目前，随着我国住宅价格的上涨，房价问题成为社会的焦点，住房保障制度的建设显得更加重要，我国住房保障制度应该从制度创新、机构创新、工具创新 3 个方面予以完善。

建立以廉租房为主的住房保障制度

我国住宅保障产品应该以廉租房建设为主，而非经济适用房。廉租房比经济适用房更适合我国的国情。

住宅保障制度应该针对最低收入人群，而非所有人群

由于受自给自足的农耕经济的影响，“均富论”在我国根深蒂固，认为我国的住房保障应该针对所有人，于是出现了廉租房、经济适用房、限价房等等住房保障产品，这是违背市场规律的。在市场经济条件下，“我们要公平竞争，起点公平，终点可以不公平”。社会保障只保障最低收入的人群，而不要考虑所有的阶层，因为如果中低收入的人应该保障，高收入的也应该受到照顾，因为他们同样纳税了。所以住房保障应该保障最低收入的人群。经济适用房应该是为工薪阶层、中低收入阶层准备的，而不是为没有房子居住的人准备的。市场经济应该保障最低收入阶层的人，不能所有阶层都保障。在引导人们去居住廉租房方面，国家可以实行税前抵扣制度，即租房者每月租金在 1000 元以内，实现予以税前抵扣制度。比如，一个月 3000 元的薪酬，那么先扣除 1000 元，剩余部分再按照我国的税法进行纳税。

廉租房的执行成本要比经济适用房低

以我国目前的水平，政府要甄别经济适用房购买人的经济状况和身份很困难，个人的经济收入目前仍然属于个人隐私，并且消耗了太多政府的资源，发展廉租房要比经济适用房的执行成本低很多、被骗租的损失不大，而且经济适用房卖出去要回购也非常困难。

另外，在一些政府激励措施下，经济适用房改变了其住宅保障的性质，成为政府激励居民迁出市区的一种工具，严格意思上说不属于经济适用房。而且已经购买经济适用房者当初并没有被告知政府要回购。所以，经济适用房的系统内循环遭受困境。而廉租房的建设不会存在这些问题，房屋产权属于政府，政府被骗租金的损失小于被骗购的损失。

目前，我国经济适用房用于出租的比例很高，经济适用房的社会保障性值得拷问，国内权威机构 REICO 工作室基于 2005 年北京、太原、西安三地的数据研究发现，高达 48% 的经济适用房被用于出租，远远高于普通商品房 20.55% 的出租率，成为某些利益集团牟利的手段。而对于廉租房来说，则不太可能存在投机行为，因为转租一旦被发现，房子就会被政府收回。

将公积金中心变成住宅信贷银行的机构创新

机构创新也是建设住宅保障制度的重要措施，笔者建议将住房公积金中心改造成住宅信贷银行，其主要功能是执行住宅保障范畴的金融政策，而其吸收住宅储蓄存款的功能可以交由地方商业银行委托代办，利用商业银行来吸收住宅的公积金存款。住宅信贷银行可以脱离地方政府的管理，采用商业化运营、独立核算、独立经营的模式，成为非盈利性质的政策性银行。国家要对该类银行的利息进行补贴，按照我国商业银行的经营模式，每个季度向社会公众公开财务信息，接受社会监督。目前，我国的住房公积金只对地方政府负责，不对公众负责，信息不透明，所以容易出现被挪用、滥用的风险，将公积金中心变成住房信贷银行，可以彻底地解决这一难题。

为了有效监督保障性住宅政策的实施，建议由中国人民银行建立中央住宅金融管理局，负责制订保障性住宅金融政策，监督各地城市住宅信贷银行执行政策的情况。

利用 REITs 为住房保障制度提供资金保证

我国住房保障制度建设最大的困难就是资金不足，笔者认为，利用金融创新机制，发行 REITs 是建设住宅保障制度的措施之一。方法一，以政府划拨的形式，用土地出让金的 30% ～ 40% 建设廉租房或者经济适用房小区，出租给低收入者 ; 方法二，对整个小区的停车场，商店等商业物业进行打包上市，这些商业物业一年可以获取 6% ～ 7% 的收益 ; 方法三，可以用筹集的资金再进行投资，不断地扩大规模，形成廉租房、经济适用房的良性循环。如果我们发行廉租房 REITs1500 亿，按年利率 5% 计算，可以在全国范围内建设 60 万套 60 ～ 70 平方米的廉租房。政府每年大约只需要补助 45 亿左右就可以运行得很好，相比政府每年 7500 亿的土地出让金收入来说，这算不了什么。