下午好！我的名字叫做朱莉安·约瑟夫。我是下一届的世界不动产联盟的当选主席，这也是全世界不动产的共同声音，今天我非常高兴给大家发表言说，我的发言题目是美国有关房地产融资政策。每个美国人的目标、美国政府的目标就让自己拥有自己的住房，这个是非常重要的组成部分。美国政府提供了一些政策、结构和激励措施使得这些住房得到融资，每个人都能买得起房。现在大约是6%到7%的美国家庭拥有自己的住房，这个数字美国人听起来很高兴了。银行是首选的贷款机构，他们一般来讲是30年固定、平摊的利率，这个是对你所拥有住宅的70%到90%评估的值评估的贷款。我们有专门的评估机构，他们也是世界不动产联盟的成员。这些贷款吸引更多的人拥有自己的家，在最近几年来有各种各样的按揭贷款方式，美国政府通过一些机构来参与美国的住房市场，比方说联邦家庭贷款、按揭公司这是一个私人公司，但是由美国政府所批准，它就是来增加对住房的基金，这个是购买一些住房的按揭，从银行或者是储蓄所获得一些资金买房，然后再卖给投资者。投资者这个时候收回他的本金和利息，很多机构投资者都是养老金计划、保险公司或者是银行信托基金。投资者使用银行提供的资金来购买家庭的按揭，美国国会1970年创立了这个基金公司，这个公司处在我们国家首都的郊区，获得了美国联邦政府的财政支持。

除此之外国家联邦按揭协会虽然它也是一个私人的公司，但是得到了美国政府的批准，这个公司也在确保有足够的资金用于住房贷款。他也购买了一些按揭，那么这个主要渠道来源于银行或者是其他的贷款组织、贷款协会、贷款公司。他购买的这些传统的按揭常常是由政府部门所提供担保的，就是美国联邦政府所提供担保或者是美国退伍军人部提供担保。这个是1938年成立的公司，一开始是政府拥有的公司。那么1954年重组以后成为了美国政府和私营机构所共同拥有的一家公司，并且完全私营化了。FHA是美国联邦政府署，这个是同私营合作提供住房，确保得到国家的担保，然后开展多家庭的住房租赁项目和其他的一些共建住房的项目。FHA也可以向一些改善住房条件或者是退伍军人或者是遭遇自然灾害的人得到贷款。这个时候贷款者很多情况下是由政府从说收到的一些税收或者是一些保险金和其他投资的保险储备金当中支取资金，帮助这些贫困人口。FHA也决定什么是最低的标准，FHA是1934年建立，现在归属于美国和住房和城市发展部所管理。一个专门的主任，他把它称为是住房部的助理部长，担任FHA的领导。除此之外还有国家按揭协会，它就是由美国政府批准，同样是属于美国住房和城市发展部领导。国家按揭协会向二级按揭市场上提供住房的按揭担保，这样一个市场专门在帮助那些低收入的家庭，他们有时候很难找到体面和买得起的住房，所以国际按揭协会就提供这个帮助，这个吸引了新的投资者和其他的按揭市场对它越来越感兴趣，通过这样的计划，可以保证这些私人的金融机构能够得到保证，国际按揭协会的计划帮助500多万家庭购买者提供帮助，除此之外它是联邦政府创立的住房贷款机构。

美国政府对那些购买住房的人提供更多的促进的措施，而且减少利息的支付，能够高达110万美元的利息支付，首先让住房贷款减税，这是一个很大的鼓励措施，鼓励人们拥有自己的住房。银行包括其他的金融机构现在进一步扩展了他们贷款的方式，让更多的人让市场上得到贷款，以便让他们能够买得起住房。然而现在在一些市场不景气的地方有新的情况，最开始的时候这些住房贷款机构利息很低，然后逐年的利息增加，使得人们违约偿还不了贷款，现在这种情况确实比较普遍。这也造成了大量的人们不能偿还他们所借的债务，所以这种做法是开始的利息较低，然后慢慢的涨起来，这就造成了房地产市场的不景气。我们希望不要把这个规模做的更大，而且美国政府在90年代的时候，专门成立了解决资本问题的基金，就是为了解决这个问题出现的危机。

有关商业地产的开发和融资，当你购买现有的一个商业财产的时候，这个时候根据财产的评估，你可以借到房值70%到80%产生的现金，一般来讲这种贷款的利率同银行的利率会挂钩，一般情况之下对商用财产的贷款要取决于贷款期限和当时的市场条件，一般来讲一些投资者他们还会在第一个贷款人之后，还会再增加一些股本，以便来共同的拥有这个财产。

最近几年还有其他的一些新的担保形式。土地和建筑的贷款融资，土地的贷款一般来讲都是对物业本身80%以一种一到两年的贷款期限进行，一般来讲你所偿付的本金和利息，就要看你整个财产价值的80%。很大程度上取决于这个项目的开发。这个需要个人担保，还有房地产投资信托基金，这些都是房地产公司，一般来讲他们要分红掉所获得95%的现金流，所以现在这些公司名声越来越大，而且人们对他们投了很多钱。然而他们并不是灵活的，美国的房地产开发市场是非常透明的，他大力强调在融资方面你可以多种方式进行竞争，债权人他们一般要求有很高水平的汇报，并且定期的汇报，如果你出现问题的话你要及早的汇报，除此之外这种贷款市场本身，也能够得到政府的保护。

世界不动产联盟在美国拥有十个主要成员，我个人代表着其中的一个成员，也就是外国投资协会，我个人是英国国籍，现在世界不动产联盟在全世界范围内拥有120个主要的成员协会。我个人过去34年以来一直在房地产业任职，其中30年在美国渡过。我在很早以前加入了世界不动产联盟，而且我个人也是在大学教书，我是一个零售方面的顾问，与此同时我也非常高兴跟大家介绍一下我们提供的内容和服务。

世界不动产联盟举办各种各样的会议和建立网络，我们有一个门户网站，但是只供会员来浏览，除此之外我们还有不动产联盟大学计划，所有的这些成员都从一些大学过来，而且这些的大学联盟我们希望它发展壮大，我们还有一些专业的计划，从世界不动产联盟联系在一起，除此之外我们组织一些机会能够让人们来进行相互的交流，不同国家的人民、不同的背景能够到其他的国家这些房地产协会去工作、去居住。除此之外我们还组织安排一些专访，我们出版一些出版物，我们还创办一些奖，举办一些竞赛。在全世界范围之内的不动产开发，让他们来参加世界不动产大会。

我们大力倡导和在联合国大力呼吁，联合国当中也有我们自己的世界不动产联盟的一个观察的席位，除此之外我们也期待着让我们各大洲的协会进一步的扩大，比方说中国的房地产协会是亚太地区协会的一个成员，我们非常高兴能够欢迎你们参加我们的会议。每年我们的世界房地产大会都在一个大城市召开，今年世界房地产大会将在巴塞罗那。去年是在泰国的曼谷召开，我们希望国际房地产大会每年换一个城市，让更多的房地产专业人士参加，当然我们也可以访问120个城市的成员，我们不仅仅是房地产的开发商，我们还是专业人员。因此世界不动产联盟我们是不同于其他联盟的组织，我们认为我们是一个在房地产范围之内的专业人士联系的网络，欢迎大家加入我们，并且促进世界不动产联盟的促进和发展。谢谢大家！