我想就我们在房地产开发过程中间自己的一些体会和结合最近国家房地产经营风险的一个重视来谈一下我们自己的一些看法。我的题目是房地产企业融资与金融风险的规避。近年来房地产企业由于受宏观调控的影响，银行贷款不断紧缩，导致融资压力增大，行业发展过快、也导致了来自房地产行业的金融风险加大，成为国民经济的良性运行隐患。

中国的金融市场发展严重滞后，一方面大量的储蓄资金以低收益的方式存在银行。另外一方面又有许多企业由于资金缺乏而举步维艰，因此化解当前的房地产金融风险应该从整个金融市场入手，从多元化的金融体系建立着手。如何解决房地产企业的融资问题、防范金融风险、促进房地产业的健康稳定发展，这是一个难题亟待解决。探索新型有效的市场融资渠道，实现多元化的融资，是破解难题的最佳途径。所以房地产企业充分利用信托独特的制度优势，积极实现信托融资，逐步得到了市场的认可和垂青。今天我将以股权信托融资方式在企业中运用，来阐述这种新型融资方式的探索，以及它给企业带来积极的作用。这里主要有六个方面的观点：

第一是房地产企业融资现状。中国房地产企业经过10年的高速发展，已经成为拉动国民经济增长的支柱产业。房地产业的发展，离不开资金的支持、在中国现有市场经济条件下，房地产融资仍然以间接融资为主，途径是一个自筹资金、银行贷款和其他资金。对银行贷款的依赖的程度非常高，所以受政策调控影响非常大，而直接融资仅占较小比例。在房地产信贷占贷款规模居高不下、金融风险增大的情况下，房地产企业应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化的格局，以分散日趋严重的房地产信贷金融风险。随着央行2006年6月13日《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》及同年8月12日国务院《关于促进房地产市场的持续健康发展的通知》的出台，房地产企业开始寻求新的融资途径，其中增长最活跃的是房地产信托。

第二房地产信托的要点和优势。一信托的要点。信托是一头连这货币市场、一头连着资本市场、一头连着产业市场。既是融资的手段又是一个投资的手段和工具。所以在信托业具有无穷的经济活化的作用。信托业在整个资本市场职能中有着不可替代的重要作用。

我国信托公司发展已经有20多年的历史，但是真正信托业务的开展始于2001年《信托法》的颁布以及《信托投资公司管理办法》《信托投资公司资金信托管理暂行办法》相继出台以来，信托公司在“一法两规”的框架下积极投资信托业务，以股权方式进入企业成为信托公司进行信托业务创新的一个极为重要的领域。

第二信托的要点。根据我国2000年颁布的《信托法》信托基本法律要点包含：第一、所有权与收益权相分离。第二、信托财产独立性、信托一旦设立，可以独立运作，不受其他的干扰。第三、有限责任。第四信托管理连续性，信托是一种具有长期性和稳定性的财产管理制度。第四信托可以是阶段性的，也可以是长期性的。 

第三关于信托的优势：

第一、信托各方主体含出资人、受托人、受益人、主体明确、权益清晰。

第二、信托财产的独立性。信托一旦成立，即为委托人，受托人以及受益人的自由财产的分离、具有独立性。

第三、是信托财产支配的灵活性。

第四、信托资金既可以集合使用，又可以作为股权投资，集中体现了信托融资的精髓，具有其他融资方式所不具备的功能。

第五、易于交易，可在信托公司的柜台进行交易，而不同于其他股权交易。

第六、可根据投资人的不同风险喜好而设立，可又优先或劣后等各种权益，权益人之间可以互为保证。

第七、由专业人士管理，信托公司有受人之托，代人理财的责任。应该而且必须尽职尽责地管理信托财产。

第八、信托运用的广泛性，只要是有资金需求，并且具有较好的回报项目，均可采用信托平台进行发展。

第三点关于股权信托在企业发展中的运用。

一、结合信托资金信托可以区分四种情况：

1、委托人先将持有的公司股权委托信托机构设立股权信托，然后将股权信托受益权向社会投资者进行转让，从而实现股权的多元化。

2、委托人将股权收益权设立信托，然后再将股权收益权转化成信托收益权向社会投资者进行转让，以股权质押实现风险控制。

3、信托公司设立股权投资信托，由第三方到期回购股权来实现受益人的收益。

4、股权投资信托，信托期间届满时可由第三方回购股权实现受益人的收益，但为了进一步加强对股权投资对象（企业）控制力，受益人设计成优先和劣后两种形式。股权投资对象的关联方成为后受益人，从而放大了信托公司对股权投资对象的控制力。 

第二点讲讲股权信托具有以下的特征：

1、股权信托关系中，信托权证持有人在法律上拥有对信托资金运用的管理和控制权。

2、股权信托的资金可以以资本金的形式进入公司，增加自有资金的比例，使公司的财务更加优化，达到银行贷款的条件。

3、股权信托充分运用了信托破产隔离功能和信托受益权的可分拆性的特点。来解决同股不同权的利益分配问题，在信托持股的模式下可以按照各方约定的任何利益分配条件来灵活设定。由受托人按照信托合同的约定来统一按约定分配，并可避免各方发生违约所产生的道德风险。

