各位领导、各位同行、各位朋友下午好！我今天要向大家报告的题目是房地产开发与城市可持续发展；中英房地产政策比较。我是在英国工作的中国人，今天我觉得非常荣幸有机会来到这里向大家汇报一下我研究的一些结果，在这里特别感谢中国房地产业协会提供了这次机会。同时给我这个机会，把我在过去两年所做的有英国皇家特许测量师协会研究报告的一部分内容向大家汇报一下。

很多人都相信这个世纪将是中国人的世纪，改革开放28年来中国创造了经济发展的奇迹，还有创造出了城市发展的奇迹，还有中国人住房水平的提升创造出奇迹。在座的各位就是在中国创造这三个奇迹里面都做出了很大的贡献。但是我个人感觉中国要能够成为21世纪世界上最重要的国家的话，我们还需要再创造一个奇迹，那就是说中国人要创造出人多地少的国家里面实现城市可持续发展的奇迹。为什么这样说呢？因为我们现在已经基本上到达的一个资源限制的一个区域里面，所以我们必须实现可持续发展。那么可持续发展最经典的定义，就是一个人口、经济、社会、环境和资源互相协调。既能够满足当代人的需求，而又不对满足后代人需求的能力构成危害的发展模式。具体到城市来说，什么是城市的可持续发展，那么就是留下没有开发的土地，要保护自然环境和优化人工环境。降低能耗、保护和建立有活力的社区。做到这一点的话这个就达到了城市的可持续发展。

那么对于房地产业来说，能够在这个城市持续发展里面做什么呢，房地产业是一个非常重要的产业，我们经常听到大家谈城市基础设施，我觉得漏了一项没有把房地产纳入进去，其实房地产是最重要的基础设施，我们国家许多城市都制定了城市发展战略，但是无论这个战略做的多好，最终还是要靠房地产。比如说如果你想建总部经济，有没有规模高、使用方便的写字楼、有没有高质量的住宅。所以房地产是竞争优势的贡献，也就是说一个城市要形成竞争优势，必须在房地产上做大文章。这个认识在一些国家甚至在国际上产生竞争力的城市是非常重要的，一般我们讲可持续发展的城市就是具有竞争力的城市，那就需要企业开发出持续发展的房地产，来促进企业的持续发展，促进城市的竞争力。房地产业如何为城市可持续发展做贡献呢？我觉得是三个方面的内容：

首先要有利于城市可持续发展的房地产开发的模式。

第二促进城市可持续发展的规划体系。

第三可持续发展的住宅供应体系。因为我是在英国居住，在过去几年了解了英国，目前正在制定城市可持续发展作为一个主轴，正在建立一个新的城市发展与房地产开发模式，我觉得这个模式对中国有启发和借鉴的价值，这也是我们今天报告的主题，就是做中英的比较。

首先我想谈谈有关建立一个有利于城市可持续发展的房地产开发的模式这一方面的内容。中国和英国目前都面临着相似的挑战，也就是说这两个国家都想进一步发展他们的城市，但是他们目前面临着资源、环境保护这样两难的局面。既要城市发展，又要保护好环境，把这个土地留给我们的后代，把问题解决好、留下一个干净的环境。比如说在英国，英国统计局的预计从2006年到2021年英国每年会新增十九万的家庭，但是英国住宅产业的产能只能够在每年净增加15万套住宅。就是说至少有4万套的缺口，同时还有一个想不到的事情，就是英国目前成了很多国家高技术人才进入的地方，还有大量的东欧人士到英国工作并定居。这些移民给英国带来了非常巨大的压力，那么这些年保加利亚加入欧盟的时候，英国放弃了承诺，就是不再给这些国家的人员随便来英国工作的承诺。这个是英国的情况。

