尊敬的宋部长、各位来宾、女士们、先生们大家下午好！我很高兴受邀用30分钟谈一下国外住房保障制度的问题。因为刚才我们的英国博士给我们讲了英国人的住房问题，我也给大家看看我所看到的英国人的住房。

说到保障我们2007年在有关房地产住房建设和这个领域的有关政策里面，我们可以数出十个以上的关健词、比如说廉租房、问责制、应保尽保、90平米、中低收入小户型，这些是2007年政策的重点。住房保障体系是一个很宽泛的概念，既有和其他社会保障相一致的地方，又有不一致的地方。首先说住房保障分三个方面或者是三个层次：

一个是救济性的保障。就是混到住不上房子的时候，这个社会有一个政策底线，没有任何条件的给你们房子住，救济性如同我们从1998年之后在全国所有的城市建立最低生活费保障下的没有任何条件，残疾人、丧失劳动能力或者是其他的天灾人祸人均收入达不到当地生活费必要标准的话，政府民政局给你一定的补贴。我们在讲国外的住房保障的时候，今年的关健词2007年末之前，在中国县级以上的城市必须在年底前建立廉租房体系，而且在不太长的时间内要求实现应保尽保。我们今天上午看到网上有一位据说说商报的记者报告沈司长的话，说宏观调控基本到位。我把所有网上的侧面报道讲话看了一遍，我没有看到这句话。我希望我们把这个报道真正反映政策的重心所在，也真正反映了演讲者的意图不要断章取义，生拉硬扯。今年的关健词是廉租房、应保尽保。

第二类是援助性的。有一部分社会群体和住房这种资源的市场价格相比有它的社会差距，或者说在一个阶段有差距或者在很长时间有差距，政府通过援助性的政策，使他们有了房子住。比如说经济适用房就是援助性的。

第三类互助性的政策、互助性的保障。什么叫互助性的保障呢？公积金就是一个互助性的保障制度，大家把钱存到一块儿，谁需要改善住房以一定政策性的条件，比如说优惠的利率。其实所有国家的住房保障体系不外乎这三个方面。一个是救济性，我们要建立的住房保障体系也同样包括这三个方面。我们看到实际上中国现在住房保障体系已经建立，而不是尚未建立。只不过我们这个住房保障体系建立起来之后存在着三个方面的主要问题：

一个是覆盖面不够。我们刚才听到我们专家给我们讲英国人住什么房子、什么政策。中国和英国有什么区别和一致呢？就是中国和英国都有一个社会群体需要救济性的住房保障，最困难的群体。我们只要还没到共产主义，明天到共产主义，今天不还没到吗？今天就一定存在着这么一个群体。不同的在于英国这个部分大约占到7%，它的构成以残疾人或者是有一些吸毒者、家庭暴力的受害者、单亲母亲等组成的叫做无家可归者。伦敦地区打算在5到7年彻底解决无家可归者的住房保障问题。

而中国这部分人群占有多大？占到20%到25%，这个是我们的区别。中国2006年城镇人口前不久两会发布的，国民经济统计公报里说5.77亿人。20%到25%的人群就是1.2亿到1.3亿人涉及到住房的问题，这还不是问题的全部，英国有7%的人住在房子里了，但是中国20%到25%的困难群体里3/4还没住到成套住宅中，或者是住房面积严重狭窄，或者是配套很差的房子里面，这个是我们困难所在，这个是我们的区别之一。

区别之二是英国的家庭70%的家庭能够买得起房子，中国的城镇居民只有30%的家庭买得起房子。英国打算买房子的人不超过1.3%，中国买得起的人口占30%，但是打算买房子的家庭占8%到10%，这个是我们面对的难题，对保障资源市场化的旺盛需求形成了竞争。那么美国、日本各自有各自的方式不外乎有三个类型，我刚才已经给大家介绍了，这个是援助性的就是部分产权房，我们可以看到它比我们中国的经济适用房从外观上可以看到档次、大小不会强到哪去。但是各国面对的情况又各不一样，英国是一个老牌的工业国家，那么他们工业化的城镇亟待改造，大伦敦地区的一部分无家可归也需要给他们一个保障，把这个保障体系充分完善起来，这个是重心所在。

我们看到纽约它是一个典型的移民城市，怎么样帮助新到的移民能够在纽约这个城市里落下脚来，第一步就是房子。日本人渡过了50、60年代住房严重困难那个时期之后，现在到了住房保障范围的第二个阶段，以改善为主。解决年轻人住房问题，以及把原来建设的一批以脱困为目标的住房，政府收过来重新改造升级换代，然后使保障性住房的水平有所提高。我们讲到了国外的住房保障体系的做法各不一样，我想很难用30分钟或者是20分钟跟大家一一的说，我们想中国对照外国说，我们现在住房保障体系基本从各个国家住房保障体系的经验中总结而来的，我们保障体系大约分四个层次：

