住房既是美国家庭支出中所占比例最大的项目(占33%左右)，也是美国家庭最重要的财产。

所有人都能有房住

1998年，美国政府在《居住质量和工作义务法》中明确指出：“国家应推进如下目标：为所有公民提供体面的、负担得起的住房。”在美国，如果一个住户每年的住房开支超出年收入的30%，即被认为是住房负担过重。

对土地利用规划控制

美国政府主要通过制定规划和规划法规来实现其对土地开发利用的调控，包括总体规划和分区条例。其中，总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系。

分区条例即法定图则，是总体规划的法律化，总体规划通过分区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。

针对开发商不愿建经济适用房的问题，美国各地200多个地方政府根据本地情况以及长期总体规划，在土地使用规划中规定必须有一定比例，通常是大约13%左右的新建房必须是“负担得起的”，用于面向中低收入家庭。为弥补开发商的经济损失，地方政府可以在一定程度上放松土地使用的分区管制，如在建筑密度上有所放松。值得注意的是，美国各地方政府控制经济适用房的标准主要是根据不同地区市场情况规定的单位面积价格，并每年进行调整；在建筑类型上则比较灵活，可以是公寓楼，也可以是联排公寓，甚至是独立屋，当然这种独立屋面积较小，属于经济型。同时，政府对于开发商执行上述比例规定有很强的约束力，开发商所开发的中低价房屋要经过地方政府验证，并通过政府相关机构向中低收入申请者发售。

优惠激励政策

美国政府为了鼓励购房，为购房者提供贷款担保、贴息、减免所得税、减免不动产税等一系列的优惠政策。

在美国，除私人抵押贷款保险以外，政府也为住房贷款的一级市场提供政府保险，包括退伍军人管理局、联邦住房管理局、农场主住房管理局等政府部门承担的特殊贷款担保。1934年的《联邦住宅法》又创立了联邦住房管理局(今隶属住宅和城市发展部)，其首要职能就是由国家出面，为中低收入家庭的住房抵押贷款提供按揭保险。这项叫做“203(b)按揭保险”的政策至今仍然适用，即凡购买中低价位、自住用房的人，都可申请这项保险。并逐年降低了对购房首付的要求，至零首付。虽然经过联邦住房管理局保险的中低收入家庭住房贷款会比普通住房抵押贷款稍许昂贵些，但有利于解除私人贷款机构的后顾之忧，稳定初级市场，大大促进了低收入家庭获得住房抵押贷款的能力及其住房需求。2003年，美国开始实施“美国首付计划”，对购房首付款给予直接补贴。这些政策大大增强了中低收入居民尤其是新参加工作的年轻人的购房能力。

美国政府还通过给予购房自住者大量的所得税抵扣的方式来实施政府对他们的住房抵押贷款所付利息和不动产税的补贴。虽然该政策是针对所有人的，但是高收入家庭得益更多。因此，美国的不少地区还对中低收入(即所谓相对低收入者，如教师、护士和警察等)家庭首次购房提供一定数额的收入所得税的税收抵免。例如，在美国联邦政府财税部门的支持下，经国会立法批准，首都华盛顿特区就为中低收入家庭在华盛顿首次购房提供5000美元的联邦收入所得税税收减免，以鼓励其拥有住房并迁移到市区生活。

美国所有的州政府都统一发行一种抵押贷款收入债券，为购房自住的中低收入家庭提供长期的住房抵押贷款的利息补贴。这种债券由州政府以低于市场的利率发行，市场投资者购买后的利息收入可从联邦政府获得免税。州政府则用发债获得的利差进行贴息。每年约有10万个家庭受益于该做法，累计受益家庭达240万个，每个受益家庭在30年的贷款期中能节省利息成本4万美元。

低收入篇

　 多管道解困济贫 廉租屋让穷人有地方住

尽管美国的多数家庭都选择了买房(占68%)，毕竟有相当一部分人群不适合买房或买不起房(占32%)。在政府的鼓励下，美国住房租赁市场十分发达，不仅可以满足中等以上收入者租到较好的住房，也为低收入者提供了有保障的廉租屋。

美国是世界上最早推行廉租住房政策的发达国家。廉租住房政策是政府公共政策中的一项重要内容，其核心是帮助低收入家庭解决住房问题。1934年经济大萧条后，美国制定了最早的住房法案《临时住房法案》，以解决失业者的住房问题。1937年，该法案补充为《廉租住房法》，规定由中央政府出资，由各地方政府的公房管理局具体负责建造并管理廉租房，供低收入家庭租用。目前美国政府资助的廉租公寓已达600万套，其中200万为政府所有，主要提供给残疾人和65岁以上的老人，其余400万套为私有公助。

美国廉租住房的来源很多，主要是政府直接建房和政府补贴开发商建房两种。从上世纪30年代开始，联邦住宅管理局就利用贷款和补助金补助地方建造廉租住房，地方政府获得拥有和经营廉租住房的权利。从上世纪70年代开始，美国减少了政府直接建房，转为支持私营的房地产开发商建造廉租住房。对于按照政府规定标准建造了廉租住房的开发商，政府不仅会为他减免有关税费(如建房成本的50-80%可获联邦税收抵免)，还会提供贴息贷款和低价土地。

住房券保障自由居住权

以“住房券”方式对低收入家庭进行直接补贴，也取得了较好的效果。从1975年起，住房券制度在美国的部分城市实施，目前几乎已经遍及美国各个城市。住房券是美国政府发给低收入家庭领取住房补贴的凭证。持券人可以自由选择居住地租赁房屋，只需交纳不超过家庭收入30%的租金，差额部分凭券向政府兑取现金。

 除了廉租屋和大量的私人住房可供出租，美国的租房市场上还有大批的出租公寓楼，这些公寓楼由各地的公寓楼管理公司进行统一规范的公司化、产业化管理。各个出租公寓楼管理公司之间相互竞争，这也有利于将房租保持在较低水平。