中国的情况大家非常清楚，城市化是一个国策，提高人民的生活水平，促进经济。未来15年至少会新增1.5亿的城市人口，目前我们国家已经有这个土地短缺和环境恶化的情况。这两年我做了很多的调研，每到一个城市我感觉到空气不太理想。同时在英国现在完全转型，基本上要求留下未开发的土地，保护自然环境、优化环境，主要是提高密度、优化设计、减低能耗、保证环境的质量。所以英国最近提出了一个零排放的住宅的概念，据说现在已经在做这方面的工作了，已经有样品出来了。那么这种住宅政府会提供税收的优惠，但是我个人感觉目前在中国我们还是在不断的扩大城市的人口规模，我们还在强调这个建设的速度、完工的数量。我看到不止一个城市规划做的非常大，比如说有的城市市区的面积是1100平方公里，那么他的规划就是把这1100平方公里全部规划成城市。当时我就想这个问题，我说要是你们本市和临近的城市全部规划成城市了，那吃菜就成问题了。英国尽可能就避免这个城市的合并，那么国内就出现这种情况，就是两个城市合并了，英国就是给城市之间留下空隙，有利于空气的净化。

同时我在学校的时候，也给学校的同事们谈到中国的情况，我们有一个教授是英国很大的房地产中介机构的顾问，他说你们国家怎么有那么多的投机性的开发？他觉得这样房地产开发风险很大。

这个是我在报告里面的建议，就是放弃房地产导向的模式，采用规划导向的模式。大家很清楚，我们国家大部分城市都主要是通过土地的开发、城市的开发促进城市的增长，过去几年确实取得了很大的成就。但是今天早上有发言者指出，目前我们国家已经告别了房地产短缺问题，那么在这种情况下，再普遍的采用房地产导向开发模式的话，风险会越来越大。而且我个人感觉会带来以下的一些问题，就比如说我们这个城市开发依赖于土地出让金的收入，那么就做的很大，同时各个城市或者是城市里面各个区，都为了这个土地出让金，那么就要照顾各方面的利益。有很多的时候其实有些想法它的区位并不好，它的投资大大超过了区位所应该获得的投资，有可能项目因为要快，我觉得时间不够、规划设计不好。同时很多项目施工质量比较差，我在内地一个很大的城市听到一个外资中介的总经理跟我说，他说你别看这个城市高楼那么多，我们这个城市称得上国际A级写字楼只有一栋。那么在上海，大家知道上海有很多写字楼落户，但是有人说上海高质量的写字楼并不多，有很多人都在抱怨。还有有大量的耕地没有开发，这个大家都很清楚了。同时一定程度上我觉得工业用地也被挤压了，因为这个城市建设需要资金。还有一点城市文化遗产遭到一定的破坏，今天早上宋会长讲到我们很多房子结构完善的时候，为了一个更大的开发项目拆掉了，这可能在英国会养成这样一个习惯，这几年习惯了你可以把经过200年、300年、500年的建筑保存的很好。因为我的小孩儿在英国上学他们教育小孩儿的时候，他往往把小孩儿带到古老的建筑里面，告诉他们这个国家的历史。如果中国还是以目前这个速度进行旧城改造的话，我感觉我们能够留给子孙后代的历史建筑的话，不管规模多小，档次多低，但是它是历史建筑，你没有办法告诉我们后代的我们的历史建筑。

在这个报告里面我甚至提了一个建议，其实中央政府应该颁发一个禁拆令。任何结构的建筑物都不能够拆，要做可行性分析，或者是通过非常严格的规划审批程序。有时候为了开发拆迁补偿还不够，还有的地区过于依赖于房地产开发商。这里我介绍一下英国的做法，他们现在越来越重视规划导向的模式，原来这个规划结构是中央政府有权决定重大项目，其他所有事情都是由郡政府来承担，那么这个规模相当于我们地级的政府。这样的话保证了规划按照区域市场来制定，而不是按照行政市场来制定，这个是一个很大的进步。

还有房地产开发必须符合设定的经济、社会环境的目标。房地产项目必须设计良好、高效利用土地。英国的房地产业界目前也非常非常关注，尽可能的减少投机性的开发。投机性开发不一定是坏事，只不过在没有确定用户之前先把房子建起来，在这里也叫投机性的开发。现在英国房地产业界非常重视这个事情，他们千方百计确定好客户，然后进行开发，这个是英国规划的模式。

