去的。

第二就是在部署2007年工作的时候，专门讲了一段房地产业的内容，显然工作报告是加强了房地产的分量，而去年的报告没有单独列段，只是作为固定资产投资当中一部分内容，分量完全不一样。因为在历次的工作报告里面没有很系统的讲。

第三就是今年的报告强调了房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用。并且国务院要求必须促进房地产业持续健康发展。那么去年的报告没有这方面的论述，今年特别强调房地产的重要性，一定要促进它持续健康发展。

第四就是关注房地产调控政策措施，今年的报告明确的提出了四个方面的意见和去年的提法相比是更加完善和具体。而且强调突出了两方面的内容：第一个就是突出了要合理规划、科学建设适度消费，发展节能、省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。这个也是第一次在政府工作报告里面讲到建设和消费模式的问题。第二就是政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用住房制度。显然这是强调了住房保障的问题。

第五就是关于经济适用房的提法。去年是把经济适用房与普通商品房并列，要求要重点发展。今年是提出来要改进和规范经济适用房，并且把经济适用房放在解决低收入家庭住宅、建立健全廉租房制度之后。讲了要解决好低收入家庭的住房问题，讲了要建立廉租房，然后再讲要改进和完善经济适用房，而去年是把经济适用房和普通住房并提，就是重点发展。

第六就是强化了地方政府的责任。要求地方各级政府要加强对房地产市场的调控和监管，切实负起责任。强调了特别是地方政府监管的责任，去年没有这方面的内容。

那么国务院关于宏观调控新的部署是为了统一各个方面的认识，整合政策资源，以更鲜明的政策趋向以求更有效的调控，我认为这说明了我们国家对现阶段房地产运行规律的把握和驾驭房地产市场的能力又有了新的提高和发展。必将引导和规范我们国家的房地产业实现转型，要减少缩短转型期的那种躁动、粗放和失衡。尽快地走上稳定健康的可持续发展这样的道路。

另外我想要说的工作报告里面提到的四条的调控意见是完全符合国务院所确立的当前我们国家在经济和社会工作中的五项政策原则。这个也是这次工作报告里面谈到的五项政策原则。我认为这四条完全符合这五条政策原则。

第一就是这四条既保持了政策的连续性和完整性，又根据近30年来调控的效果抓住了关键的部位和环节，进一步完善了调控措施，有针对性的解决当前突出问题和矛盾，并且强调落实政策措施到位的责任，提高政府执行。第一条就是保持政策的连续稳定，要完善政策，要落实政策。

第二为了加强和改善宏观调控，特别强调要运用好政府调控和市场机制两种手段。就是大部分群众靠普通商品房来解决的，那么对低收入家庭是对政府的特别关心和解决，要学会运用经济杠杆和法律手段引导社会行为、经济秩序，要有保有压，不搞一刀切。

第三就是要注重提高增长的质量和效应。报告提出要从我国人多地少的国情和现阶段的经济发展水平，我们只有发展节能省地的建筑，形成有中国特点的住房建设和消费模式，才能保护环境、节约用地。我们的房地产业才是有可能可持续的发展。

第四就是解决好群众的住房是重大的民生问题。居民住房已经成为群众最关心、最直接、最现实的利益之一，房地产和住宅建设必须坚持以人为本，在社会居住条件逐步改善的同时，要着力解决好中低收入者特别是低收入群众的住宅问题。这个报告里面讲到政府要加大财税等政策的支持力度，把保障制度普遍建立起来，维护社会的公平。让所有的人们都能够共同享受改革和发展的成果。

第五就是要坚持以改革为动力，要加快制度和体制的创新，所以这次国务院明确的提出来对社会普遍关注，也是问题比较多的经济适用房要改进和规范。我想举一反三，不仅仅是经济适用房，还有涉及到我们国家的基本住房制度，我们的公积金制度以及住房金融、土地、税费等等相关的制度和政策，都有一个不断改进和完善的问题。只有这样我们才能适应新的形势，破解一个一个的难题。当前这些难题从根本上来讲还是要靠体制和制度的创新和改革。这是我讲的第二个问题。

