在宏观调控政策向房地产业充分展示其威力的同时，房地产市场中的问题也逐渐凸现出来 —— 房地产企业的诚信缺失，严重影响了整个房地产业的良性发展。虽然政府在相关方面也做了大量的工作，但从当前的房地产开发建设、经营销售、物业管理全生命周期来看，矛盾并未减少，投诉并未降低，一些现象如商品房面积“缩水”、质量低劣、设施不配套、私改规划、合同欺诈、广告虚假等顽疾都充分说明诚信建设并未落到实处。如何加强房地产业的诚信建设，已经成为行业亟待解决的难题。

明确诚信标准

房地产企业作为开发主体，应依法取得“五证两书”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证、 《 住宅质量保证书 》 和 《 住宅使用说明书 》 之后，再进行房地产开发或经营。开发经营应具备相应的开发资质，不得超越资质等级从事开发经营 ; 不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书 ; 企业发生分立、合并的，不得使用原资质等级 ; 开发企业应按照年检制度参加年检，企业发生变更时，应及时向原资质审批部门办理变更手续 ; 企业应有完善的财务管理制度，并提供真实的财务状况报表，不得偷税、漏税。

在开发阶段，房地产企业应遵循以下几点 : 未经批准，不得擅自以国有土地使用权作价入股合资或合作进行房地产开发经营 ; 不得在城市规划区内的集体土地上擅自从事房地产开发经营 ; 按规划部门核准的图纸施工，建筑不得超出规划红线的范围，不能变更规划设计，不能增加规划中没有的建筑物或把公共绿地变为它用 ; 保证房屋质量合格，功能齐全，配套完备，房屋墙体、楼板、过梁、墙角不得出现裂缝，屋顶、地板不得漏水，不得出现门窗变形、开启困难、地砖断裂、上下水道堵塞以及不合格装饰材料造成室内空气污染等房屋质量问题 ; 不能给用户造成水、电、道路、采暖、燃气、通讯等应有的市政配套设施不齐全现象 ; 工程项目必须通过竣工验收且验收合格后才能交付使用。

在销售阶段，房地产企业不得盗用其它项目预售许可证进行广告宣传 , 未依法取得预售许可证不得擅自预售商品房 ; 在房屋销售中，开发企业应依法给买受人办理产权登记，不得有虚假宣传 ; 在广告中不得有不真实信息，例如承诺的房屋地理位置、周围环境、房屋质量、装修标准、配套设施等内容与所交房屋的实际情况不符，沙盘模型等实物广告与实际不符等 ; 买卖双方要依法签订商品房销售合同，不得设置定金陷阱。在收取定金后，应签订销售合同，如不能按时交房，应双倍返还定金 ; 在合同中不得有不公平的免责条款，房地产开发企业不得因为消费者相关专业知识的缺乏而免除或减少自己的责任，例如免除延期交房的责任、扩大不可抗力的范围、缩短房屋的保修期等 ; 依法履行商品房销售合同，不应有瑕疵交房情形，例如在商品房合同签订以后，又将房屋出售、抵押给第三者或隐瞒房屋是拆迁安置房等，从而导致消费者无法及时办理产权证明 ; 不应该不合理地计算房屋销售面积，例如利用消费者缺乏房屋面积的相关计算方法，增加房屋公摊面积，从而导致消费者经济负担的增加。

在物业管理阶段，一定要在物业竣工验收之后，才将物业投入使用 ; 在物业管理移交时，按规定提供必需的物业管理办公用房等设施，依法选择有资质的物业管理公司 ; 按法律规定或合同约定，如果工程在保修期内出现质量问题，企业应能及时处理 ; 物业管理收费应按照当地的收费标准执行，不得出现收费混乱情形。

加快法治建设

市场经济是法治经济，它需要一整套完善的法律运作规程。针对目前房地产市场出现的不诚信行为，应尽快地制定并完善各项法规制度。

首先，应快速出台 《 物权法 》 。现行的房地产方面的法律法规的数量不少，但主要是行政管理条例，业主很难使用这些法律法规维护自己的权利。例如现有的法规对地下车库、小区地下室等公用设施和共用部位的权属等未做出明确的规定，很多开发商就把它据为己有，从而引发了许多矛盾，这就呼唤 《 物权法 》 尽快出台，保证业主维权时有法可依。

其次，制定有效的行业规定。建立销售明示制度，让消费者清楚地了解开发商的开发历史与背景，增加开发过程的透明度 ; 建立承诺制，使开发商对目前楼市容易产生纠纷的问题如广告宣传、建筑质量等，向消费者进行承诺。

最后，完善投诉、诉讼渠道。目前，很多购房者在房屋出现问题之后，不知采取什么方式、什么程序来维护自己的权益。之所以会出现这种情况，一方面是购房者缺乏相关知识，另一方面是目前的投诉、诉讼渠道有待完善。购房者为了维护自己的权益，采取投诉、诉讼的方式时，总要花费太久的时间、很高的诉讼费用，“成本”很高，以致于购房者都不愿采取这些方式。所以，一方面要加强相关法律法规知识的宣传，让消费者明确了解投诉、仲裁、诉讼的法律知识 ; 另一方面要缩短相关纠纷案件的受理和审结的时限，降低诉讼费用，鼓励购房者依法保护自己的权益。

强化政府职能

建立市场诚信交易体系。人无信不立，业无信不兴。在宏观调控、规范房地产市场秩序的今天，加强房地产企业信用档案建设非常必要。建立房地产企业的信用资料库，将房地产企业的违法违规行为作为不良记录载入数据库，形成其信用档案。信用档案将与企业的资质审批、年检和专业人员的注册工作相结合，凡有不良记录的，直接影响其资质和资格。信用档案要明示给消费者，让消费者清楚开发商的信用状况。

加大执法力度。现有的法律法规中，对房地产企业的违法行为都有一定的惩罚力度，然而执法不严，使得一些房地产企业对相关法规置若罔闻，存在侥幸心理。即使被查明有违法行为，最多也是对购房受害者进行补偿，而不是赔偿，实际并没受到处罚，这大大助长了违法者的气焰，不利于保证房地产企业加强诚信建设。因此，要加大法律法规的惩罚力度和执法力度。凡是不诚信的企业，一旦发现，决不手软，严肃处理，从而使广大企业深知诚信是企业的生命线和高压线，如果触犯，将使企业面临困境、失去市场。

实行诚信准入制度。建立诚信准入制度，对房地产的开发资质审批、年检严格把关 ; 每年结合市场诚信交易体系，将企业的诚信与开发资质审批、年检挂钩，进行梳理、排队，对不诚信的开发企业在通过年检时提出黄牌警告、甚至亮出红牌，让其退出市场。

发动或组织媒体、消费者评议监督。媒体在社会生活中所起的作用越来越大，可以说是一种无所不在的社会力量。由于它的宣传力、影响力很大，所以我们应该积极地将其应用到对房地产企业诚信开展评议的过程中来，政府也可以定期组织购房者对各个房地产企业的产品进行消费评议，充分发挥舆论和购房者监督的作用。

2006 年的中央经济工作会议对当前社会上反映突出的房地产诚信问题高度重视，明确提出要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控。房地产企业的诚信建设体现着中央经济工作会议的精神，将有利于中央宏观调控政策的进一步细化落实，有利于房地产业的理性回归，促进房地产业的良性发展。