4、股权信托丰富了企业的投资结构和管理模式。

5、相比较与其他信托模式，股权信托方案设计具有高度灵活性，能够非常灵活的满足企业在《公司法》下无法顺利解决的各种问题。

股权信托所具有的上述特点在不同的行业同样全部具备适用，可以说股权信托是目前及今后一段时间各类产业领域有前景的投融资的应用方式。

第三股权信托具有专业化管理的特征：

1、信托资产一般经过评估审计而产生。

2、在股权信托关系中，信托公司承担股东的职责，在法律上拥有对信托资金运用的管理和控制权。

3、信托公司承担有对公司的监管权。一般会做如下监管：委派法人代表、董事长；委派财务总监；保管公章、财务章；审核经营计划，控制负债率、对外投资、对外担保等多种形式。

4、信托公司拥有一支专业的队伍及系统的管理制度。

5、由直接投资人，信托公司和信托受益人三者共同参与公司管理，丰富了工作的管理模式。

股权信托化的公司在运作上比一般公司更透明、更规范、更有利于企业的长期稳健发展，又可最大程度地避免了金融产品的的风险。

第四股权信托实现了信托法与公司法的对接。

1、运用信托法通过股权信托资金的筹集，使社会资金进入了企业，从而转化为企业资本金。

2、运用公司法，通过法人治理结构管理公司，使公司规范运作，所以当信托成立后，其已经不是原投资人控制下的公司，该公司已经交给了信托公司来控股及经营，信托公司按照《公司法》通过董事会来聘请专业经营团队来经营公司。

第五方面是个案的分享，在于信托法出台以后做了一些尝试，所以做了三个信托，第一个信托是财产信托。第二个是6个亿的股权信托。第三个信托也是6个亿的股权信托。下面我给大家介绍一下我们做这两个信托的一些体会。一、中房置业国资退出股权转让资金的信托计划。信托期间战略投资者或其指定的人按信托计划规定受让有限收益权和普通收益权。我们这个计划里面退了94.5%，5.5%是国有资本。下面是结构，这个上面我们分成三类一个是优先投资人。第二类是普通信托人。第三类是劣后信托人。优先投资人年回报是5%，但是分配财产的时候就是任何条件下优先。那么普通投资人和优先投资人拿会本钱和收益以后，最后才是劣后信托人，但是他有一个好处就是公司经营的好，他们前面优先的信托人拿回他的资本金和收益以后，其他的收益全部归劣后信托人。那么他们买了信托以后，归结到中房置业股份公司，然后进行运作。

同时我们信托的三类投资者的权利和义务有一个比较，简单的看一下我不讲了。信托计划期间公司的治理结构，信托期间战略投资者或其指定的人因信托计划规定受让优先收益权和普通收益权。这个有A类的投资人，现在按信托规定就是受益人大会，他作为一个委托人的权益，来委托信托公司来管理，那么信托公司是委托人是这样一个结构。他委托到信托公司以后，那么信托公司和另外四家小组是平等的，然后合起来以后他们两家拥有了这个公司100%的股权，然后组建股东会、董事会。我们当时是94.5%的大股东派出四个小股东，然后四个小股东派出一个小股东的名额。然后还有总经理还有财务总监，这样的话也有股东、也有董事、也有投资者。

信托其满信托财产的分配。A类投资者以现金方式进行分配。B类是有现金就用现金分配，没有现金的话按照中房置业评估的每股净资产值折价向B类投资者进行股权分配。C类投资者以股权方式进行分配，在满足A类投资者和B类投资者的分配权后剩余中房置业的其他资产。

第二是中房滨江花苑项目股权投资资金信托融资。那么这个项目具备良好的盈利能力。第二客观上有较长的周期，客观上存在需求。第三是股权信托方式符合滨江项目的发展需要。这个计划结构大概是这样的，整个一个项目土地拆平了，所以建设的时候需要资金。我们评估资产是8.6亿，其中我们留下2个亿的股权，把6个亿的股权拿出来发行新的计划，大家看这个表这样的结构不是说我们把信托人的钱拿过来，而是通过信托发行我们把管理权交出来，尽管我们有25%的股权，但是我们不再管理这个公司，而把这个公司交给信托公司管理。信托公司可以聘请专业的团队以及信托公司本身和信托受益人这三群人关注公司，所以可以达到前面我讲的信托公司的规范。

这个是我们公司在信托一些具体的运作，这个就不展开讲了。这个信托发行成功的原因我也不展开了，总体上比较好，我们这个项目是我们发行完了以后，这个过程中间我们有所转让，就是让这些信托完全过渡过去，现在万科是这个项目的投资主体。

第六、股权信托使企业运作更加规范透明。

1、信托资金进入企业，使企业资产更透明。

2、信托资金进入企业，迫使企业管理及运行更透明。

3、信托资金进入企业，扩展了社会百姓的投资渠道。

4、信托资金进入企业，为大型项目筹措资金创建了平台。

5、信托资金进入企业，为国有资本从竞争性领域退出构建了通道。

6、股权信托使社会经济活动的风险控制在一定的范围内。

通过这样的一个对信托的理解和信托发行的一个实现，我们得出一个结论。当一个企业引入股权信托，可以获得比其他企业更多的资金与社会支持，运行更规范、发展更快速。

一个企业如能广泛引入股权信托，可以使整个产业获得更广泛的资金和社会以及政府的关注。使发展更规范更稳健更迅速，以提升整个产业的发展水平。

股权信托作为具有创新性、充满活力的直接融资方式，把社会的货币转为资本，并且由投资人自己承担出资风险。不仅化解和分散银行风险，解决企业资金瓶颈。而且为市场上大量闲置资金找到合理合法的投资出口，实现了资本市场与房地产企业的有效对接。谢谢大家！