第三个问题坚持鲜明的政策取向实施有效的宏观调控。调控什么必须要有非常鲜明的取向，你调控才是有效的。什么叫调控？我认为调控就是调整关系、控制平衡。加强和改善宏观调控，就是要在诸多的市场要素和市场主体之间全面协调，在矛盾着的两难中、双方中去寻找一个和谐的平衡点，这也是选择政策的过程。市场是在变化的，形势改变了你这个平衡点就要移动，政策就要做出相应的调整和修正。我们要避免头疼医头、脚疼医脚，总是被动的开应急处方这样一种状况。所以我们必须从整体和长远出发，研究在一定时期内基本制度和关键环节，这样我们的调控就既有针对性又有一定的前瞻性。你为什么老变？你缺乏前瞻性，出台没有多久就不行了，所以你就得又变，这样就把握住政策的连续和稳定，并且我们在政策稳定的基础上应该实现法律的层面，最后还是要依靠法律。那么法律从哪来？从稳定的政策上来，这个政策要稳定，怎么才能政策稳定？就是要从大局和整体出发，去研究基本制度，研究关键环节。那么根据国务院调控新的部署和政策原则，针对当前我们国家房地产市场存在的一些主要问题，我们要遵循行业规律，房地产是有它的规则的。要遵循市场的基本准则，我们是搞市场经济，不能动不动又回到计划经济那套东西。一个行业规律，一个市场准则是我们必须要遵循的。然后我们有明确的调控取向，这样去实施权威而有效的调控。

我下面讲五点：第一坚持保障优先，全面建立住房保障制度，做到应保尽保。住房集商品与公共品一物，这个是两种属于集中在一个物质上。住房市场上是商品，在保障市场上是公共品。商品是由开发商提供，受众没有限制，就是谁有钱谁买。那么在保障体系里面它作为公共品由政府提供，受众是特定的弱势群体，这个体现的是公平和公正。我们要实现居者有其屋，人人有房住，现在主要的矛盾就是低收入者的住房困难问题，他们住房消费意愿非常的强烈，因为他没有房子住，但是他们的支付能力又是最低的，无力购房，就算你再回落价格，但是他照样买不起。所谓政府应该满足这些生存型的基本住房，要放在公共财政上面应该优先支持，做到应保尽保。你要人人享有住房，你居者有其屋当前调控鲜明的旗帜就是保障这部分人群。怎么解决？首先城市政府必须全面尽快建立起廉租房制度，在此之前全国287个地级市里面还有四个没有建立廉租房制度。370个县级市里面还有141个没有建立起廉租房制度。那么光建立还不行还要健全，要有足够的资金支撑，这个应该作为一个约束性的责任目标。

第二就是经济适用房的问题，我觉得经济适用房虽然也有一定的保障性，但是同时它也有改善性的一面。在公共财力有限的情况下，我们只能是优先保证廉租房的供应，就是你政府在经济适用房里面也要投进去一块，你要没有那么大的财力怎么办？首先是雪中送炭，你这点钱首先保证廉租房。那么鉴于经济适用房有特殊的定位，所以在它供应的对象、它的准入、它的标准到底搞多大？它的交易买了以后怎么进行交易。交易以后增值的收益怎么分配等等一系列的问题存在着实际操作上的问题，有些政策也不是很清楚，所以必须加强经济适用房的制度创新和改革的调查研究。本着解决主要矛盾和关键问题的原则，我觉得可以考虑将经济适用房里面的保障的这一部分向廉租房靠拢，它有保障这一块，你现在不好操作，赶紧把保障这块拿到廉租房里面，适当的扩大廉租房的范围。你钱多了你可以扩大廉租房的方位，建立起“双困”的门槛，就是住房困难、经济也困难。我们现在经济适用房怎么分配？这个太少了，摇号。我觉得不公道，摇号不公道。看来很公道，实际上是对低收入、对困难住房的这部分群体是不公道的。为什么他最需要解决，但是他没有摇到号。所以这是一个门槛的问题，是80%的人都来参加摇号，还是最需要解决我们双困户的问题。所以我建议建立这样的制度，然后以低价解决这个问题，这样我们就可以解决这个问题。只要改善的部分这块职能我觉得可以归靠以中小户型的房子，然后享受优惠的住房政策。国家也有优惠但是没有像廉租房这块的支持力这么大。[Page]

那么关于公积金。我觉得公积金在定位、收缴机制和使用方向上，也要进行改革，更多地向弱势群体倾斜。这些应该成为公积金设计的一个主要的政策取向，而不是把它搞成一个富人居住，我觉得首先是一个保障问题，我觉得我们房地产企业在这方面大家做一些改进，为政府的决策提供一些参考性的文件。

