实行包括住房公积金在内的各项重大举措，每项都只能发挥其“份内的”重要作用，而不能要求一项举措就能对解决“购房难”包打天下。

近年来，对住房公积金的议论甚多。现就其来龙去脉和业内人士提出的几个问题，与大家共同探讨。

我国“房改”碰到的最大困难

我国“房改”的主要任务，是把旧的公房低租金制度改为住房商品化与适度住房社会保障相结合的新住房制度。一项重大改革必然会碰到许多困难，我国“房改”碰到的许多困难中，最大的困难是经济承受能力不足。

众所周知，住房问题归根结底是个经济问题，如果国家经济实力强了，人们收入多了，住房问题就比较好解决了。而我国当年“房改”时面临的情况是国家经济实力不强，特别是广大居民还没有脱离“低工资”的范畴，没有承受住房商品化的实力。在经济条件不足的情况下，我国政府采取了坚持推进“房改”，并努力在改革的进程中逐步地改善和创造条件的办法。从1998年决定推行住房新制度至今的实践证明，这一重大改革，大幅度地解放了生产力，从而出现近8年来的住房建设投资以每年递增近20%的速度迅猛发展。全国城镇人均住房建筑面积，由1998年的18平方米，上升至2005年的26平方米，从而走过了住房紧缺阶段。毫无疑义，我国的“房改”从总体上看是成功的。同时我们也要看到，在这些年的实践中，碰到的困难和问题的确很多，有些问题来自我们的工作没有做好；有些问题特别是有些深层次问题，则来自经济实力不足。例如，这些年经济适用住房和廉租屋进展缓慢，固然存在着多方面的原因，而其中一条重要原因就是经济实力不足。

房价、居民收入和住房公积金

房价的高低是与居民收入高低相比较而言的。1980年开始研究“房改”时，全国职工人均年工资只有600多元，这样的“低工资”既买不起商品住房，也付不起商品房租。当时有人算过账，如要职工买（租）得起商品房，就得在稳定房价的前提下，把职工收入提高20～30倍。这一计算不一定准确，但却说明了在居民收入低的情况下实行住房商品化改革的巨大困难。

提高居民收入，并不能一蹴而就，只能逐步地推进。最好的办法是，经过调控，使广大居民年收入增长高于房价上涨，最理想的比例是，每年居民收入平均增长6～8%，房价平均上涨2～3%或更低一些。坚持这样或与之相近的比例，居民的住房消费能力每年都能提高一小步。经过一个较长的时间，住房消费能力就能提高一大步。但遗憾的是当年我们没有认识到这个问题，这些年也没有着力去调控房价。实际的结果是，1980～1998年居民年收入增长与房价上涨基本持平，而最近几年，有些城市的房价上涨还稍高于居民收入增长。因而直至目前，与中低收入者收入相对过低而言的房价过高仍然突出地存在。

与发达国家相比，我国房价的绝对数并不高。例如，2005年东京郊区一套70平方米的住房售价为2200多万日元，约合人民币150万元。日本居民买这样的住房不要首付，按30年还清贷款计算每月还本付息14万多日元，其房价和归还贷款都远远高于北京郊区。但因日本东京中等收入者户均（按每户有1.6人有收入计算）月收入50万日元，约合人民币3.3万元，远远高于我国北京居民的收入。虽然东京房价高，但居民的收入也高，购房居民每月只用户均收入的25～30%就能归还在郊区购房的贷款，是能够承受的。日本东京市区内一些地段（约等于北京的三、四环路地段）一套70平方米的住房售价高达7000多万日元，约合人民币470万～500万元，这样的高价位，东京中等收入者中的多数人买不起，势必把大多数中低收入者挤到郊区住，而且前些年确实挤走了许多人。为了解决这个问题，近些年东京市区内这些地段新建的中等收入者住宅小区的套型为45～70平方米，并以45～55平方米为主。多数中低收入者购买45～55平方米套型的住房虽然有些吃力，但还算承受得起。所以，东京中低收入者买得起房的“秘诀”是收入相对高和住房套型小。日本实行按工龄递增工资的办法，也有利于梯度消费。与之相比，我国中低收入者这些年的“买房难”，则是收入相对过低和住房套型过大。

