据《金融时报》报道，德国目前已成欧洲最热门的房地产投资目的地。高纬物业伦敦公司数据显示，2006年德国成为欧洲最吸引外国资本的国家，有32％的境外资本投入德国房地产市场中，而英国吸引了21.8％，法国为14.1％。该公司跨国资本市场主管迈克尔·林德奇说，作为外国买家的目标，德国的房地产十分抢眼。

低价格的魅力

2005年德国境外投资者在房地产领域的投资比例首次超过德国本土资本，总额达264亿美元，占德国全国房地产投资总额的62%，是2004年的两倍。

最重要的原因是德国房地产持续的低价。目前欧洲还没有哪个大城市的房产价格能具备柏林的竞争力。伦敦一家房产商称，若在伦敦购买一套与柏林同样大小和类似地理位置的房子，需支付高出15倍的价钱。众多海外买主汇聚柏林，不仅有英国和美国买家，也有丹麦、瑞典、以色列和澳大利亚等国的购房者。无论是柏林市中心还是郊区前民主德国时期的板式房子，都能找到国外买主，甚至战后初期建的一些销售长期陷入停滞的房子也成为追逐的对象。

据里查德艾里斯咨询公司的调查，海外房地产投资者不仅看重德国房价相对低廉，更重要的是对德国经济前景充满信心。近来德国经济部门不断调高增长预期，必然会给房地产带来好的赢利前景，所以许多外国房地产商在柏林进行从写字楼、商业铺面到住房的全方位投资。纽约开布陆斯资本管理公司和高盛集团买下了柏林政府4%的住宅股票；英国私有资产事务所特拉资本公司“吞”下了德国最大的住宅房地产开发公司，包括其持有的14万套住宅。

海外炒房团成主角

但是德国一些房地产业内人士对国外购房者蜂拥而至的现象表示担心，认为虽然不排除严肃的购房者，但的确存在很严重的房产投机。这将会导致德国房屋租金上涨，投机商追逐高额利润也会导致维修资金减少。

德国房地产市场的问题根源可以追溯到1989年柏林墙倒塌。从上世纪90年代后期开始，德国经济逐步进入低谷。为鼓励在东德投资，政府给房地产投资提供税收优惠。但随着一幢幢大楼相继建成，德国失业率却持续上升，人口也不断下降，致使楼房空置率不断攀升、房价下降。据分析，在未来两年内，德国家庭数量会有所上升，德国房屋市场上“过剩”和“紧缺”的现象将同时出现。汉堡经济研究所认为，德国东部地区和西部老工业区将出现房屋过剩，在未来20年内东部地区有些村庄甚至会出现空巢现象；不莱梅、汉堡和慕尼黑等新兴经济发展较快的地区，房屋需求压力将增大，价格将上涨。

统计数据表明，法兰克福的写字楼空置率在2005年高达10.8%，是2001年的3倍，租金则下跌了31%，每平方英尺13.3美元。房主纷纷设法脱手，卖方市场竞争日趋激烈，售价随之下降。再加上德国利率较低，地方政府也欢迎外国投资者购房。一时之间，外国炒房团蜂拥而至。

尽管美国、英国和爱尔兰的投资者在德国的房地产市场表现活跃，但德国本土的投资者却陷入了沉默。今年德国70％的房地产交易由外国买家完成，这也反映出外国投资者看好德国房地产市场的投资机会。

分析人士认为，未来德国房地产市场将会出现一些大手笔买卖。仲量联行欧洲公司的金融主管埃尔菲·加塞预计，今后两个月内德国房地产市场将会出现总额达30亿欧元的交易。目前在纽约或伦敦投资房地产，回报率大约是4%，而在德国投资回报率有望超过7%。

目前，以美英炒房团为主的外国投资者的大动作引起了德国民众的担心。德国国家电视台的调查显示，80%的德国人认为美英炒房团会搅浑德国房地产市场，房产价格和租金可能都会因此抬高。据悉，德国执政党之一的社民党最近提出一项议案，反对政府计划再引进欧美房地产投资。