第二支持自住消费，抑制投资、遏制投机。住房具有消费品和投资品的双重属性。商品和公共产品这个是消费品和投资品这样的双重属性，在当前开发规模偏大、增长的速度过高、空置量比较高、市场偏热的状况下，如果投资性的需求过旺，特别是出现投机性的行为，那么就会加剧上述的状况，并且拉动房价的攀升，很容易形成泡沫。刚才讲偏热的情况下你如果投资过于活跃特别是出现了投机就容易形成泡沫。那么房价从根本上来讲是供需关系决定的，包括昨天的报告都谈到这样的问题，为了平衡房价，就得增加供给抑制需求。多供买的人少，这房价就下来的，从规则上是这样。但是这和我们目前的政策又是相悖的，为什么这样？因为我们提出要严把两道闸门，要严格控制资金和土地的注入，显然不是扩大供给的政策取向。

另外我们讲扩大内需主要要增加消费的比重，这是国家的既定方针。那么如何又去抑制需求呢？这不也是相悖吗？国家是要求扩大消费，而我们降低房价抑制需求，所以我觉得这两个好像都是相悖的。这里面的误解我觉得在于没有分清增加什么样的供给、抑制什么样的需求。刚才成思危先生讲到了这个问题，我们要增加的是用于消费性的供给，就是适应大众承受能力的普通商品房，我们要抑制房价就要增加供给，增加什么样的供给是怎么这个供给，是大众可以接受的普通商品房。那么我们要抑制的需求是投资性的需求，那种自住性的，尤其是第一次购房这种需求不能抑制，因为他们没有房子住。所以我们说增加有效供给、抑制盈利性的需求，要做到这一点政府就要在建设、交易、保有各个环境，利用规划审批、土地、金融、水肥、产权等多种手段支持自住性消费，抑制投资、遏制投机。这样我们既能满足广大群众的住房需求问题，又可以防止房价过快的增长。这个是我的观点。

第三要提倡中小户型，要控制大户型及豪华住捉。住房的商品化可以满足不同层次的多元住房需求，这是人人享有适当住房的题中之意。搞商品化、社会化的住房制度就是要满足多元的需求，我们对大户型没有完全禁止。我们国家的政策现在90平米以下的也是70%，也是留了一个口。我们讲了人人享有适当的住房，关键就在于什么叫适当？什么叫适当的住房？这就提到了户型的选择，户型不仅代表了居住水平，还可以反映出社会的消费理念和消费方式的整体状况，这个国家、这个社会、这个地区它的消费理念和消费行为的整体状态可以从户型上得到反映。另外户型关系到占有消耗资源的多少，户型的大小是由市场需求决定的，但是这种需求是受制于资源条件，涉及到收入的水平、广州深圳的房价我认为太高了，相当人过来说这个房价很便宜，所以实际上是房价收入比的问题。所以我觉得你这个户型涉及到资源、涉及到经济的发展阶段，也涉及到你的收入水平。那么再一个人口众多，资源配置现在比较差，我们现在步入小康社会而且还并讲处在社会主义发展的初级阶段，我们面临着严峻的资源和能源的瓶颈和环境压力的状态下，我们必须建立资源节约型、环境友好型这样的社会。所以这个左右着我们的住房消费，所以在住房建设和住房消费里面，我们必须发展节能省地环保型建筑，倡导并建立起合理适度、梯度渐进、健康文明、节约资源的消费模式。而且国家支持和鼓励建设中小户型的普遍住房，以优惠的政策加以引导和扶持，对大户型及豪华住宅要加以限制，并建立资源补偿机制。中小户型的面积控制应该考虑到既要满足当前的需要，又要有一定的适应性，为便于与相关政策对接，类型应化繁为简。我们大概就是三类住房，第一类是保障性的。我想这个面积可以平均控制在50平方米左右，就是廉租住房。那么可以在40到60平方米之间来波动，平均是50平米，40到60平方米的区间，这种波动因为地区不一样、人口不一样、因为住宅的类型不一样，那么可以在50平方米上下做一些波动。第二类是政策性的商品房。应该是以平均70平方米，可以在61到80平方米之间波动，也是根据地区、人口和住房的类型来移动。第三普通商品房平均为90平方米，可以在81到100平方米之间移动。这是我个人的一个建议，就这么三大类就完了。你那个廉租这块不能搞的太多，现在有一个说法，就是国家的政策目前就是不高于平均水平的60%，将来我们的住房越来越高，你保障了这块是不是也越来越高。我建议既然是保障就是解决生存最基本的问题。那么政策这块那个你就是租，不用买。那么政策性的商品房你可以买，但是我给你一点政策。普通的商品房也可以买卖。

