尽管我国从2003年下半年开始实施了一系列的房地产调控政策，力度之大、密度之高、国务院专门进行专题研究房地产次数之多是历史上罕见的。然而，房地产价格却依然在高位蹒跚，居高不下，有些地方甚至反向飙升。这样国家就连续两次启动宏观调控政策，而实行房地产信贷政策调整——即银行贷款必须是封顶后的楼盘才能进行按揭贷款，只是其中政策之一。从目前北京房地产价格上涨幅度居全国第一来看，在短期时期内，宏观调控政策力度不会自动减弱，相反，假如房价继续上涨，那么,宏观调控政策干预的力度将会再加大。

最新数据显示，2006年10月份新建商品住房销售价格有68个城市上涨，除北京、深圳热点城市外，国内其他二线城市房地产市场都出现较大涨幅，显示出强劲的后发上涨动力。与2005年同比涨幅较大的城市依次为:北京10.7%、厦门10.5%、深圳9.9%、福州9.6%、沈阳9%、广州8.8%等;而同比下降的仅有上海和北海，跌幅为0.6%和0.4%。面对房价的如此上涨态势，国家宏观调控政策力度比将进一步加大，而重点将会是北京。

新政将抑制投资性和投机性需求极度膨胀带来的价格扭曲

房地产信贷是房地产投资和投机性需求膨胀的催化剂和助推器，这才是房地产价格持续上涨的真正原因。房地产市场与一般商品市场相比较的特殊性就在于:房地产除了具有一般性消费“需求”特点，如居住、办公、商业等外，它还是一种投资品，可以收取租金或再出售，赚取买卖的差价。这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容:一个是消费需求，一个是投资需求。通过分析显示:我国房地产价格长期持续高速上涨的主要原因并不完全是居民日益增长的住宅需求与短期内市场供给不足导致供求缺口过大造成的。而住宅需求中主要是由于投资性和投机性需求的过度膨胀加速了房地产价格上涨进程。2003年以来，我国房地产价格加速上涨的真正原因主要是来自于住房投资需求的快速增长和极度膨胀。为什么呢？其原因有三:其一，高额的房地产超额利润是推动社会资金大量涌入房地产的巨大利益推动力。有关资料显示，在2000年我国上市公司的平均毛利润只有27%的情况下，房地产上市公司毛利润率却高达33%，在此后的2000～2004年这5年间，我国上市公司毛利润率下降了近4个百分点，房地产上市公司毛利润率却提升了1.3个百分点。可以说，巨大的收益回报率是资金涌入房地产开发领域的主要推动力。其二，房地产成为最佳投资渠道。如果要比较一下我国目前的投资品种，如产业投资以及近几年产业投资利润差异，可以明显看出，房地产投资性需求成为人们热衷投资的最佳选择。因为产业投资需要大量投资，而拥有大量资本财富的毕竟是少数;股票市场市值从2001～2005年缩水至少一半以上，投资股市必然亏损;汽车和房地产虽然利润很大，但开发投资的资金需求量过大，也不是适合个人投资;而购买房地产作为投资最合适，且利润率最高，这样就导致了社会上大量闲散资金快速涌入到房地产投资需求中，形成了以住宅作为获取租金和差价为目的的虚假需求大大高于以住房生活之用的真正需求的局面。其三，我国房地产投资品“追涨杀跌”的特殊性价格形成机制，推动了房地产价格的持续攀升。作为投资品的住房与一般生活消费的住房价格形成机制是完全不同的，均衡理论认为，在自由竞争的市场，一般商品价格的供给和需求会自动达到均衡点，其均衡点价格就是均衡价格。如果市场价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格;反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格，然而投资品市场的价格波动规律却是“追涨杀跌”，投资品没有均衡点，也不存在均衡价格。投资品价格决定与未来收益预期息息相关，预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少。因此，投资品市场中，市场需求和价格走势是正相关关系:价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少。而房地产市场的供给和需求则比较复杂，当市场价格上涨时，投资利润率增加，刺激开发商增加房地产开发投资，房地产供给增加;而市场价格下跌，以前的投资“需求”会成为“供给”，市场价格会进一步下跌。而事实上，只要采取抑制房地产投资性需求过度膨胀措施，房地产价格上涨幅度回落就会明显，2006年以来，尤其是4月份后，国务院以及建设部、国家税务总局、财政部、人民银行等连续下发出台了如提高首付比例、提高银行利率、规定90平方米建设比例和超过90平方米提高税收，以及住房持有低于5年要征收所得税等等后，我们可以看到房地产价格上涨幅度已经开始回落，假如将三季度2006年和2005年两年增长幅度相加的与二季度相比较，显然，价格增幅下降了3个百分点。这也进一步说明，只要政策不错位，宏观调控政策的效果就会明显，而2005年之所以出现了抑制价格上涨效果不明显就是因为抑制房地产投资性和投机性消费的力度不够。

逐步取消房地产预售和房地产信贷政策的时机已经成熟

从前面分析可知，我国房地产价格上涨主要是投资性和投机性消费的极度膨胀造成的;但是，房地产预售和房地产信贷政策，则使价格上涨的催化剂和放大器。因此，要从根本上遏制价格上涨的关键还是取消房地产预售和房地产信贷政策。而未封顶楼盘取消按揭贷款，则是取消房地产预售和房地产信贷政策的一次过渡和尝试。但假如能够解决房地产投资性和投机性消费和真正消费行为，则可以推迟取消房地产预售和房地产信贷政策的时间。因此，目前可以在以下几个方面进行改革完善:

其一，在提高商品房按揭信贷首付比例的同时，对于第二套住房和第三套房以上者取消银行商品房按揭信贷政策，实行全额支付方式。这样将会在很大程度上降低房地产的投资性和投机性行为产生，至少不要使得国家的各项优惠政策成为追求高额利润的工具，银行业不为其承担转嫁风险。

其二，对个人住房超过160平方米以上的征收特别资源占用税。我国是一个资源短缺但人口众多的国家，在资源有限的情况下，必须实行公平均等的资源利用政策，无限制地增加住房面积对城市发展、对国家建设、对资源的利用都是不利的。资源可以有偿化使用、市场化交易，但财富拥有量并不能成为消耗资源多少的条件，凡是占用和消耗超过人均资源消耗量的超过部分均应征收超额的资源占用消耗税，这才是公平的。并不是有钱就可以无限制地利用国际和社会的资源，任何国家都不可能存在对资本无限制地利用资源。

其三，适时取消房地产预售政策，而目前取消实际已经成熟。房地产预售制度是在经济低迷、社会投资缺乏活力、有效需求不足、国内消费萎缩情况下采取的积极的宏观经济政策之一，而在目前经济增长过快、投资热情高涨的新环境条件下，已经完全不适应了，再采取这一制度，必然导致过热的结果。因此，取消预售房制度，将会起到真正的抑制投机行为的产生，将房地产价格上涨的真正风险让房地产商和投机商来承担，而不是目前的风险由消费者和银行来承担。因为取消房屋预售制度，预示着开发商的投资完成后才能销售，这样既可减少房地产销售中的虚假广告造成的欺诈行为，又能让开发商真正的承担自身因为房价过高可能带来的风险，而不是让消费者将自己承担，这样才可以真正地抑制投机行为。

作者单位北京师范大学经济与资源管理研究院