下面我谈谈促进城市可持续发展的规划体系。第二个建议就是说我希望我们要按房地产区域市场来做房地产规划，而不是按行政区，就是希望在房地产市场的范围内来考虑住宅规划。举一个例子伦敦的房价很高，那有多高呢？我在去年参观了一个楼盘，这个楼盘房价是一个高层住宅，这个房价最低是8万、最高是10万人民币。那么今年房价还会高，很差的房价就超过了六七万人民币。那么伦敦行政区内很难当地工作人的住房需要，所以在伦敦附近十几个城市和几十个镇都成了伦敦工作人的居住地，也就是说在区域市场内协调了住房供应和基础设施。那么这样以来解决了将近300万人群的住房问题，那么伦敦的基础设施非常好，伦敦的火车站可以满足上班的人。如果谈到机场，伦敦有5个机场，其中4个都是国际机场，就是他有基础设施来保证伦敦工作的人不一定要住在伦敦。那么伦敦市政可以留下5500平方公里的绿带，所以他们很容易走到郊区去进行各种各样的娱乐活动。伦敦临近的城市也分享了他的环境，那么北京上海如何考虑到住房的问题，前段时间看网上有人说笑话，说最近买了一套房子一打开手机说河北移动欢迎您，就是到河北了。如果真是政府有意思，把河北的城市纳入到北京住宅市场的话，同时配以恰当的基础设施，因为这个可以大大减轻北京房地产市场的负担，同时可以保护北京的自然环境。

还有一个建议就是从目前实际出发，英国设立了规划监察局，看到了建设部的官员也在说这个事情。那么英国规划监察制度已经运行了好多年，这个规划监察局是一个全国性的机构，在全国各个主要城市设有分支机构，这个工作就是在区域和地方制定总体规划和重大项目规划的时候，从同到位介入不断给地方政府提供咨询意见。同时对规划方案做出评价和建议，还有就是说他尽可能的监督地方政府，充分的咨询当地的意见和总体规划，还有重大项目的规划意见。当然最后这个规划还是由地方政府拍板，还有一个制度叫规划上层制度，这个也是由英国规划监察局来运行的，如果这个规划监察局的人员在地方制定重大规划和总体规划的时候提供意见，地方遏制了。如果发生上诉的话，那么规划监察局会判这个地方失败。因为这个规划制定出来不一定是不变，它非常灵活。而且重大的项目可以通过上诉，这样多了一层保障，能够避免规划方面的事物。看看中国的规划审批制度，当然我了解的不多，但是有一个感觉，要是错了大家告诉我，我觉得我们的重大城市也有中央政府的规划，但是没有相应的机构。审批单位人手非常少，大家非常的忙，同时不能在这个规划一开始就介入，这样有一个信息不对称的情况。我记得在做我的博士论文的时候，我也是写中国房地产市场，回来调查到了一个国内的省会城市，这个城市的规划局的人给我介绍了这个城市新的总体规划，我当时看了以后就马上有一个很大的疑问，但是最后没有问。就是说这个城市他把中央商务区规划到郊区的农田去了，我就想这是一个常识性的错误。既然是中央商务区应该是在有商务的地方，你现在规划到郊区去，那么有多大的代价才能把相应的基础设施、相应的房地产建立起来，而且来这个地方上班的人要费多少的时间，而且还要消耗多少的能源和二氧化碳，这个规划是国务院批准的。当然后来我去了那个城市一趟，当时2004年并没有得到支持，所有开发商项目都没有落到那个指定的中央商务区，现在什么情况就不知道了。其实他们是想振兴这个城市的活力，但是有些时候会花很大的代价，可能要等很长的时间中央商务区才可以运作起来，这样要有国家的专家提供给地方政府更多的意见。

第四个就是设立健全的开发规划制度。英国一共有25个规划条例，具有和国会法一样的法律效力。我举三个例子，这个条例变化非常快，比如说1号文件是1997年的文件里面改过去的，把可持续发展作为主要的内容，也就是说英国规划宗旨就是要实现可持续发展。