由于我国居民原来的收入相对过低，提高收入又不能过急，要达到比较理想的解决住房问题的程度，必然是一个长期的、渐进的过程。我们又不能等若干年后我国居民收入有了大幅度提高才“房改”，因而必须在这个长期的、渐进的过程中推行住房商品化、适度的住房社会保障和必要的调控管理相结合的“房改”，并采用多种有效的措施，力求在这一时期里能较好地解决中低收入者的住房问题。为此，1998年颁布的改革住房制度的23条，就采用了多种措施。其中，含有一定比重住房社会保障的措施主要有:经济适用住房、廉租屋、住房公积金、购房长期抵押贷款（有的国家实行居民买第一套房给以低息贷款优惠，其社会保障含量要多一些，我国目前尚未实行）和合作住宅等。

我国的住房公积金是在“房改”进程中推行的，并于1994年7月颁布的有关“房改”的国发43号文中做出了全面推行住房公积金的决定。通过多年的实践使我们认识到，推行住房公积金有以下重大作用:1.职工每月都要缴存住房公积金，从而广泛地推行了个人住房储蓄;2.所在单位为每个职工每月存入等量的住房公积金，是一笔可观的住房社会保障资金;3.以上两项，既提高了职工的购房能力，又增加了住房资金的积累，特别是有利于提供廉租住房制度建设补充资金;4.职工使用住房公积金购房贷款，其利息低于商业银行，也属于住房社会保障性质，有利于提高职工的购房能力;5.住房公积金存在着“两个提高”的潜力，一是随着职工工资的提高而提高，二是随着住房公积金缴存率的提高而提高;6.按住房公积金管理办法的要求，住房公积金应该做到保值增值，防止因通货膨胀而使住房公积金贬值。目前的增值部分主要用于廉租屋，也是一条用之于民的重要措施。

由于住房公积金具有以上重大作用，因而这些年已在我国取得了持续而广泛的发展。截至2006年5月，住房公积金归集总额10831亿元，缴存余额6864亿元，提取总额3967亿元，个人贷款总额5194亿元，个人贷款余额3967亿元，全国住房公积金累计缴存人数已超过1亿人，当前实缴人数6245万人。通过这些年在实践中的不断改进，住房公积金制度和管理也在不断地健全。

对住房公积金质疑的解析

有人认为，我国推行住房公积金制度10多年，广大中低收入者的“购房难”并未明显缓解，是否这项制度的作用不突出？

解决中低收入者“购房难”的问题，是一个长期的、渐进的过程。我国采取的各项住房社会保障制度，都有一定的提高居民住房消费能力的作用，也有一定的缩短渐进过程的作用。解决中低收入者的“购房难”问题，是解决整个住房问题的核心，是一项复杂的系统工程。实行包括住房公积金在内的各项重大举措，每项都只能发挥其“份内的”重要作用，而不能要求一项举措就能对解决“购房难”包打天下。

应该看到，在我国这些年推行住房新制度的各项重大举措中，住房公积金的成绩相当突出，主要表现是:其一，发展比较快。至今已有1亿人次参加缴存住房公积金，相当于我国城市人口的四分之一;其二，重要作用已开始显现。住房公积金制度建立以来，全国约有3000万职工（按人数算占城市人口的8%，惠及的户数估计要占城市住户的15～20%）通过提取住房公积金和住房公积金贷款改善了居住条件，同时，累计提供廉租住房制度建设补充资金36亿元;其三，呈现出持续发展的趋势，既表现为参加人数呈逐步增长的趋势，又表现在缴存率也呈逐步提高的趋势;其四，前景广阔。总体而言，住房公积金还处于“初级”阶段，还存在着巨大的发展空间，还能够发挥更大的作用。

有人提出，推行住房公积金的原因是当年住房严重短缺和工资中住房消费含量过少，现在这两个问题已经基本解决，而且公积金又经常出问题，因而应该取消住房公积金，并把它理入职工的工资。

