中国银监会于7月22日发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》），主要举措是重申“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”。简单去想，银监会紧急叫停未封顶住房个人按揭的根本目的在于降低风险。因为，预售款回笼越慢，开发企业所需的自有资金越高。原本楼盘出地面就可以预售，企业所需的自有资金可能只占总投资的30％;若主体封顶后方可预售，企业所需的自有资金至少要达到40％，甚至更多。

据笔者了解，楼盘出地面是指完成地下室及基础工程，以在杭州市场上产品类型最多的小高层（11～12层）公寓为例，基础工程完工后的主体部分一般需要8～10天才能完成一层楼的结构（包括阴雨天）。若主体封顶后才能预售，按照10天一层楼的建造速度，就要比完成地下室即预售时间上晚120天（即4个月的时间）。即使工期抓紧的话，最少也需要3个月的时间，这就意味着开发企业要晚3～4个月的时间才能回笼资金，势必要增加开发企业的自有资金比例，从而部分降低房地产开发的投资风险。

首先从住宅项目的工程形象进度出发。再以杭州市场上的小高层为例，一个住宅小区从竞得土地到交付使用一般为4年左右，其中12～16个月的时间为项目的方案设计和报批阶段，报批通过并获得《施工许可证》后方可动工;开工后8个月左右才能完成地下室的建设，出地面（俗称达到正负零零线）;接着需要4个月的时间来实现楼盘主体结构封顶;然后是室内外粉刷、安装工程、外立面工程、市政配套工程，最后是景观工程等，这些工程既有先后顺序，又可交叉进行，时间可长可短，到可交付使用大约需要12～18个月。从这个角度可见，晚4个月预售对于做好准备4年建成一个楼盘的大多数开发企业来说并不是特别重要（当然，对于幻想“空手套白狼”的项目公司来说也是一针见血的）的事情。另一方面，即使楼盘封顶也只能说向准现房多迈了一步，离现房交付的时间还是相当漫长的，这大概也是2003年央行121号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）中规定“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”未得到有效执行的一个原因。

接着从实际营销和实销的角度出发。从2005年5月宏观调控以来，越是工程形象好、实景多的楼盘卖得越好，而仅仅出地面就开始预售的楼盘销售缓慢。面对充裕的房源，购房者表现得更加冷静、成熟。在2006年9月下旬召开的浙江省第十三届房地产博览会上出现了大量已经封顶的准现房，并已成为现今市场的一种趋势和潮流，从根本上来说也是市场发展的一种必然结果。对资金不紧张的开发企业来说，他们愿意等楼盘封顶后再开盘销售，不仅销售速度快，而且价格相对来说也能卖得高。

相对于3年前的央行121文件，此次中国银监会发出《通知》重申“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，应该说具有更强的执行优势，因为市场越来越成熟、消费者越来越理性，从而开发企业就会更加愿意配合。也因此，市场应该会较为平静地接受《通知》的精神。也可以说，银监会的《通知》正暗合了行业发展的步伐，起到了进一步规避行业风险、引领行业发展的作用。

作者单位浙江大学房地产研究中心