◆ 孟晓苏  中国房地产集团总裁

房地产金融创新的三步曲

引进住房抵押贷款。住房抵押贷款在中国已经是成熟的产品，但是它的引进不是由于银行业人士提议，而是由房地产业提出的。这些年住房抵押贷款增长非常迅速，现在已经达到两万多亿人民币了，加上房屋开发贷款，占了金融机构全部贷款余额的 25% ，而不良资产率又是最低的。当然也有人顾虑，说抵押贷款对银行有长期风险，这种看法是过虑了。随着老百姓的还款还息，随着房屋的增值，它的风险是越来越小，而不是越来越大。

检验实行反向抵押贷款。国外有这样一种成熟的方式，就是老年人把自己的产权房抵押给人寿保险公司，人寿保险公司根据房产的品质进行评定，再加上预期增值，然后平摊到老人的寿命中去。这种以卖掉生后不需要的东西来换取生前需要的东西的资源配置方式，在美国就被称为反向抵押贷款。反向抵押贷款适合我国的国情，中国是老年社会低工资，老年人没有多少积蓄，没有多少养老保险，以房养老是再现实不过的事情了。

倡议引进房地产投资信托。 REIT 一般通过房地产的管理公司进行管理，房地产管理公司和承租人签订租约，租金返回给 REIT ，再由 REIT 分给股票所有人，那么在证券市场可以通过它负责投资，股份所有人也可以在证券市场买卖股票，从而获得资本利得。由于各国对 REIT 都有严格要求，特别是对汇率有要求（每年要实现分红不低于 90% ），政府要给它免除企业税，使得 REIT 发展得比较规范，由此它成为国外、境外房地产融资的一个重要形式，甚至在一些国家是主要形式。

◆ 巴曙松   国务院发展研究中心金融研究所副所长

金融创新缘自于市场压力

房地产金融市场面临投资的时候往往并不创新，但面临压力的时候，房地产金融创新就会比较活跃。比如说美国市场，为什么会有 1934 年的 《 全国住房法 》 呢？是因为 1934 年房价的大幅波动促使政府为家庭提供住房保险。为什么美国在 1934 年成立联邦国民住房贷款协会呢？是因为当时房地产的流动性不够，房地产行业受到冲击，而在 60 年代末政府出行了政府担保的 MBS ，所以房地产的调控对金融创新提出了更迫切的需求。在未来一段时间内，中国面临着资金流动性充足、财政扩张的压力，这是整个中国经济结构的问题。按照目前的增长速度，中国的外汇储备或许在两三年内超过 15000 亿美元，这是指日可待的事情。