中国房地产金融，自20世纪末住房制度改革由福利分配到货币化分配以来，得到了快速发展。从1998年的个人住房按揭货款仅有800多亿，上升到2005年底的近1.8万亿，增长22倍之多，极大地推动了个人消费信贷的发展，由此也带动了房价的快速上扬。在不足10年的时间，以这样高的增长速度，在世界是罕见的。为了防止房地产的过热，或产生泡沫而影响整个宏观经济的协调、平稳发展，2003年6月中国人民银行颁布了121号文件，该文件就规定“未封顶楼盘不准按揭贷款”，但文件出台后遭到大多数开发商的反对，因此后来又出台国发18号文件。18号文件在很大程度上冲淡了121号文件的贯彻。后来不久，中国银监会又发出《指引》规定:“开发商自有资金不足30%的不能予以贷款”等若干规定，但这些文件都未得到认真贯彻执行。

2006年7月22日中国银监会又发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（以下称新《通知》），9月27日北京银监会召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，重申“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶方可发放按揭贷款”等规定，并表示:“如发现违规问题将严肃处理，主要责任人要就地免职”。表示出执行新《通知》的决心。

应当说，银监会这样做的目的有四:一是进一步认真贯彻中央对房地产的调控政策，使金融政策落到实处;二是继续抑制房地产投资过热，使中央的调控政策在实际运作中见效，因为房地产过热和房价上升过快都与金融贷款规模过大有关;三是减轻消费者的利息负担，减少开发商利用消费者的资金扩大开发规模，对抵制炒作和广告欺诈有利，是“以人为本”的政策体现;四是可降低银行风险，目前假个贷的风险已逐渐显露，开发商从开发贷款、建筑企业垫资到个人按揭贷款，3项资金总额达到开发项目的65%以上，这3个方面的资金都来源于银行，银行资金风险过大，必须予以抑制，一旦出现问题，将会影响整个宏观经济的健康运行。这次《通知》显示出金融主管部门执行中央宏观调控的决心，是以更强的执行力度来抑制房地产过热和房价上涨过快的趋势。

2006年5月11日，《楼市》和中国政策科学研究会联合在北京国门饭店召开专家座谈会，庆祝“国八条”和“七部委意见”颁布一周年，探讨房价只升不降的原因。会上我提出，“国八条”和“七部委意见”出台一年来，为什么效果不明显？一是地方政府碍于经济利益关系，执行不得力;二是个别开发商有意炒作，制造紧张空气，哄抬房价误导消费者;三是税收、金融、土地、房屋管理不到位，即“四不到位”。新《通知》就是具体落实金融的宏观调控政策，具有更强的执行趋势。

2006年5月15日温家宝总理主持国务院会议，讨论房地产宏观调控政策。在这次会上提出新的“国六条”，后又由九部委出台十五条实施意见。按着中央相关部委派出调查组下到各省市贯彻“新国六条”。土地、房屋、税收各部门相继加大了管理力度。应该说，中国银监会此次下发的《通知》，是金融主管部门落实“新国六条”和“九部委十五条意见”的具体行动之一。

至于此次银监会的《通知》是否在变相地禁止期房预售，以及这种做法对开发商及消费者产生什么样的影响？也许站在不同的角度和立场上会有不同的观点和看法。

首先，2005年的中国人民银行的调研报告，提出取消商品房预售制度的建议，引起社会的争论。大多消费者和部分专家学者赞同“取消商品房预售”，认为:“房价的过度膨胀、炒作以及广告欺诈、住房面积缩水等问题是引起消费者投诉增多的重要原因，房地产市场上存在的问题大都与期房预售有关”。但有的学者认为:“当前期房预售制度，是支撑房地产开发的重要资金来源，如取消会影响房地产业的发展，近期不宜取消期房预售制度”。从完善商品房市场发展的角度看，应该是以现房销售为宜，这是中国房地产市场发展的总趋势。当前《通知》的出台，一方面是“以人为本”保护消费者的权益出发，减轻借款的利息负担（期房的按揭贷款至少要由消费者提前支付1～2年的利息）;另一方面，是为减少银行按揭贷款风险，假个贷的问题在各地区都有所显露，已引起金融界的高度重视。

其次，新《通知》会对开发商与消费者产生哪些影响？

新《通知》的出台已引起各大商业银行领导的高度重视，浦发银行、招商银行的北京分行均已停止了未封顶楼盘的按揭贷款;中国银行10月31日下发了禁止给未封顶项目做按揭贷款的通知;建设银行在11月1日也发布了类似的通知，这说明各大商业银行执行新《通知》的决心力度很大。那么新《通知》会对开发商和消费者产生哪些影响呢？

（1）对开发商的影响。对开发商来说，是一种釜底抽薪的措施，断掉了开发商提前使用消费者30%的首付款和由此向银行按揭贷款的来源。有利于控制房地产过热现象的继续漫延，对整体宏观经济平稳发展有利，这不会影响整个房地产业的健康发展，只是对自有资金不足靠金融资金运作套利的小开发商产生影响。目前，我国有大小开发企业3万多家，具有一、二级开发资质的不足10%，而皮包公司占了很大比例，未封顶楼盘禁止个人按揭贷款，对开发企业也会起到优胜劣汰的作用，对净化房地产开发企业市场、促进企业走规模化经营方向有利，而不会影响大局。

（2）对消费者的影响。未封顶楼盘停止按揭贷款，对消费者的直接影响:一是制约了投机心理的漫延，减少非居住的购房行为，有利于抑制炒作，减少需求总量，对稳定房价、防止房价继续升高有利;二是对实际居住需求者来说，可以更加理性地选择实际住房消费，避免盲目跟风;三是可以减少真正住房需求者的利息负担，减少由于期房的广告欺诈和房屋缩水等问题方面的消费者投诉，增加了社会安定因素;四是新《通知》是“以人为本”为出发点的，是保护消费者基本权利的一种具体措施，会受到有实际住房需求人员的热烈欢迎的。

未封顶楼盘停止按揭贷款，也可以理解为是落实十六届六中全会的一项措施，有利于减少社会矛盾，有利于房地产开发企业公平、公正的市场竞争，有利于保护消费者的权益，有利于社会和谐发展。

作者系中国社科院研究员、中国城市经济学会副会长