第一个是公积金的保障。住房保障和其他保障不一样的是，不管是就业、医疗、失业、最低生活保障以及最低工资制度，他们都是针对少部分人的部长，住房保障是针对大多数人的保障。公积金就是覆盖中等偏上、中等偏下的群体。我们国家目前的公积金制度是从新加坡学来的，在这个保障体系里至少有四个政策，一个就是强制每一个雇主给他的雇员建立公积金帐户，而且拿出1块钱缴存，雇主也拿出一块钱。实际上你有两块钱，这个钱是你个人的，这个与其他社保不一样，你缴纳社保以后，这个钱不归你，等你老了以后拿钱，这个钱社会拿走了。那公积金不一样，这个是互助的保障，这个钱是你个人的，你用于住房消费很多行为内可以使用这笔钱，到60岁的时候我不需要买房，你把钱拿回来可以随便花。首先是强制的，并且你每缴出一块钱你得两块钱。第二个公积金免个人所得税。美国人一辈子第一次买一套房子的时候，他此后的收入相当于房款的部分可以抵免个人所得税，实际上公积金在一定程度上借鉴了这个制度。公积金贷款的时候利率是特定优惠的，比商业贷款中的优惠利率还要优惠。第四个公积金是互助的。这个也是我们从国外住房保障体系中学来的，不仅是新加坡模式的，我们又吸收了美国住房保障体系的合理模式。我们现在功能强大了，但是我们也有缺陷，我们公积金堆积的总额1.4万亿，现在贷款余额还有6千亿，一方面我们修了一个水库打算浇地，这个水很高，但是另外一方面有人想买房，但是房价太高买不起。简单说政策供给和需要保障人群的桥梁很长。恰恰是刚参加工作收入不太高、累积收入不太高的年轻人迫切需要买房，但是老年人不太需要买房了，所以这个代际怎么加深也是一个问题。

第二个就是援助性的保障。就是说有一部分人有一点钱，但是不太充分，那么我们就采用了经济适用房，政府免收土地出让金的办法来让他们买房。那么经济适用房原有的制度有待改进，那比如说这个人三五年内符合经济适用房的要求，三五年以后儿子当总经理了，但是土地出让金70年的优惠一次全部享受了，可能存在着政府资源的滥用。而且经济适用房的分配上也存在着不公开、不透明的问题、寻租的现象，经济适用房本身又有一个退出问题。而且经济适用房由于没有缴纳土地出让金流通性和产权的完全正也和普通商品房形成了双轨制，那么有这些问题不等于中国应该取消经济适用房，恰恰相反我们这个保障长期而且规模很大的存在。因为一个显而易见的道理，中国是一个人口大国，而且是一个发展不平衡的国家，而且我们从一个薄弱基础起点起步，所有的居民家庭中大部分人，财产累积部分还非常的薄弱，要拥有、占有、持有房子这个资产比较昂贵的东西，大部分人还不具备。所以这个政策保障不会取消，但是它需要完善、需要克服我们上述的诸多弊端，这又说到了国外，国外我们刚才听到国外回来的专家跟我们介绍，部分产权房这是一个有益、合理的借鉴方式正在加紧研究，我们推出了限价商品房，实际上也是适合于经济适用房的对象，比相对高端一部分人群居住的一种政策性用房，既然政府限价、限户型也是经济适用房的改造。另外人们提出租赁性经济适用房，这一部分低于刚才我说的仅仅依靠公积金就可以满足自己需要的那个群体。如果连经济适用房也还不能保障的话，还有贴息的部分，说我最多凑一个首付，剩下的靠银行贷款，也许光利息我就没有办法还，没有关系政府贴息。不论是经济适用房还是贴息都是援助性的住房保障。通过政策提高一部分人群住房消费能力，最下面的一个层次就是廉租房，这个廉租房的建设是我们2007年和此后一段时间的政策重点。去年年末按照37号文件的要求，到年末地市级以上的城市都要建立廉租房，但是现在看出来若干的城市没有建，但是绝大部分的城市都建了，但是覆盖的面不充分。现在不仅是地市级以上的城市要建廉租房，中央要求2007年末之前县级以上的城市都要建廉租房，而且力争做到应保尽保。

今年两会的时候温家宝总理讲了一个句话，我们把最低最困难的群体生活改善了，整个社会的生活水平就都提高了。为什么今天讲保障？2007年我们就是解决住房最困难的群体的住房问题。那么结束保障这个话题之前，我顺便说一下市场的问题，别以为政府解决社会公平、关注大多数人的住房问题，仅仅是保障了一个层面。由市场作为供给的那部分住房，政府也一定大力加以调控。举一个例子说，人们很容易想明白，以中国这样大的人口大国，我们的城市人口大家都改善住房的话，最快最快也得20年才可以办的到。也就是说每年可能只有5%的人能改善，而中国现在天天面对的是几乎所有人都要求住房改善，富裕的人群要求从公寓搬到别墅去，还得是豪华级的，能够养花、养草、养二奶。那么工薪阶层他们在经过了3年左右停顿期以后，也普遍的不成规模的进入了改善期。我们刚才说20%到25%的困难群体，他们没有在福利分房没有享受到福利分房和住宅改革的好处，他们的收入完全屏蔽在市场之外，迫切需要改变。那么大家都迫切需要的时候，100人中每5个人先改善，按照市场经济的原则，毫无疑问最有钱的先改善，如果说2007年和保障相关的市场政策之一是我们希望有限的供给优先解决那些住房困难，迫切需要改善的家庭。而不是向那些虽然有合理的要求，但是是奢侈的需求，这个要等一等，等多长时间？18到20年左右。

当然我们在这个市场中和保障相关的也还不仅仅是因为供给能力，还包括我们要节约资源的问题，规范市场经济秩序的问题，优化我们的城市规划的问题诸多。关于住房保障也确实是一个很有意思的话题，最近也是在政策研究中最重点的部分，我一开始就讲到2007年领域在这个地方的关健词是保障，而且是最低端的廉租房、应保尽保、中低收入家庭都住到成套住宅里面，这是我们今年的政策走向。

时间匆匆而过，因为我们休息之后还耽误了一点时间，所以只能有以上的观点供大家参考。谢谢大家！