第四建立激励机制、提高住宅品质。重点发展中小户型的住宅，又要提高国人的居住水平怎么办？房子又小、居住水平还要提高，那么关键是通过推进住宅产业现代化，发展住宅的科技含量。我们的目标是做到中小户型的舒适度、建立起占用资源小、环境负荷小、可循环率大的住宅建设模式。具体来讲怎么叫节约资源？占用资源越小越好。环境负荷小就是环保，这个还要考虑到资源的重复利用，比如说像钢结构这个是可重复利用的，而混凝土、砖循环起来就比较困难。所以要大力发展钢结构是我们的一个方向。为此我们逐步完善住宅产业现代化的体系，要依靠国家示范工程的引导，要建立我们国家的住宅产业化基地，要全面推行住宅的性能认定，要建立起严格的市场准入和退出机制，使我们的住宅建设和房地产转型的历史进程中实现产品的更新换代。我们房地产市场在转型，我们的住房在更新换代。为了做到这一点政府就要出台经济政策，包括建立住宅产业现代化和住宅科技创新基金。那么激励企业加大住宅科技的研发投入，加快创新成果的转化，扩大先进成果集成技术的推广。这样我们既可以为群众提供住房又有利于降低能耗和降低污染排放，这个是利国利民的。我觉得现在对住宅产业化，对住宅科技进步的支持力度不够，要有鲜明的倾向，这样的话我们中小户型才有发展。

最后一条鼓励利用老旧的存量建筑，遏制大拆大建。眼下无论是住宅还是公共住宅，尽管在安全期却被毫不可惜随意的拆除。随即又要投入大量能源和其他的资源新建。结果造成了存量财富的锐减、资源的浪费、环境的污染以及城市文化的丧失。这种有商业性的开发也有公益性的开发。被拆除的建设他们的平均寿命不到30年，有的媒体误传说谁谁讲，我们中国住房的寿命是30年，我说这是一个报道方面小小的失误，我们住房寿命整体肯定不是30年，被拆除的建筑他们的平均寿命不到30年，而现在使用了十几年甚至于刚刚封顶还没有使用的建筑就被拆除了，最近媒体报道了一大批这样的建筑。这个我觉得是非常可惜，那么这些造价不菲的建筑糟此厄运，可能有各种原因，有景观、功能、质量等等方面的原因，那么就没有改造和补救的可能呢。如果必须要拆除，那么你去追究谁的责任呢？由谁来埋单呢？其中不少是记在了公共财政的帐单上。如此大量可被利用的建筑被强行拆除，出现在一个并不富裕的国家只能叫做穷折腾，这与建设节约型社会是相违背的，所以我觉得政府要带头做出表率，同时国家要建立必要的制度，制止随意拆除原有建筑。总之不可轻举妄动，另外国家要有政策引导，对利用老建筑的，国家应该给予支持和帮助。反之你造成浪费和损失的应该进行惩治包括追究责任。

最后我想一个健康稳定的房地产市场，牵系着社会发展和各方市场主体的利益，实施宏观调控，维护市场的稳定运行，政府的主导作用是非常大的，同时也需要多方面的协同配合共同努力。这对我们经济管理和社会管理是一个考验，我认为对政府的各个方面都是一个考验。对于政府来讲关键是做好规划、制定政策、协调平衡和加强监督，那么政府首先是一个管理者，应该代表公众利益，行使好公共调配的权利，加强调控的关键是要提高地方政府的执行力，管理必须要到位。我觉得政府恐怕主要是这样，现在有一种说法，现在发展商左右政府、左右规划。我认为主要是政府管理不到位。

对于开发商而言，在恪守依法经营、照章纳税这个从业底线的前提下，关键要树立和增强社会责任感。那么企业在获得合法利润的同时，也要下工夫做好项目，别整天去“忽悠”你把项目做好，为社会提供优质的、群众欢迎的住房。另外我们在企业发展的同时也要为解决群众的住房问题做出应有的贡献，绝不能坑蒙拐骗，这是一种社会责任。

对于中介机构，包括经济、评估和咨询。要摆脱中介免谈的尴尬，中介机构必须加强行业自律和信用建设，提高中介机构和从业人员的诚信度与职业道德水准。

对广大消费者关键是要理性购房、文明消费。在这个过程中间要适度、适用，不浪费要合理经济。不超前要循序渐进，本炫耀、要本色、要品位。豪华不一定有品位，这个要本色、要品位。所以我相信在国家宏观调控政策的引导下，我们的房地产业一定能够尽快地完成它的转型，步入到一个健康、稳定、可持续的发展轨道上来。谢谢大家！

原来我想给大家放一点关于中小户型精彩的设计，没有时间了，以后我们在看吧。