这个意见提出当年推行住房公积金的第一个原因是住房严重短缺。大家从前面的分析就知道这个原因弄错了，从错误的原因中推论出取消住房公积金的“结论”也就缺乏根据了。这个意见提出当年推行住房公积金的第二个原因是工资中住房消费含量过少，这种说法曾经有人提过，但因其不全面、不准确，人们早已弃而不用。因为过去实行的低工资是一个各种消费含量都过少的工资。为此，国家对人们的衣、食、住、行都要进行补贴。改革开放20多年来，人们的收入逐步地有了较大提高，人们开始发现逐步提高收入对衣、食、住、行的影响不是同等的。这些年，国家因人们收入提高而逐步取消了对衣、食、行的补贴，人们也有能力承受。而对于住房，虽然国家采取了许多社会保障措施，广大中低收入者仍然存在“购房难”的问题。事实证明，广大居民（特别是中低收入者）工资中住房消费含量不足的问题还没有很好解决，也就不能依此作出取消住房公积金的结论。

除此之外，还有以下几条不能取消住房公积金的理由:其一，解决好我国中低收入者的“购房难”问题，既要采取多种措施又要经过长时期的努力。住房公积金就是其中的一条重要措施，也是一个在长时期内只能加强、不能取消的措施;其二，虽然住房公积金已取得了较好的成绩，但它还处于“初级”阶段，其重要作用远未充分发挥。对于这一已经显露成绩的“新生事物”理应大力促其继续健康发展，发挥更大的作用，而不应促其“夭折”于初级阶段;其三，推行住房公积金的资金，主要来自个人储蓄和单位拨付。只有由政府开支的公务员和少数事业单位人员由政府拨付，政府拨付的住房公积金还能产生巩固公务员（含少数事业单位人员）队伍的作用。对这种政府支出不多又有利于民的举措，应持欢迎和支持态度;其四，理入工资不是好办法。目前广大中低收入者还处于收入相对过低的境地，把只占5%或稍高一些的住房公积金理入工资，其绝对数也会相当低。经过一段时间，这些钱就会被物价上涨所抵消。而住房公积金的一项突出优点就是它存在着“两个提高”的潜力，即随着职工工资的提高而提高，随着住房公积金缴存率的提高而提高。这“两个提高”的优点是它能“与时俱进”地、长期地产生积极作用，这个优点正好与理入工资的缺点相对映;其五，有人还提出一个取消的理由就是住房公积金发生了一些挪用、腐败、诈骗等案件。对这个问题，要一分为二地看，一方面住房公积金还处于初级的发展阶段，对于发展中出现的问题只能积极认真地去解决，而不能出了问题就取消它。另一方面是必须积极认真地去解决，因为挪用、腐败、诈骗等案件是一种危害极大的“腐蚀剂”，如任其发展泛滥，就会严重地伤害住房公积金的“机体”，甚至关系其生死存亡。因此，继续下大力气健全法律和规章制度，加强监督、管理工作，堵塞产生腐败和其它弊端的漏洞，是保证住房公积金持续健康发展的“重中之重”。

有人问，住房公积金的缴存率是否越高越好，有的效益高的企业把缴存率提高到30%，是否合适？

住房消费是人们衣、食、住、行、用等各种消费的一个组成部分，只能占有其合理的比重。住房公积金是提高广大居民住房消费能力的一项重大举措，也应该确定其合理的比重。新加坡推行的公积金，包括了社会保险、住房、医疗、教育等多项内容，曾经有少数年代缴存率达到20%，而大多数年代等于或低于15%。住房公积金的缴存率应交由各城市因地制宜地确定，既要考虑到我国的住房公积金所包括的内容比新加坡少，又要考虑到我国居民收入低。为此，建设部会同财政部及其它有关部门共同做出缴存率12%的高限，是适合我国国情的。有的效益好的企业把缴存率提高到高限以上，包括提高到30%，由于牵涉到政府的税收问题，建议由城市政府做出规定凡企业确定的缴存率超过城市政府规定的高限部分一律照章纳税。