房地产行业作为一个资金密集型行业，对资金的依赖性很强，而作为资金融通的金融又是现代经济的核心，两者是一对孪生兄弟。但由于目前中国金融体系不健全，银行业在中国金融系统中一行独大，长期处于垄断地位，这使金融业背负着巨大系统性风险。另一方面，存在巨大的金融需求的房地产业也受到了很大的限制，因为资金和土地是房地产发展最为重要的两个元素，没有金融的支持无异于釜底抽薪。由于中国金融市场加入 WTO 体系后带来的全面开放，再加上国内金融的调整，房地产即将进入由“土地地产”向“金融地产”的转型升级优化期，地产金融市场也必将进入一个深刻嬗变的阶段，中国地产金融的变革时代已经来临。

房地产金融系统的缺失

房地产问题，其实就是金融问题。没有金融掣肘，就不会有房地产问题，不会出台针对房地产的宏观调控政策，更不会有房地产行业目前的困境。

金融系统不健全，房地产金融体系严重缺失。一直以来，房地产信贷市场就有一个怪圈：一方面，银行流动性过剩，大量的资金积压，需要扩大贷款，为资金寻找出路 ; 另一方面，房地产行业急需资金，却无法获得银行贷款。本来应该是情投意合，如今却是望穿秋水，这几乎是目前银行信贷的最大问题，而问题就在于金融系统的残缺性。银行为了避免风险，必须要减少对房地产行业的投资。但是，如果对房地产行业一再采用“堵”的政策，则只治标不治本。

房地产本身融资渠道不健全、过于单一。房地产企业融资过多地依赖银行，一方面加大了银行的风险，因为一旦房地产有什么波动，首当其冲的就是银行业；另一方面，企业的融资也将越来越困难，一旦国家出台相应的政策，银行业也做出一些调整，房地产就会陷入金融危机。

房地产金融优化建议及创新展望

面对产业金融需求，国家宏观调控不应该采取“堵”的方式，而是“疏导”。首先，金融系统应该创造尽可能多的投资选择，比如产业基金、信托、债券、保险等，为房地产的发展提供更多的融资选择，减轻对商业银行贷款的路径依赖，银行对地产贷款的高风险性也就会顺势降低；其次，考虑到地产行业本身的融资残缺性，要做好资金的风险管理与风险控制。地产企业应积极行动，拓宽企业自身的融资选择，降低某种路径的断裂对企业资金链条的破坏性。

在当前情况下，地产金融创新总体来说可以遵循以下 4 个逻辑层次：

1. 商业银行目前仍然是中国地产金融的主流载体。无论从资金总量还是从流动主体上来讲，商业银行都是地产融资的主要来源，建议地产商还要以银行间接融资作为融资的第一权重选择。

2. 信托是中国地产金融创新的主流方式。信托有财产隔离功能、政策规避功能和避税功能等等，其中最为核心的是其财产隔离功能，也就是风险隔离、破产隔离、权益重构，这是它创新的制度优势。信托在地产金融创新方面是一个主导力量，可以设置成股权投资信托、财产信托或者优先购买权信托，甚至还可以做表决权信托、受益权转让信托等等。银行这种间接融资平台一定要打破，信托模式、境外的融资机构、境外的基金，包括境内未来会出现的房地产产业基金，都会实现优化发展的变局。

3. “信托＋银行＋ REITs ”是中国房地产金融的主流模式。银行的资产量很大，但是它不灵活 ; 信托很灵活，但是资产规模很小，这种情况下可以把两者结合起来。比方说，一个项目按照“ 121 文件”的要求，开发商必须有 30% 的自有资金，如果只有 20% ，就可以通过信托做前期融资，把这 10%的资金补足，“银行 + 信托”的模式就把两者的优点结合起来了。

未来信托公司的信托业务模式要实现两个提升和转变。第一，信托公司要从融资型向理财型转变。原来是房地产项目到信托公司来融资，信托公司再去帮它融资。未来是信托公司先融到一大部分资金，然后再选择项目或去帮别人理财。由于信托制度的优势，未来信托投资公司将优先建立起一个有效的资金平台与资金池，受人之托，代人理财，有了大量资金储备，然后优选地产项目，从被动转为主动。第二，信托公司要从佣金收入型向投资收益型提升。以后信托不是简单地给房地产项目贷款 1 亿元，然后收取一定的信托管理费。未来的发展是信托投资公司看中这个房地产项目以后，会与这个房地产开发商一起来合作，以股权的方式投资这个项目，共担风险，共享收益。

4. 外资金融机构以及境外基金是中国地产金融的新生力量。地产金融国际化的时代已悄然来临。 2005 年年底，北京的外资银行已经可以开始做人民币业务了，此外境外地产基金也纷纷进入中国，他们目前进入中国是从股权投资入手，现在还不能直接进行金融运作。但是，外资银行、外资金融机构、境外产业基金等新生力量肯定都会大显身手的，比如东亚银行北京分行就取得了卓越的业绩，在 2006 年中国金融全面开放后更加势不可挡。此外，外资银行贷款有两个好处 : 第一，利率低于现有中国的银行 ; 第二，期限可以长达 10 年。但是，它比中国的银行有两个要求更严格的地方 : 第一，要求企业要有良好的法人治理结构 ; 第二，抵押率要求较高，至少要达到 50 ％。