2006年7月11日，建设部、商务部、国家发改委等6方共同签发了名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的文件，此文件分为4部分，共14条，对外商投资房地产的市场准入、开发经营以及境外机构和个人购买房产等3大领域进行了明确规范;2006年9月5日，国家外汇管理局、建设部又出台了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》。以上这一系列文件被业内统称为“限外令”。

关于“限外令”的政策效果可谓是众说纷纭，笔者认为，“限外令”来得非常及时、非常好，对当前房地产市场有着不可或缺的调控作用。

“限外令”受到异乎寻常的关注

“限外令”在房地产开发环节和消费环节，特别是在投资领域，给某些房地产开发商带来了不小的影响，甚至是严重的影响。国内一些重点城市的房地产市场结构发展不健康，特别是住宅市场，所开发的住宅类型偏重于高档、豪华的大户型，这些住宅产品已经超过了大部分国内老百姓的消费能力。因此，对这部分市场的支持越来越依赖于外资。而对外资的限制，必然影响了这部分产品的销售和消费，特别是投资。现在有很多媒体报道，北京的豪宅消费已经受到了明显的影响，个别楼盘一个月内的销售记录甚至为零，这种结果当然是产品的开发商所不愿见到的。因此，一时间各种媒体对“限外令”的关注程度也是非常之高。

“限外令”是一只“看得见的手”

随着经济一体化和全球化趋势的加快，本身具有明显地方特点的房地产市场也呈现出了全球化的特征。房地产从设计、开发、融资、营销乃至消费等各个环节都有外国人、外国资本和外国公司的参与，他们都想在全球最大的建筑工地上利用他们的技术、经验和资金优势分得一杯羹。目前，世界上最好的建筑师或者建筑设计公司都在中国开展经营活动，从国家大剧院到奥运会的比赛场馆，都打下了外国建筑师的设计烙印。房地产开发方面也进入了不少境外的施工管理机构，在营销代理方面活跃的境外公司就更多了。上述房地产领域的“外字号”活动给我国房地产市场带来的利大于弊，在中国大地上的建筑更漂亮了，城市更美丽了，中国人的生活质量得到很大的提高。但是，我们也应该看到在房地产消费领域，这些“外字号”的活动就不一定那么善意了。难道有钱的老外都要移民到环境和生存质量相对不高的中国吗？显然不是，这是一种纯粹的投资或者说恶意投资行为。他们主要是看上了人民币升值的巨大的外汇市场。外资投资房地产的套利动机很明显，这对我国的经济运行安全带来了很大危害。虽然说外汇套利是市场行为，但是对于我国目前市场体系尚不完善的国情来说，对这些危害经济运行的问题必须借助于“看得见的手”进行干预和控制。“限外令”不是为了打压中国房地产市场，恰恰相反，是为了保护刚刚起步的房地产市场的健康发展。“限外令”限制的不仅仅是“外字号”的不良行为，而且是与其他市场调控政策协同发挥作用，引导中国房地产市场的健康发展。

“限外令”是要让开发商实实在在地为中国人造房子

目前的住宅供应市场，特别是在北京、上海这些重点城市的房地产市场上有一种趋势，就是国家越调控，房地产开发的产品就越豪华，房子越造越大。笔者曾走访了几个项目，目前有这样一个“热销”项目，为3栋高层公寓，只有3种户型，面积分别是300平方米、400平方米、500平方米，均价是每平方米21000元，那么每套住房的售价就在600万～1000万元左右。这样的住宅恐怕不是一般人能消费得起的，就是个体民营公司的老板也不一定都有这个能力。那么谁会是这些住宅的消费者呢？除了国内确有消费能力的少数人之外，开发商把希望寄托在了“外字号”身上。类似于这样的项目在北京和上海绝不是少数。那么，在众所周知的我国人多地少的国情面前，仍然开发这样的住宅，实在脱离国情。值得高兴的是，国家及时颁布了“90平米、70%”这样的英明对策。关于这个对策，同样是引来媒体的一顿热炒。其实，这是开发商花钱借媒体的“嘴”在说话，什么90平方米不符合国情云云。就笔者在德国生活学习的5年经历来看，90平方米已经算是大户型了，大多数的公寓都是60～70平方米。当然，他们的理想住宅是单家庭住房，就是我们所说的“别墅”。但是，就是这些别墅的面积也不大，土地面积在600平方米左右，居住面积在70～250平方米之间，我们目前所开发的别墅已经远远超过“德标”了。德国人是实实在在地给自己造房子，那么，我们到底在给谁造房子？

曾经看到过一篇报道，说某著名观点型开发商称:开发商只有义务为富人造房子。笔者不知道这位开发商所说的“富人”是什么概念和内涵，到底有多少钱才算富人，或者这些富人占人口的比例是多少。如果从上面的房地产项目来看，能买得起这样房子的人肯定算是富人，这样的人所占的人口比例是多少呢？我们大胆假设是10%，那么按照这位开发商的观点，开发商只需要给那不到10%的人造房子。难道这就是开发商的社会责任？与其他产品的供应商不同，房地产开发商向社会提供的产品是消费周期几十年甚至上百年的房子。它不仅仅是与人类朝夕相处的生活、生产场所，而且也是城市、乡村景观的构成。作为开发商不仅有责任为大多数人造房子，而且还有责任造好房子，造漂亮的房子。从经济学角度看，开发商是“经济人”，追求商业利润是本性。但这是在完全开放的市场中的假设，它的存在有很多前提条件。对于我们国家而言，市场化水平还不是很高，市场的开放性、透明性还不充分，政府向社会提供公共物品的能力还不强。那么，开发商在获取了一定商业利润之后，是否应该尽尽社会责任，把中国人生活的地方建设得更美丽，把自己的生活建设得更美好呢？笔者很担心，某一天会出现一个楼盘，在售楼处醒目地悬挂一块“不欢迎华人购买”的牌子。

“限外令”保证了房地产市场的安全

我们都还记得发生在20世纪90年代的金融危机。金融领域的全球化使得金融市场安全已经不再是地方或者某一国家的问题。同样，房地产市场与金融市场之间通过各种方式联系在一起，从而改变了房地产市场的地区性，房地产市场安全问题逐渐凸现出来。前面提到的“套利”投资就是一种可能危及房地产市场安全乃至国家经济安全的行为。此外，房地产基金、房地产证券化、房地产投资合作、房地产直接投资（包括购买）都是房地产市场和金融市场关联的工具。在评价这些工具的作用和好处时，千万不要忽略对这些工具负效应的研究。“限外令”正是在考虑到目前我国房地产市场安全的情况下才制定和发布的。任何政策都是针对一定阶段出现问题而设置的，“限外令”也不例外。在我国房地产市场健康成长起来之后，“限外令”就会失去生存的土壤，政府也必然会做出相应的调整，甚至于将其完全取消。

作者为中国人民大学房地产信息中心副主任