还有在住宅建设方面，他有非常非常详细的规划指引。比如说规划政策3号文件在去年修订的，原来的文件是1998年出台，也就是说他们规划法规制度非常频繁，适应现在的情况。据我们了解我们国家的规划部好像还没有修改，我觉得应该尽快修改规划法，因为现在中国还在用1989年的规划，所以这个情况已经发生了很大的变化。还有在很多时候看到国内有些规模很大的建筑，但是周边配套设施很少，政府要花很多钱才可以建立起配套措施。比如说1992年英国出台的城镇中心的规划，现在也已经修改了。他把郊区的商业开发基本上做了非常严格的限制，也就是说保护这个城镇的房子。

第三个内容建立可持续发展的住宅供应体系。在中国和英国过去20多年来，其实一定程度上有相似的住宅制度，就是让市场在住宅市场上扮演重要的角色。英国原来都是出售公房，英国的公房租住率是31.4%，到2004年是19.3%。我们国家的进展的更快，现在无论是住房自有率还有住房私有率都比英国高了，在这方面赶超英国。[Page]

但是我感觉就是这个房改也产生了一点后果，这个跟英国的后果有点相似。房改减少廉租公房，大部分的城市居民都要通过市场解决住房的问题，但是这个供给是赶不上这个需求的，那么产生了房价的上涨。英国房价上涨的非常厉害，全国平均房价在十年内净涨了168%，伦敦涨了218%。我1998年到英国念博士的时候，我老师告诉我说你快买房子，要不然会涨。我当时想我肯定买不起，但是到我后来买的时候，这个房价已经涨了90%。那么这个房价上涨引起了英国政府方方面面的关注，他们启动了凯蒂·巴克研究，他不是做这个研究的，他是英格兰科技委员会的成员，他的结论就是说英国房价问题的核心是住宅供应不足，他严厉批评英国房地产业界产能不足、不思创新，未能增加住宅竣工量。同时他也批评现有规划体系不能满足住宅建设的用地需求。

他的这个建议就是增加商品住宅和廉租房的供应从根本上解决这个高房价的问题，同时要求英国政府要制定相应的政策，并通过相应的激励措施，增加融资，降低住宅建设成本，增加供应。同时凯蒂·巴克他有一个假设，他说目前人们都有一个涨价的预计，但是随着这个东西的增加，在一定时间内会改变人们长期以来形成房价大副上涨的意识。凯蒂·巴克报告出来以后对英国的房地产产生了很大的影响，一个就是提高密度和提供大量小户型以适应家庭规模变小。伦敦在2005年做出了新的规划，他在市区提出了很高的密度，每公顷要有650到1100个可居住的房间。平均每套住宅有2.7可居住房间。那么郊区最低密度的住宅，每公顷是30到50套住宅，每公顷150到200个可居住房间。平均每套住宅4.6个可居住房间。那么容积率最低是3%，有可能的话达到5%。

同时他想避免廉租房带来的社会问题，所以他要求市场住宅和非市场住宅要混合，避免造成低收入的人聚集，形成贫民区。他有一套理论就是穷人和富人住在一起的话，穷人会吸收富人的一些生活理念。那么落实到住宅开发商的要求里面，任何住宅项目要是住宅套数超过15套的话，都要安排非市场住宅。每个地方政府要设定地方性的非市场住宅的比例，一个是廉租房第二个是过渡房，这个有点像我们的经济适用房，政府以前卖给你50%的产权，慢慢收入增加以后，再把另外50%买掉。你可以先买70%的产权，再过十年内你把剩下的产权买掉。这样帮助他们置业，在伦敦要求里面，非市场住宅要占所有新增住宅的50%。牛津郡是需要40%。在这里我给大家举一个英国住宅规划的例子，比如说牛津郡，这个总体规划很快要变了，就是我住的那个地区，他们要求2001年到2016年提供7150套住宅。还有机场的套数是2500套，开发商第一个5年提供500套，第二个5年提供1000套，第三个5年提供500套。同时50%的住宅单位是小户型。40%的住宅必须是廉租房。廉租房必须在整个小区内均匀分布，不能够在一起，廉租房的外观要跟所有的房子一样。

那么我们研究发展，英国人到了45岁到55岁，住宅水平达到最高的水平，也就是说他们不会大量释放出他们居住的大户型。而且年轻一代对住宅大小的要求会比上一代高，如果新增住宅以小户型为主，那么大户型的相对价格会上升，小户型的相对价格会下降，所以解决办法就是要维持一定的大户型增强，同时想办法让持有大户型的人让出来。那么就是建立一套系统的住宅规划政策。提高密度和增加小户型以适应家庭规模变小，同时给予市场充分的操作空间来满足市场需求。制定国家、区域（省）地方的规划政策指引。这一方面我觉得我们做的还不是很多，同时建议国家设立规划监察局监督实施，而且还可以通过上诉制度改正不当的规划。

按照英国的要求就给每一个城区和大项目制定一个规划进行政策指引，开发项目要达成政府的住宅政策目标。然后定下每一个项目要达到的住宅套数和质量。同时按照英国的操作，这个规定不能违反，违反了以后后果相当严重。

“为了支持经济增长我们必须在对的区位、建造房型对的、数量对的住宅。”这就是住宅开发商联盟提出的一个目标。

那么中国房价的问题核心是住宅有效供应的问题。这个是两个方面一个是量的方面和没有足够的套数，我感觉我们有必要从统计方面做一个改变，就是以套论价，我觉得未可比以平方米论价好。

从量的方面就是提高性能价格比要高、住宅小区的环境质量好和住宅的使用成本要低。

那么第七个建议就是提出可持续发展的户均建筑面积作为指引。我把欧盟主要国家中的住宅全国户均可用进行了一个考察。我发现欧洲这5个国家在过去上百年的市场规划政府廉租房这么互动的过程当中，形成了一个非常有意思的结果。这五个国家户均可用面积非常接近，比如说法国的面积比英国大一倍多，而且人口比英国少一点。也就是说跟土地数量的关系很大，我觉得这个很有意思，但是没有时间进一步研究。我觉得这个结果有一定的启发性，所以说从这个结果里面我提一个，这个是我个人的看法。我觉得中国可以设一个可持续方面的户均使用面积，比如说80到85平方米，因为生活在发展，人的收入增加，对住房的要求提高了，我们还是要提供一些大家愿意买的房子。户型定的不能太小，要是换成建筑面积的话，我这里举一个很方便的数字商品房就是100平方米。那么普遍住宅户均面积90平米，廉租房户均住宅面积是75平方米。英国有一个说法就是不能让社会低收入的人感觉到他们受歧视，我觉得我们也应该实行这样的标准。

那么英国的户型有6种：一室一厅、一卧室、两卧室、三卧室、四卧室、五卧室。那么住宅供应量非常的大，2003年新建的住宅41%都是小户型。还有大规模提高城镇的规划密度，以保留土地作为耕地、生态用地和风景用地。这里提了一个很高的密度，当然是一个没有经过详细研究的数字，也是抛砖引玉，希望大家批评指正。我也算了一下，主要城市市区应该达到每公顷400套，最低容积率是4。其他城区和主要城市卫星城每公顷300套、最低容积率3。其他任何城镇每公顷200套，最低容积率是2。我感觉只有这样我们才能够在保证中国最低的耕地数量18亿亩的情况下，实现将来好几亿的农村居民转移到城市居住，否则的话没有足够的空间。这个可以达到的，我观察英国高密度的住宅，我发现他并不比我们高密度的住宅好，也就是说我们已经达到了水平，很高的密度但是可以提供很高的住宅的质量、舒适度。我觉得建设部可以把这些楼盘加以推广，完全可以在高密度的情况下实现很高的居住水平。

同时廉租房的问题，在大量增加廉租房的同时，最好能够避免建造专门的廉租房小区，这也是从英国的经验出发。但是这样以来会对房地产企业带来很高的要求，就是说每一个中等规模以上的住宅项目必须在里面有一定的廉租房数量，我觉得这个会对房地产开发商的利润受影响，所以政府要在地价方面做一些补偿措施。

如果我们有了有利于城市可持续发展的房地产开发模式；有利于促进城市可持续发展的规划体系；有利于可持续发展的住宅供应体系，我觉得我们可以解决房价问题，也可以解决中国城市竞争力问题。21世纪肯定是属于中国人的。谢谢大家！